Премиальный антивирус

Деньги любят тишину, но карантинные ограничения для столичного рынка элитной недвижимости оказались похуже любой огласки. Если в более демократичных сегментах покупатель соглашался на онлайн показ, то премиальные квадратные метры решительно ждали конца самоизоляции. Как быстро рынок наверстает упущенные в результате вынужденного простоя объемы, – вопрос, на который эксперты спешат ответить оптимистично. Впрочем, с оговорками – опасения по поводу второй волны вируса и локдауна нет-нет, да и проскальзывают в разговорах. И эта проблема для покупателей, кажется, важнее, чем возможная депрессия, о которой заявляют экономисты

ЛИХОРАДОЧНОЕ ПОЛУГОДИЕ

По данным компании Knight Frank, за II квартал 2020 года в Москве было реализовано 130 квартир и апартаментов, что на 57% ниже показателя за аналогичный период 2019 года. В общей сложности за I полугодие количество сделок сократилось на треть по сравнению с I полугодием прошлого года, составив 360 лотов. «Сейчас ожидается кратковременный всплеск спроса, связанный с недостатком предложения. Более того, сформировался отложенный спрос, который будет реализован в ближайшие месяцы», - рассказывает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Несмотря на значительное падение продаж, эксперты рынка элитной недвижимости не склонны впадать в пессимизм и готовиться к худшему. Как полагает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова, говорить о глубоком падении элитного рынка некорректно: «В первом квартале 2020 года, несмотря на сокращение количества ДДУ, было продано довольно много крупных и дорогих лотов в бюджете свыше $5 млн. Во втором квартале количество зарегистрированных ДДУ не отразило реальную рыночную ситуацию. Росреестр в течение почти трех месяцев не принимал документы на бумажных носителях, и провести сделки в ряде случаев было невозможно чисто технически. Продажи не останавливались, но многие совершенные сделки отразятся в статистике Росреестра по количеству ДДУ уже в июле», - говорит эксперт.

И все же, по мнению Раджабовой, снижение спроса на столичные элитные квартиры очевидно, - оно происходит в том числе и потому, что часть клиентов переориентировались на загородный рынок. Возврат к докризисным показателям объемов сделок на элитном рынке, как прогнозирует эксперт из «Метриум», возможен в IV квартале 2020 года: «В этот период традиционно наблюдается пик продаж, люди стремятся реализовать все масштабные планы до наступления нового года», - отмечает она.

НЕДВИЖИМОСТЬ С ИММУНИТЕТОМ

Согласно данным компании Savills, коронавирус не изменил покупательских предпочтений касательно районов города – на Хамовники пришлось 34% спроса на жилье ценой от 60 млн рублей. Второй и третий по популярности районы - Пресня и Якиманка с Замоскворечьем – здесь было совершено 22% и 16% сделок соответственно.

Впрочем, добавляет Анна Раджабова из «Метриума», определенные изменения по районам выявить можно исходя из ценовой динамики. По итогам второго квартала выросла цена квадрата в Хамовниках (+6%), Тверском районе (+2%), на Якиманке (+2%) и Арбате (+2%). Средняя стоимость квадратного метра не изменилась в Пресненском, Мещанском и Красносельском районах, а снижение цен зафиксировано в Басманном районе (-7%), в Замоскворечье (-6%) и на Таганке (-2%).

При этом, как подсчитали в Savills, в целом, вопреки всем кризисам и пандемиям, элитная недвижимость столицы не дешевеет, во всяком случае, в рублях: средняя цена 1 кв. м в заключенных сделках первого полугодия 2020 года выросла на 4,4% (до 741,8 тыс. рублей за 1 кв. м) по сравнению с показателями годичной давности. Чуть более существенным оказался рост цен в новостройках – они подорожали в среднем на 5,5%, а квадрат на вторичном рынке вырос на 3,1%.

В целом по рынку, отмечают аналитики Savills, средняя площадь проданной квартиры в первом полугодии 2020 года составила 174 кв. м, что на 2% ниже чем годом ранее. Вместе с тем, заметила Анна Раджабова, в период самоизоляции повысилась востребованность квартир с большой площадью: «Сегодня на рынке преобладает прагматический подход к выбору недвижимости, и до карантина многие клиенты не приобретали «лишние» квадратные метры, учитывая затраты на ремонт и содержание жилья. Во время эпидемии приоритеты изменились: люди перевозили к себе пожилых родителей и родственников, нуждающихся в присмотре, и возникла потребность в больших площадях – вплоть до 500 кв. м», - рассказывает она. И все же, по мнению эксперта, речь идет не о глобальных изменениях в структуре спроса, а об отдельных клиентах, которые имели возможность приобрести большую квартиру.

Необходимость быстрого переезда, вероятно, оживила прежде всего вторичный рынок, который в минувшую половину года оказался для покупателей интереснее новостроек – если в целом за шесть месяцев вторичку выбрали 52% купивших элитное жилье, то в апреле и в мае, когда действовали наиболее строгие ограничения, 70% покупателей предпочли обратиться к собственникам уже готовых квартир, а не к застройщикам, - выяснили аналитики Savills.

Если же покупатель приходит на первичный рынок, то сейчас его в первую очередь интересуют проекты в высокой стадии строительной готовности или уже введенные в эксплуатацию. «Это сейчас одна из гарантий понятных сроков ввода и возможность планировать переезд в ближайшей перспективе», - пояснили в пресс-службе Capital Group, также отметив, что сейчас клиенты стали больше интересоваться инженерными системами зданий – вентиляции, очистки воздуха, климат-контроля и увлажнения.

ЛЕЧЕБНАЯ ТРАВА У ДОМА

Разумеется, покупатели элитной недвижимости оказались подвержены общим проблемам – их стесняла необходимость находиться в четырех стенах, поэтому они старались если и не совсем избавиться от стен, то максимально их раздвинуть. По словам Анны Раджабовой, в весенние месяцы вырос спрос на эксклюзивные форматы недвижимости – таунхаусы, квартиры с террасами и собственными патио: «Например, в проекте Cameo в трех минутах от метро «Маяковская», который включает 17 двух- и трехэтажных городских вилл с собственной придомовой территорией, за месяц были проданы сразу три лота, причем все покупатели определились с выбором уже во время самоизоляции», - рассказывает она.

Управляющий партнер компании Nika Estate Виктор Садыгов уточняет, что стоимость квадрата там составляет сейчас порядка 750 – 800 тыс. рублей, при этом лоты уходили без дисконта, а на некоторые там даже поднималась цена: «Пандемия оказалась им на руку. Без горячки и паники продалось за тот же период не больше двух квартир. Но концепция очень удачная – самоизолироваться на вилле достаточно комфортно», - отмечает эксперт.

По словам Виктора Садыгова, ситуация с самоизоляцией поменяла отношение покупателей к ряду объектов. За те квартиры, которые раньше не пользовались спросом, теперь возникало даже соперничество: «В ЖК «Арт Резиденс» на Белорусской 4 года продавался пентхаус площадью 385 кв. м. – самый большой и дорогой в этом комплексе. Весной они немного снизили на него цену, и в один из дней туда пришли на просмотр сразу несколько покупателей – там чуть ли не торги начались», - рассказывает Садыгов.     

СНИТСЯ МНЕ ДЕРЕВНЯ

В условиях полной несвободы городской жизни замкадье манило покупателя и арендатора и в полной мере ощущалось глотком свежего воздуха. По словам Андрея Соловьева из Knight Frank, спрос частично сместился за пределы Москвы: «На рынке загородного жилья много запросов на аренду домов и коттеджей, но при этом существует дефицит качественного предложения. Как мы ожидаем, интерес к загородному жилью сохранится и в дальнейшем. По итогам года количество сделок с таким жильем может вырасти на 15-20% по сравнению с 2019 годом», - полагает Соловьев, оговариваясь, что 80% предложения на рынке загородной недвижимости не соответствует рыночной конъюнктуре и запросам покупателей. Поэтому, как считает эксперт, рынок загородной недвижимости для богатых ждет новых проектов. Поэтому же, как ни крути, Хамовники, Пресню и Якиманку с Замоскворечьем пока никакие Рублевка с Новой Ригой заменить не смогут – вся ликвидная премиальная недвижимость – в столице. Отсутствие выбора – сама по себе гарантия устойчивости московской элитки.

КТО ВСЕ ЭТИ ЛЮДИ

В эпоху потрясений покупательская активность быстро меняет свой характер. Как заметил Виктор Садыгов из Nika Estate, этой весной портрет покупателя за короткий период несколько раз менялся: «В марте люди в массе пытались сохранить рублевые накопления, в мае - июне были и инвесторы, и те, кто не успел войти в сделки в марте, а также те кто реализовывал отложенный спрос», - отмечает Садыгов.

Соглашается с ним Анна Раджабова из «Метриума», добавляя, что инвестиционная привлекательность элитной недвижимости в столице по-прежнему высока: «Значимого снижения доли таких покупок мы не отмечаем», - говорит она.