Как правильно инвестировать в реновацию и заработать на ней?

Двадцать первый век стремительно ворвался в сферу жилищного строительства с новыми технологиями, предлагавшими горожанам более комфортные условия жизни. Программа переселения жильцов из ветхого жилья (в основном пятиэтажек, срок службы которых давно закончился) в новостройки была принята мэрией Москвы в 2017 году и предусматривала снос более 5 тыс. домов старого фонда общей площадью 16 млн кв. метров. В общей сложности новое жилье получит примерно 1 миллион человек.

В ЧЕМ ВЫГОДА РЕНОВАЦИИ

И риелторы, и инвесторы в области недвижимости отмечают преимущества покупки квартиры в доме под снос и получении новостройки. Хотя квартиры формально предоставляются равнозначные по числу комнат, новое жилье в среднем на 20–30% больше по площади, чем в пятиэтажках. Сказывается увеличение нежилых зон, в основном кухонь, которые в старых домах были небольшими. При этом наибольший выигрыш по площади в 17,3 кв. метров получают обладатели «трешек», тогда как обладатели однокомнатных квартир – только 8,5 кв. метра. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусмотрена возможность увеличения жилой площади. Все остальные при доплате могут получить квартиру большей площади. Существует также возможность ипотечного кредита. Есть и другие приятные и недешевые «мелочи»: жилье предоставляется с чистовой отделкой и установленной сантехникой. Что важно – переселение жильцов происходит в переделах одного района. Только для жителей Зеленограда и Новой Москвы – в пределах округа.
В целом квартиры по реновации предоставляются в локациях с уже продуманной застройкой, где построена многофункциональная социальная инфраструктура: школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры, детские и спортивные площадки, парковки.
Цены на квартиры в домах под снос в среднем на 20% ниже, чем в новостройках, предлагаемых при расселении. Иными словами, при удачном стечении обстоятельств инвестор получает 20% дохода. При этом наибольшая разница в ценах за 1 кв. метр в расселяемых домах и предоставляемых новостройках, например, в Черемушках, составляла 36%, в Головинском районе – 26%, в Кузьминках – 17%. Однако при продаже новой квартиры, если вы проживали в ней менее пяти лет, придется выплатить налог на доход физических лиц в размере 13%. Но если вы просто улучшили свои жилищные условия, то налоговые последствия не наступают.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕНОВАЦИЮ

Инвестиции в недвижимость, золото и другие драгоценные металлы, предметы арт-рынка, такие как картины, коллекции монет, холодного оружия и многое другое, относятся к классу альтернативных инвестиций. Например, когда в 1980-х годах банки Японии разбухали от экспортных доходов компаний страны, банкиры ринулись скупать картины импрессионистов и сюрреалистов, бывшие тогда на пике моды. Картины Моне, Пикассо уходили на Sotbey’s за 80–100 млн долларов. Однако мода – дама изменчивая, через несколько лет цены на эти картины упали раза в два – банкам пришлось списывать убытки. То же самое происходит и с локацией недвижимости – преимущества могут превратится в недостатки, если слишком рядом с домом рядом пройдет дорога или шумная развязка.
Другой риск – высокая цена запрашиваемой квартиры в расселяемом доме. Временами она доходила до полумиллиона рублей за квадрат, и это в хрущевке! Владельцы ветхого жилья зачастую видели в программе реновации шанс улучшить свое финансовое положение и стали задирать цены. Поэтому не зря вторичный рынок обладает гораздо большей инерцией и менее адаптивен к меняющимся условиям рынка.
Наиболее дорогое по цене предложение приходилось на лоты пятиэтажек первой волны расселения – сроки получения новостройки вполне ясные, риски – минимальные. Но все же они были: неизвестны планировка будущей квартиры, наличие важнейших объектов социальной инфраструктуры в шаговой доступности. К тому же квартиры в пятиэтажках часто находятся в ужасном состоянии, а банки неохотно кредитуют покупки жилья с высокой степенью износа.
При покупке такого жилья с длинной историей следует подойти весьма осмотрительно. После подписания договора купли-продажи такой квартиры могут выплыть на свет разного рода обременения, скрытые жильцы, претендующие на свою долю в вашей квартире, а также незаконные перепланировки, что не так уж редко было в советских пятиэтажках. Стоит тщательно проверить историю приватизации квартиры, особенно при частой смене собственников. Но эти риски знакомы всем покупателям жилья на вторичном рынке: хороший риелтор поможет вам их минимизировать.

ПОЧЕМУ ТАК ДОРОГО

При покупке квартиры в домах по программе реновации следует выбирать те, что попадают в первую волну, ведь чем больше срок ожидания возврата инвестиций, тем больше риск. Кроме того, если следовать правилу оценки активов, дисконтированная стоимость дохода, который получит покупатель не в 2023–2024 годах, а гораздо позже, будет ниже. Кроме того, следует учитывать также валютный, процентный и прочие риски.
А поскольку спрос рождает предложение, то продавцы таких квартир стали взвинчивать на них цены. Если брать период с 2017 по 2020 год, то стоимость 1 кв. метра в домах, подпадающих под программу реновации, выросла на 26%. 13% новых собственников планировали заработать на перепродаже квартир, полученных по программе реновации, или на сдаче их в аренду, поскольку стоимость аренды квартиры в новом доме выше, чем в старой пятиэтажке. После 2020 года стоимость 1 кв. метра в реновационных домах продолжила расти. Этому способствовали и геополитические факторы, девальвация национальной валюты и т.д.

Цены и предложение жилья по программе реновации составляют незначительную часть объема предложения пятиэтажек. Несмотря на то что на их долю приходится 10% всего жилого фонда Москвы, до объявления программы реновации на них приходилось 8% лотов предложения. После обнародования программы их доля сократилась, а цены подскочили. Таким образом, инвестиции в жилье по программе реновации могут дать хороший доход инвестору, если он разбирается в вопросах недвижимости. [МП]