Надуется ли ценовой пузырь на рынке недвижимости?
Уходящий год оказался едва ли не самым успешным. Рост цен на жилую недвижимость по регионам России с января по ноябрь 2023-го был существенным, но неравномерным. Так, в Челябинске, Омске, Волгограде, Казани и Нижнем Новгороде цена «квадрата» на вторичном рынке выросла в пределах 15–30%, а на первичном даже больше. В Челябинске, например, рост составил 59%, Омске – 42%, Нижнем – 25%. В Москве и Питере он был на уровне инфляции.
ЦЕНА КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ
Основными драйверами роста цен на жилую недвижимость послужили следующие факторы. Во-первых, произошло ужесточение нормативов Банка России в отношении кредитных организаций – запрет на выдачу ипотеки заемщикам с долговой нагрузкой выше 50% с августа текущего года. А также изменение условий выдачи ипотечных кредитов в худшую для клиентов сторону - с сентября вырос минимальный первоначальный взнос по всем льготным программам с 10–15% до 20–30%. Это заставило многих покупателей скорее взять ипотеку до вступления в силу изменений, что подстегнуло цены. Впоследствии спрос на ипотечные кредиты стал снижаться.
Во-вторых, выросла ключевая ставка Центробанка – с июля по ноябрь с 7,5 до 15%. И это не предел – в декабре ЦБ поднял ее до 16%. По мнению руководства ЦБ РФ, это должно способствовать снижению инфляции и девальвации курса национальной валюты. Отметим, что рост ставки почти не отразился на курсе рубля (скорее, девальвацию остановила продажа валютной выручки экспортерами), а вот его воздействие на удорожание кредитов, в т.ч. ипотечных, было существенным – до 18–21% годовых. Хотя это не затронуло программы льготной ипотеки, где продолжается государственное субсидирование банкам разницы в процентных ставках. Это привело к углублению разрыва цен между квадратными метрами первички, которые можно приобрести в кредит под 6–8%, и вторичного рынка, где ставки составляют 18–20%.
На вторичном рынке можно договориться с владельцами о существенных скидках (до 30% в период частичной мобилизации). Застройщики же очень неохотно идут на снижение цен, так как связаны с банками-кредиторами определенными ограничениями. Кроме того, Банк России стремится запретить различные формы нерыночной ипотеки от застройщиков – 0,1% годовых, кэшбек и т.д. Это приводит к сокращению спроса на ипотеку в целом и рыночным ставкам в особенности, а в перспективе – к падению спроса на жилье.
Немаловажный фактор – сокращение предложения рабочей силы (в данный момент уровень занятости в стране находится на историческом минимуме), это вызывает рост расходов на рабочую силу, который застройщики закладывают в себестоимость и цены. Также в цены закладывают подорожавшие с начала пандемии металлоконструкции, цемент, инженерное оборудование и т.д. Как считает Росстат, на этом фоне растут реальные располагаемые доходы населения – предприниматели вынуждены поднимать зарплаты, а средние платежи по ипотеке пока еще находятся на приемлемом уровне для тех, кто вообще может позволить себе ипотеку (26–27 тыс. руб. в 2022 году).
Уверенность как застройщиков, так и руководства строительной отрасли, что после консультаций с правительством в декабре этого года ЦБ РФ сохранит в той или иной форме ипотеку, скорее всего, переформатирует ее, направив спрос в менее обеспеченные регионы (Дагестан, Калмыкия, Бурятия и др.) и повысив адресность выдачи кредитов, выделяя их действительно нуждающимся.
И наконец, начавшаяся девальвация рубля подстегнула людей инвестировать в самый понятный актив – квадратные метры в Москве и других городах, для чего покупались «однушки» и студии. Снижению цен к тому же пока препятствует политика застройщиков, нацеленная на удержание текущих уровней: агрессивная реклама, подарки в виде бесплатного машино-места и прочих «плюшек», постепенный вывод объектов на реализацию и прочее.
Ясно, что продажа такого количества построенных квадратных метров обеспечивается прежде всего ипотекой. Ее доля колеблется у разных застройщиков, однако у ведущих составляет не менее 66–79% (ПИК СЗ, ГК «Самолет», ЛСР и др.). Стоит также отметить, что именно они ориентированы на масс-маркет: жилье эконом и комфорт-класса.
ЦЕНЫ ВНИЗ?
Итак, мы имеем растущие быстрыми темпами цены рынка первичной недвижимости. Льготную ипотеку решено продлить до 1 июля 2024 года, хотя ее условия скорректируют. Сейчас на рынке Московского региона надулся огромный ценовой пузырь, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Стоимость вторичного рынка должна вернуться к уровням начала 2020 года. Коррекция может составить до 30%. Это может случиться в ближайшие 1,5–2 года. Учитывая уже случившееся снижение на 10% в прошлом году, ценам надо снизиться еще на 20%, или на 1% в месяц, считает Репченко. В целом такая же ситуация будет наблюдаться по всей стране.
Может ли такой пузырь привести к кризису, как в США в 2008 году? Нет, в США банки передоверили оценку риска заемщиков кредитным брокерам, которых не волновал риск, да и банки тоже – кредиты были секьюритизированы и упакованы в облигации, раскупленные иностранными пенсионными фондами и т.д. Основная причина кризиса в США – слепая вера в то, что недвижимость всегда будет расти в цене. Однако «деревья не растут до небес», как гласит мудрая поговорка.
В России же рынок жилья несколько перегрет, однако продажи идут, да и население привыкло в сложные времена инвестировать в «бетон». Тем не менее при сохранении льготной ипотеки рынок имеет все шансы снижаться медленными темпами, пока не дойдет до равновесного значения. Застройщики расширят маркетинговые программы, увеличат дисконты, особенно перед Новым годом, и нераспроданные квартиры постепенно реализуются, а активность девелоперов перекинется на регионы.
