Покупать ли акции столичных девелоперов?

По данным агентства РБК, среди компаний, разместивших акции на Московской бирже за последние пять лет, можно выделить лидеров по темпам роста выручки. Третье место заняла группа компаний «Самолет», которая по итогам 2022 года смогла нарастить выручку на 85,13% – с 93,01 млрд до 172,2 млрд рублей. Именно способность компании генерировать денежный поток является основным мотивом для инвестирования в ее
акции.

ГК «САМОЛЕТ»
В плане инвестиционной привлекательности – лидер. ГК «Самолет» относится к числу «компаний роста», которую отличает агрессивная стратегия развития, нацеленная на расширение своего присутствия на рынке и захват новых сфер бизнеса, так или иначе связанных со сферой девелопмента и жилищного строительства. На данный момент это самая быстрорастущая пуб-
личная компания по итогам 2021 и 2022 годов. В «Самолете» большое внимание уделяют автоматизации и цифровизации строительных работ с использованием искусственного интеллекта (ИИ). На приобретение IT-проектов и цифровизацию бизнеса компания планирует в течение пяти лет инвестировать около 8 млрд рублей. Сейчас над этим работают более 2 тыс. сотрудников, в том числе более 300 – в IT-сфере.

По сути, компания становится технологической экосистемой, объединяющей различные направления бизнеса в области девелопмента. В частности, это проектирование и развитие жилых кварталов, а также загородной недвижимости в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, регионах и странах СНГ. Также стоит упомянуть управление многоквартирными домами силами собственной управляющей компании. Кроме того, важное место в деятельности ГК «Самолет» занимает девелопмент объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры проектов.

Рассмотрим финансовые и операционные результаты деятельности компании. За третий квартал 2023 года ГК «Самолет» увеличила объем продаж первичной недвижимости на 63% – 79,3 млрд рублей, или 422,9 тыс. кв. метров. Общее количество заключенных контрактов выросло на 50% и составило 11,4 тысячи. Выручка по итогам квартала выросла на 52% – до 81,4 тыс. рублей, в то время как чистая прибыль составила 10,3 млрд рублей, или на 41% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В целом за период с 2022 по 2026 год (прогнозная модель) выручка росла на 35% в год. Такая впечатляющая динамика стала возможной благодаря вводу новых проектов, географическому расширению деятельности компании, несмотря на рост ключевой ставки, а также развитию новых сервисов.

Всего за девять месяцев 2023 года объем продаж превысил 176,7 млрд рублей, при этом итоги каждого последующего месяца были лучше предыдущего. Такие результаты обеспечило рекордное количество запуска новых проектов. По данным ДОМ. РФ,
ГК «Самолет» вышла на первое место в России, выведя на реализацию 1258 тыс. кв. метров новых площадей. Акции компании торгуются с мультипликатором Р/Е 4,8 (первое полугодие 2023 года), акции ПИК СЗ примерно на таком уровне – 4,3. Самыми переоцененными оказались акции Etalon Group – 32,9, акции ЛСР – самыми недооцененными – 2,9. По показателю EV/EBITDA ПИК и ЛСР оказались на одном уровне – 3,0 за тот же период, а ГК «Самолет» и Etalon – 6,5 и 7,1 соответственно. Кредитный рейтинг от НКР – А и А- от «Эксперт РА».

ПИК СЗ
Пока еще остается лидером рынка. Согласно рейтингу «Комсомольской правды» – это лучший и крупнейший застройщик, работающий не только в Москве и области, но и в других регионах России (всего в 14). Есть свое проектное бюро, заводы по производству материалов. Кроме жилья, коммерческой недвижимости также строит объекты социальной инфраструктуры, имеет высокий кредитный рейтинг, НКР подтвердило рейтинг копании АА-.ru. Так же как и ГК «Самолет», ПИК СЗ считает строительство и комплексное развитие территорий своей главной задачей, занимается управлением недвижимостью в 20 регионах через крупнейшую УК «ПИК-Комфорт». Также предоставляет proptech услуги ремонт, сдачу, выкуп и продажу недвижимости. Однако, в отличие от ГК «Самолет», реализующей стратегию управления активами по модели Asset-light, предполагающей оперативные изменения в операционной структуре и реструктуризацию активов, ПИК СЗ является вертикально интегрированной компанией, как было показано выше. По объему реализации жилья уже уступает ГК «Самолет».

ПИК СЗ начинает международную экспансию, возводя дома бизнес-класса в Маниле (Филиппины), а также в Индии. В планах – выход на рынок ИЖС и индустриальных парков. Компания развивает новые технологии строительства – модульное производство. Заводы по сборке модулей планируется построить в Москве, Санкт-Петербурге и Маниле, что создаст основу для ускоренного строительства жилья. Кроме того, компания создает свою экосистему услуг цифровизации процессов, маркет-плейсов в области покупки, продажи и аренды недвижимости, а мелкие девелоперы получат услуги в области проектного финансирования. Все эти услуги будут базироваться на основе уже запущенной технологической платформы Kvarta.

ПИК СЗ и ГК «Самолет» оцениваются инвесторами примерно одинаково, но вторая – более динамичная. Обе компании могут выиграть от консолидации рынка в Москве, экспансии в другие регионы. К сожалению, в 2022 году ПИК не публиковал свои финансовые результаты и оценить значение EBITDA мы не можем. Однако после делистинга своих расписок с Лондонской биржи компания продала 7,6% акционерного капитала банку ВТБ, заключив с ним договор о безпоставочном финансовом инструменте (вероятно, речь идет о форвардном контракте). С учетом роста котировок компании в 2021 году скорректированная чистая прибыль компании за первое полугодие 2023 года выросла по сравнению с аналогичным периодом 2021 года на 107%, что не может не радовать инвесторов.

ГРУППА «ЭТАЛОН»
Старейший девелопер России. Компания основана в 1987 году, и ее деятельность направлена на строительство жилья для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. С 2021 года компания выходит на рынки других регионов РФ, в частности, в Сибири и Казани. В составе компании более 20 предприятий, все они включены в вертикально интегрированный холдинг с полным циклом строительных работ.

В 2008 году 15% акционерного капитала приобрел фонд Baring Vostok Capital за 150 млн долларов. В 2019 году 25% акций девелопера перешли в собственность АФК «Система». Сумма сделки – 226,6 млн долларов. Строит не только жилье эконом-класса, но также и элитную недвижимость, которую сейчас непросто реализовать. Имеет высокий кредитный рейтинг от «Эксперт РА» – А+. По мультипликатору Р/Е – один из самых дорогих застройщиков – 32,9, что намного выше, чем у рассмотренных нами компаний. Однако при условии сокращения доли жилья премиум-класса компания имеет хорошие возможности для роста, особенно в регионах России, учитывая низкую обеспеченность нашего населения собственным жильем. Выручка в 2022 году составила 80,6 млрд рублей, EBITDA – 16,5 млрд рублей. Активы – 288 млрд рублей. Компания провела делистинг своих расписок с ЛФБ и разместила акции на Московской бирже.

ГК «ИНГРАД»
Застройщик специализируется на строительстве жилых кварталов комфорт- и бизнес-класса. Портфель проектов компании насчитывает объекты в Москве и области площадью свыше 2,2 млн кв. метров. По данным Единого ресурса застройщиков, ГК по итогам 2021 года занимает восьмое место по объему текущего строительства в Московском регионе. Только за 2017 год капитализация ГК «Инград» возросла в восемь (!) раз. Такое динамичное развитие привлекает внимание инвесторов.
На строительном рынке Москвы работает немало других достойных застройщиков. Большое количество игроков – это конкуренция за покупателя, но одновременно и возможности для процессов объединения активов двух компаний. Общее состояние всех девелоперов будет зависеть от того, в какой степени удастся сохранить льготную ипотеку, повысить ее адресность и развивать инициативу в других регионах.