Жилье ждет хорошей жизни
Рынок вторичного жилья в Москве практически замер: из-за высоких цен и отсутствия возможности использовать льготную ипотеку покупатели полностью переориентировались на новостройки. Эксперты рассчитывают, что к осени продавцы не выдержат психологического давления и начнут снижать стоимость своих квартир, тем более что подавляющее большинство из них действительно переоценены. Правительство РФ между тем задумалось о сокращении ассигнований на субсидирование ипотечной ставки: Минфин считает, что вместо 20 млрд рублей хватит и 9 млрд.
В последнее время риелторы все чаще стали жаловаться на то, что количество выставленных на продажу квартир выросло почти на 50%, а потенциальный спрос сократился в три раза. В связи с отсутствием покупателей квартиры, которые еще совсем недавно разлетались как горячие пирожки, намертво зависают в базах. По данным Росреестра, в первом квартале 2015 года количество переходов прав на вторичном рынке уменьшилось на 32% в годовом исчислении, тогда как число договоров долевого участия (ДДУ), заключаемых в первичном секторе, – лишь на 10,4%. «Рынок сейчас жив исключительно за счет новостроек», – отмечают в аналитическом центре IRN.RU.
Причина такого положения вещей – завышенные ожидания продавцов, которые не хотят мириться с новой реальностью. Цены на вторичном рынке снижаются медленнее, чем у застройщиков, хотя по комфорту и качеству выставленные на продажу объекты заметно уступают новостройкам, где «погоду» определяют компании, пережившие кризис 2008–2009 годов и отдающие себе отчет в том, что в кризис платежеспособность покупателей неизбежно падает. Застройщики еще в прошлом году начали выводить на рынок проекты в более низкой ценовой категории, переориентироваться с высокобюджетных сегментов на комфорт- и эконом-класс или снижать площади квартир.
По данным «ИРН-Консалтинг», в районе метро «Проспект Вернадского» за одну и ту же цену (10,8 млн руб.) сейчас можно купить новую квартиру площадью 61 кв. метр в монолитном доме на стадии окончания монтажа (сдача в IV квартале 2016 года) или готовую, но почти убитую «двушку» площадью 49 кв. метров на вторичном рынке. Около метро «Митино» двухкомнатные квартиры (65,7 кв. метра) с отделкой продаются за 11,5 млн руб. (сдача в эксплуатацию во II квартале 2016 года). А на «вторичке» в том же районе двухкомнатная квартира площадью 65 кв. метров обойдется в 14 млн руб. Если же рассматривать новостройки в середине монтажа, то выгода по сравнению с жильем с вторичного рынка становится еще более ощутимой. Например, у метро «Улица Академика Янгеля» за 10,4 млн руб. можно купить почти 70 кв. метров в новом панельном доме или 54 кв. метра – на вторичном рынке, тоже в «панельке». Конечно, новостройки подходят не всем, но при сравнении всех плюсов и минусов выбор в большинстве случаев в очевиден – в их пользу.
Весомым подспорьем для первичного рынка оказалась также программа льготного ипотечного кредитования, запущенная весной 2015 года. «Власти запустили программу субсидирования ипотечных ставок для новостроек, но не стали этого делать для «вторички», – напоминает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – Государству целесообразно поддерживать строительную отрасль по очень многим причинам – это отечественное производство, налоги, рабочие места, обманутые дольщики в случае заморозки строек и т.д. А помогать частникам подороже продать их квартиры властям никакого смысла нет». Банковские ставки по госпрограмме льготной ипотеки сейчас начинаются с 11,9% годовых, с учетом субсидий, предлагаемых застройщиками, можно взять кредит под 8–10% на первые год-два. На вторичном рынке ставки по кредитам на покупку жилья существенно выше. По данным АИЖК, они варьируются в пределах 14,5–18% годовых. Неудивительно, что в таких условиях «вторичка» намертво стоит. «С начала года мы отмечаем увеличение предложения на фоне серьезного сокращения спроса, – подтверждает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. – Динамика совершения покупок на вторичном рынке жилья снизилась в 15 раз. Мы были вынуждены вернуть на рынок прямые обмены – технологию, которая практически исчезла в начале 2000-х».
Чтобы ситуация с ипотекой на вторичном рынке кардинально изменилась, ключевая ставка ЦБ должна быть существенно ниже 10%. Но на такой сценарий пока, судя по заявлениям представителей финансовых и экономических ведомств, рассчитывать не приходится. Как, впрочем, и на повышение платежеспособности населения. Зато для роста предложения на вторичном рынке еще есть резервы. В первую очередь на него могут выйти огромные объемы инвестиционных квартир, содержание которых может стать накладным после введения рыночного налога на недвижимость и увеличения коммунальных платежей, прежде всего за счет отчислений на капремонт.
Эксперты полагают, что продавцы не выдержат давления и начинающаяся в их рядах паника принесет свои плоды: к концу года вторичные квартиры могут подешеветь на 15–20%. А если положение дел в экономике кардинально не улучшится, то не исключено, что и в дальнейшем цены на «вторичке» будут сползать вниз примерно такими же темпами.
Что касается новостроек, то здесь тоже наблюдается затоваривание рынка. По данным «ИРН-Консалтинг», предложение многоэтажного жилья за МКАД сейчас превышает 4 млн кв. метров: 165 тыс. кв. метров продается в районах старой Москвы за МКАД, 315 тыс. кв. метров – в новой Москве, 3,7 млн кв. метров – в Подмосковье. С учетом почти 600 тыс. кв. метров проектов с малоэтажными квартирными домами за МКАД и примерно 230 тыс. кв. метров апартаментов на территории Москвы за Третьим транспортным кольцом (ТТК) и в Подмосковье на первичном рынке Московского региона в настоящее время продается примерно 5,8 млн кв. метров квартир и апартаментов. Это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости. «Мы отмечаем большой интерес со стороны потенциальных покупателей, однако люди сомневаются в целесообразности покупки в данный период. Некоторые ждут пресловутого «дна» рынка, чтобы купить по минимальным ценам», – комментирует Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. От полного обвала первичный сектор, как уже говорилось, спасает субсидирование ипотеки государством – на нее приходится более 50% сделок. Однако правительство задумалось о сокращении объемов господдержки.
Министерство финансов разместило на портале проектов нормативных правовых актов документ, предусматривающий сокращение финансирования государственной программы субсидирования ипотечной ставки с 20 млрд руб. до 9 млрд. В пресс-службе ведомства уточнили, что такое решение подготовлено «с учетом графика фактической выдачи кредитов и уменьшения ключевой ставки ЦБ». Поправки также предусматривают, что субсидии банкам и АИЖК на возмещение недополученных доходов не могут быть предоставлены, если физлицо приобретает жилье у управляющей компании акционерного инвестиционного фонда или закрытого паевого инвестиционного фонда. В Минфине считают, что принятие документа не ухудшит ситуацию в строительной отрасли: напротив, объемы кредитования вырастут с 400 млрд до 700 млрд руб. Однако участники рынка настроены скептически: даже ранее утвержденных лимитов, по их расчетам, должно было хватить лишь до октября–ноября. Теперь же будущее рынка становится еще менее предсказуемым.
