13 февраля 2024
14:39
Куда выгоднее вложить деньги: на вклад или в недвижимость
Куда выгоднее вложить деньги: на вклад или в недвижимость
В этом вопросе кроется сложный баланс между стабильностью и потенциалом роста. Оба вида инвестиций предоставляют собственные преимущества и риски, и правильный выбор зависит от финансовых целей, срока инвестирования и степени комфорта по отношению к риску. В рубрике "Прямая речь" девелопер, основатель девелоперской компании "Devs Group" и организатор конференции по инвестициям в недвижимость REAL INVEST CONF Виктор Лапин рассказывает о том, куда вложить средства и какую прибыль это принесет.
Банковские вкладыПредставляют собой один из распространенных и безопасных способов инвестирования средств. Их привлекательность заключается в относительной надежности и предсказуемости доходности. Этот тип инвестиции подходит для тех, кто ищет стабильный доход и готов жертвовать частью потенциальной прибыли в пользу безопасности. Доходность вкладов варьируется в зависимости от текущих ставок по кредитам, политики банка и условий в экономике. Обычно банки предоставляют разные виды вкладов с различными процентными ставками, в зависимости от срока вложения и суммы.
Однако есть такой фактор, как инфляция. Она влияет на доходность вкладов, внося изменения в их реальную стоимость и покупательную способность. Если проценты по вкладам не учитывают рост инфляции, реальная доходность вложений сокращается. Представим, что вы разместили деньги на вкладе с годовой процентной ставкой 2%, но в то же время уровень инфляции составляет 3%. Такое расхождение создает отрицательную разницу между доходностью вклада и уровнем инфляции. В результате ваш капитал не увеличится в той же степени, что и стоимость товаров и услуг в экономике.
В контексте инфляции, важно учесть, что номинальная процентная ставка по вкладу не всегда отражает его реальную доходность. Несмотря на свою относительную надежность, вклады не лишены рисков. Вот несколько основных рисков, с которыми сталкиваются инвесторы, размещая свои средства на вкладах:
- Инфляционный риск. Если проценты на вкладе не растут быстрее инфляции, ваша покупательная способность может уменьшаться.
- Риск процентных ставок. Если ставки на рынке вырастут, ваш вклад с фиксированной ставкой может оказаться менее выгодным.
- Ликвидационный риск. Некоторые вклады имеют сроки, и снятие денег до окончания срока может повлечь штрафы.
- Фискальный риск. Возможны налоги на проценты с вкладов, что снижает доход.
Недвижимость
Помимо вкладов в банки, в качестве инвестиции часто рассматривают вложение в недвижимость, поскольку такое использование средств может принести реальную прибыль в долгосрочной перспективе. В условиях постоянных изменений на финансовых рынках и неопределенности в экономике, недвижимость привлекает внимание как надежный и перспективный вариант инвестирования. Здесь мы выделяем два ключевых фактора, делающих недвижимость привлекательной формой вложения капитала.
Во-первых, недвижимость имеет потенциал капитального роста, который проявляется в увеличении ее стоимости со временем. Это особенно актуально в развивающихся районах или при благоприятных тенденциях в экономике, что дает инвесторам возможность не только сохранять свой капитал, но и увеличивать его. Во-вторых, инвестиции в недвижимость предоставляют возможность создания стабильных источников дохода. Арендные платежи от жилых или коммерческих объектов обеспечивают регулярный доход, что особенно привлекательно для тех, кто ищет инвестиции с постоянным потоком средств. Кроме того, стоит учитывать, что у вложений в недвижимость есть несколько разновидностей: флиппинг, покупка на этапе «котлована», долгосрочная и посуточная аренда.
Флиппинг
Это стратегия быстрой перепродажи недвижимости с целью получения прибыли. Прежде всего, она обеспечивает быстрый оборот капитала, позволяя инвесторам оперативно вернуть вложенные средства. Это особенно важно для тех, кто ценит эффективное использование своих финансов.
Потенциал высокой прибыли является еще одним преимуществом. При грамотном выборе объекта и проведении улучшений инвестор может продать недвижимость по более высокой цене, что приводит к существенной прибыли. Кроме того, флиппинг предоставляет возможность воплотить креативные идеи в жизнь через ремонт и улучшение объекта. Больше контроля — еще одно преимущество флиппинга. Инвесторы имеют возможность более активно управлять процессом, определяя, какие улучшения внести, когда продавать и другие ключевые решения. Риски стратегии:
- Рыночные колебания. Неопределенность рынка влияет на прибыль.
- Неожиданные расходы. Дополнительные расходы при ремонте могут снизить прибыль.
- Временные задержки. Задержки повлияют на затраты и цены на рынке.
- Изменение рыночной стоимости. Неблагоприятные изменения цен могут снизить прибыль.
- Конкуренция. Конкуренция с другими инвесторами может повысить сложность продаж.
- Налоги. Прибыль облагается налогами, что следует учесть.
- Отсутствие гарантированной прибыли. Успех не гарантирован, риск убытков всегда присутствует.
Покупка на этапе «котлована»
Покупка недвижимости на этапе «котлована» предоставляет инвесторам другие преимущества. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, чем после завершения строительства, что позволяет приобрести недвижимость по выгодной цене. Кроме того, инвесторы могут влиять на конечный результат, выбирая параметры и дизайн будущего объекта. Это предоставляет возможность создать жилье, отвечающее личным предпочтениям и потребностям. Однако при такой покупке возникает больше рисков, чем если вы покупаете уже готовое жилье:
- Задержки. Стройка может затянуться из-за погоды или проблем с разрешениями.
- Финансовые риски. Рыночные изменения повлияют на стоимость недвижимости.
- Риск банкротства застройщика. Проблемы у застройщика могут замедлить стройку или вовсе ее прекратить. Поскольку сделки на этапе «котлована» совершаются через эскроу счета (деньги «замораживаются» и поступают застройщику только после сдачи объекта), то в случае банкротства застройщика или срыва проекта вы сможете вернуть средства. Но вот получить прибыль не получится.
- Риск на рынке. Экономические изменения влияют на стоимость и востребованность недвижимости.
Инвестирование в недвижимость для долгосрочной аренды предоставляет инвесторам несколько значительных преимуществ. Прежде всего, долгосрочные арендные договоры обеспечивают стабильный поток дохода. Это создает надежный и регулярный источник финансовых поступлений, что позволяет инвесторам предсказуемо планировать финансы. Снижение рисков пустующих помещений также является значимым преимуществом. Долгосрочные арендные договоры заключаются с надежными арендаторами, что уменьшает вероятность потери дохода из-за пустующих помещений.
Ключевое преимущество - устойчивость к рыночным колебаниям. Долгосрочные арендные договоры придают инвестициям стабильность даже в условиях рыночной нестабильности, что делает такую стратегию менее подверженной внешним факторам. Также важен потенциал для роста стоимости объекта. Долгосрочная аренда может способствовать капитальному росту объекта, особенно если он расположен в популярном или развивающемся районе.
В конечном итоге, инвестирование в недвижимость для долгосрочной аренды предоставляет возможность создать стабильный и надежный источник дохода, с учетом потенциала капитального роста и минимизации рисков. Покупка недвижимости для посуточной аренды приносит ряд преимуществ по сравнению с долгосрочной арендой. В первую очередь, это высокий потенциал доходности. Посуточная аренда часто предоставляет более высокие ставки за короткие периоды времени, что может значительно увеличить общий доход от объекта – если при долгосрочной аренде прибыль составляет до 5%, то при посуточной – до 30%.
Также стоит отметить, что посуточная аренда позволяет владельцам быстрее реагировать на изменения в рыночной динамике. В случае повышенного спроса или изменения условий рынка, владелец может легче адаптироваться и управлять ценообразованием. В целом, покупка недвижимости для посуточной аренды предоставляет возможность максимизировать доходность объекта, обеспечивая гибкость и реагируя на динамику рынка эффективнее. Однако, как и у других вариантов, здесь есть ряд минусов:
- Рыночные риски: Изменения на рынке могут влиять на стоимость вашей недвижимости и спрос на аренду.
- Затраты на обслуживание. Вам нужно будет тратить деньги на ремонт, управление и другие расходы.
- Время без арендаторов. Если долго нет арендаторов, ваш доход снизится.
- Риск неплатежей и споров. Есть риск, что арендаторы не будут платить или возникнут судебные споры.
- Изменения в законах. Правила аренды могут меняться, что добавляет неопределенность.
Виктор Лапин, основатель девелоперской компании "Devs Group"
Конкретный пример: куда вложить 3 миллиона рублей?
Это достаточная сумма для того, чтобы получить с нее прибыль, потому мы рассмотрим, насколько выгодными могут быть как вклады в банк, так и покупка недвижимости в перспективе на пять лет.
Если вы рассматриваете вложение этих средств на вклад под 10% годовых (а именно такие средние проценты сейчас можно встретить в банках), важно учесть несколько факторов для более точной оценки доходности. При условии, что весь доход остается на вкладе, годовой доход составит 300 тысяч рублей. Однако учитывайте инфляцию, которая съест часть дохода. Например, если инфляция составляет 5%, реальная прибыль после вычета инфляции снизится до 150 тысяч рублей в год. Более того, сложно делать прогнозы на долгосрочную перспективу.
В целом за 5 лет 3 миллиона превратятся в 4,5 до вычета инфляции. Да, сумма увеличится, а покупательная способность денег сохранится, однако получение прибыли с учетом течения времени можно назвать довольно спорным. Такой вариант подойдет, если вы планируете вклад на более короткие сроки и рассчитываете получать прибыть быстро. Что касается покупки недвижимости, то на рынке много предложений, при которых первый взнос 3 миллиона – более чем оптимальный. Особенно это касается загородной недвижимости. С учетом тенденции «уехать подальше от города» многие владельцы домов стали сдавать их посуточно, и их опыт поражает. Однако далеко не каждый может позволить себе целый комплекс, а вот для покупки дома в апарт-отеле хватит и указанной выше суммы.
Выводы
Заключение по выбору между вложением в недвижимость и размещением средств на вкладе зависит от целей и рискового профиля инвестора. В целом, вложение в недвижимость может предоставить несколько значимых преимуществ по сравнению с вкладом.
Во-первых, недвижимость обладает потенциалом капитального роста, тем более в долгосрочной перспективе. С течением времени стоимость недвижимости может увеличиваться, что является привлекательным фактором для инвесторов, стремящихся увеличить свой капитал. Во-вторых, владение недвижимостью предоставляет стабильный источника дохода через сдачу в аренду. Этот регулярный поток денежных средств обеспечит стабильность и предсказуемость финансового положения инвестора.
Тем не менее, выбор между вложением в недвижимость и вкладами зависит от инвесторских предпочтений, финансовых целей и уровня комфорта с рисками. Важно провести тщательный анализ, а возможно и проконсультироваться со специалистом для принятия осознанного решения с учетом всех факторов. [МП]
