Бизнес-класс уже не плачет
2018 год начался позитивно для столичного рынка недвижимости. В первом квартале на рынке новостроек резко выросли спрос и предложение, а во вторичном сегменте закончилась продолжительная стагнация. По мнению экспертов, позитивные тенденции сохранятся как минимум
до конца года.
Хотя окончательные цифры еще неизвестны, можно с уверенностью констатировать: первый квартал 2018 года для рынка новостроек оказался удачнее прошлогоднего. Уже январь-февраль по количеству заключенных на первичном рынке договоров долевого участия (ДДУ) перекрыли итоги всех первых трех месяцев 2017-го. В частности, в январе Росреестр зарегистрировал в Москве 4790 ДДУ – в 2,7 раза больше, чем годом ранее. А в феврале – 5576 ДДУ, что в 1,7 раза превышает показатели февраля 2017-го. По марту официальная статистика пока не озвучена, но данные риелторских компаний подтверждают, что позитивная динамика сохраняется. Например, в «Метриум Групп» за первые две недели марта заключили 76% от общего числа февральских сделок. В целом по объемам продаж Москва практически догнала соседнюю область, хотя еще буквально год назад разрыв между ними был существенным. Очевидно, что часть покупателей «перекочевала» из Подмосковья в столицу, воспользовавшись снижением цен, большим объемом предложения и выгодными условиями продаж. По данным риелторов, доля квартир, продающихся по ипотеке, благодаря снижению ставок за последний год выросла с 40 до 70%. А, например, у «ИНКОМа» в феврале-марте ипотечных сделок было 78% – это рекордный показатель за всю историю продаж. О похожих результатах говорят также в «Метриум Групп» и «БЕСТ-Новострой».
Высокий спрос уже привел к вымыванию с рынка (прежде всего из сегмента эконом-класса) большого объема предложения. По словам гендиректора «Метриум Групп» Натальи Кругловой, в первом квартале 2018 года общее число квартир на первичном рынке недвижимости достигло 17,8 тыс., в то время как три квартала назад их число находилось на уровне 20,7 тыс. «Таким образом, соотношение между спросом и предложением постепенно выравнивается», – отмечает эксперт.
Динамика цен свидетельствует, что конкуренция по-прежнему сильнее спроса. В начале 2018 года активизировались не только покупатели, но и сами застройщики, для которых стимулирующим фактором является вступление в силу с 1 июля очередной порции поправок в 214-ФЗ и анонсированный правительством РФ отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Пока не начали действовать новые правила, девелоперы стремятся увеличить объемы строительства – эта тенденция, как отмечают эксперты, характерна для всех сегментов. По данным Москомстройинвеста, в первом квартале московские застройщики вывели на рынок 37 новых жилых комплексов – именно столько заключений о соответствии (ЗОС) требованиям закона о долевом строительстве было выдано за этот период. (Напомним, что с 1 января 2017 года, чтобы открыть продажи в проекте, застройщик обязан получить ЗОС.) «За январь было выдано 14 документов, за февраль – 10, за март – 13. В сумме это вдвое больше, чем за первый квартал прошлого года», – говорит глава комитета Константин Тимофеев. Всего в Москомстройинвест с начала года поступило 70 заявок от застройщиков, желающих вывести свои проекты на рынок, но около половины пока не удовлетворены из-за ошибок в заполнении проектной декларации.
В первом квартале лидером по объему предложения стал Центральный округ, где на продажу выставлены 527 тыс. кв. метров жилья, следом идет Северный округ, в котором представлено 447 тыс. кв. метров новостроек, на третьем месте Западный округ – 440 тыс. кв. метров. Самой интересной тенденцией аналитики называют замедление выхода новых проектов в массовом сегменте по сравнению с бизнес-классом. «В первом квартале рынок «массовых» новостроек пополнился четырьмя новыми проектами. Причем три из них поступили в экспозицию в марте. Между тем в бизнес-классе за отчетный период вышло почти вдвое больше комплексов», – отмечает Наталья Круглова.
Примечательно, что с начала года оживление отмечается и на вторичном рынке, который до сих пор находился в стагнации. С декабря 2014 года средняя цена предложения в этом сегменте снизилась на 9%, а реальная цена продажи упала в среднем на 23%. В Росреестре отмечают, что по сравнению с первым кварталом прошлого года спрос на вторичное жилье увеличился вдвое, и эта тенденция, по всей видимости, сохранится. По прогнозам риелторов, к концу года число сделок со «вторичкой» может вырасти на 50%, причем 10% из них составят инвестиционные покупки. Инвесторы снова возвращаются на рынок жилья, поскольку снизившиеся ставки по банковским вкладам больше не могут обеспечить приемлемый для них уровень доходности.
