Экспертное мнение. Эксклюзивно для "Московской перспективы"

ЕВГЕНИЙ МИХАЙЛЕНКО, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ:
За последние годы произошли серьезные изменения в законодательстве, которые позволяют более эффективно защитить интересы дольщиков. Новые схемы финансирования, в частности внесение средств на эскроу-счета при покупке строящегося жилья, защищают людей от недобросовестных застройщиков. Мы видим, что разработанные и внедренные механизмы защиты реально работают. Причем внедрение эскроу-счетов никак не повлияло на темпы жилищного строительства и на цены на рынке жилья. Введение такого механизма финансирования жилищного строительства позволяет соблюсти баланс интересов всех участников проекта. С одной стороны – застройщики и поддержка строительной отрасли сначала в период пандемии, затем в период западных санкций. С другой – защита интересов участников долевого строительства и решение проблем пострадавших дольщиков.

АРТЕМ КИРЬЯНОВ, заместитель председателя Комитета по экономической политике Государственной Думы РФ:
Сегодня правительство России занимается не только решением уже имеющихся проблем, но и предотвращением ситуаций, когда дольщики могут быть обмануты. Для этого потребовалось изменить порядок финансирования долевого строительства и систему взаимоотношений дольщиков с застройщиками. С 1 июля 2019 года строительство жилья осуществляется за счет банковских кредитов – проектного сопровождения. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на счетах эскроу. А воспользоваться ими застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию. Занимаясь много лет проблемой обманутых дольщиков как в Общественной палате России, так и в Государственной Думе, могу с уверенностью констатировать, что проектное финансирование жилищного строительства, законодательные акты по защите прав участников долевого строительства работают. Проблемных объектов в стране становится меньше, как и возможностей обмануть граждан у недобросовестных застройщиков.

ОЛЬГА ТУМАЙКИНА, коммерческий директор ГК ФСК:
Ипотека от застройщика – это кредит, который застройщик предлагает оформить клиентам у банков-партнеров. Тесное сотрудничество банка и строительной компании позволяет при этом предоставлять наиболее привлекательные условия.
Эти специальные условия дают возможность клиенту при покупке жилья в новостройке выбрать подходящие для себя опции с учетом размера первоначального взноса и суммы ежемесячного платежа, а также с учетом общей суммы кредита и его срока. Благодаря большому выбору льготных государственных программам и поддержке государства девелопер субсидирует часть процентной ставки для своих клиентов. Менеджер застройщика предоставляет покупателям расчет, где наглядно представлены условия по программам в различных банках, окончательная цена жилья и ежемесячный платеж, а также другие параметры. Преимущество для клиента состоит главным образом в том, что субсидируемые ставки позволяют снизить платежи и делают покупку квартиры более комфортной, ежемесячные выплаты нередко соотносимы с суммой за аренду квартиры или ниже.

ВЕРА СТЕФАН, коммерческий директор компании ASTERUS:
Ипотека от застройщика – это кредит, который оформляется на покупку новостройки от девелопера в его банке-
партнере. Для покупателя обычно это самый выгодный ипотечный продукт с заметно более низкой процентной ставкой, чем другие кредитные продукты того же банка. Таким образом, застройщик создает для своих клиентов более привлекательные условия ипотечного кредитования, чем подогревает спрос на свои квартиры. Помимо низкой процентной ставки ипотека от застройщика может отличаться более лояльными требованиями к заемщику, отсутствием или максимально низким размером первоначального взноса, индивидуальным подходом. В 2022 году в ответ на все кризисные события ипотека от застройщика трансформировалась в субсидированную ипотеку. Она потребовала от девелоперов уплаты комиссии банку за снижение ставки, зато на рынке появились ипотечные ставки 6,7% и ниже вплоть до 0,1%. Этот продукт стал стимулирующим инструментом поддержания спроса на жилье. Поэтому по мере снижения ключевой ставки девелоперы не торопятся отказываться от субсидированной ипотеки: спрос на жилье все еще не восстановился. Прибегая к субсидированной ипотеке от застройщика, покупатель должен быть готов, что сумма покупки будет чуть выше рынка. Девелопер так компенсирует свою комиссию банку. Зато покупатель может минимизировать ежемесячные платежи и итоговую переплату по кредиту.

ЮРИЙ ВАСИЛЬЕВ, главный внештатный специалист по лучевой и инструментальной диагностике, директор Центра диагностики и телемедицины (ЦДиТ) ДЗМ, врач-рентгенолог, кандидат медицинских наук:
В Москве набирает обороты уникальный эксперимент по внедрению в систему городского здравоохранения технологий компьютерного зрения на базе искусственного интеллекта. Его реализуют Комплекс социального развития Москвы, департамент информационных технологий совместно с департаментом здравоохранения города. Сфера деятельности нашего центра связана с практическим внедрением возможностей искусственного интеллекта в такой важнейший этап деятельности практикующего врача, как постановка диагноза пациенту. Прежде всего это внедрение технологии искусственного интеллекта в визуализацию, то есть в описание лучевых методов исследования. Врачи созданного на базе ЦДиТ Московского референс-центра составляют протоколы лучевых исследований, проведенных в медицинских организациях столицы. МРЦ работает круглосуточно, благодаря чему рентгенологи своевременно описывают исследования, выполненные в поликлиниках. Порядка 40 тыс. лучевых исследований в неделю своим пациентам назначают онкологи, кардиологи, неврологи, гинекологи, хирурги и другие врачи-клиницисты при выявлении острых и хронических форм заболеваний. Пока использование инновационных технологий в области компьютерного зрения для анализа медицинских изображений является экспериментальным, но уже сейчас нашими методиками могут воспользоваться врачи большинства московских поликлиник, скоропомощных центров и городских больниц. Искусственный интеллект помогает медикам выявлять 13 видов заболеваний. Нейросеть упрощает и ускоряет работу врача, позволяя не пропустить даже малейшие отклонения. В этом году мы планируем расширить применение компьютерного зрения до 29 направлений. Объединение диагностического оборудования в единую цифровую сеть, создание экспертного референс-центра и подключение сервисов искусственного интеллекта позволили сократить среднее время описания лучевого исследования в 18 раз: если в 2015 году процесс получения результата мог занимать более двух суток, то сейчас в экстренных случаях от отправки снимков в систему до получения протокола рентгенолога проходят считанные минуты.

За время работы точность определения признаков ковидной пневмонии, например, достигла уже 94%, а скорость обработки КТ-снимков выросла на 70%. Уже сегодня количество обработанных лучевых исследований превысило 6,5 млн. Но важно понимать, что искусственный интеллект – это помощник, а не замена врача. Сейчас ситуация такова: искусственный интеллект помогает человеческому интеллекту в расширении и ускорении обследования. Другими словами, врач получает очень точные предварительные результаты выявленных признаков заболевания. Он открывает протокол исследований и видит, что искусственный интеллект отметил образование, измерил за него ее размеры и отметил, где она находится.

Есть и еще очень важная особенность исследований с помощью нейросетей – это возможность одновременно выявить другие патологии, о которых не подозревал ни врач, ни больной. И это очень часто позволяет начать лечение скрытого заболевания на ранней стадии и спасти человеческую жизнь. То есть искусственный интеллект подсказывает доктору широкую гамму патологий. Эта способность, безусловно, является главной в оценке возможностей искусственного интеллекта. Второе важнейшее качество этой методики, о котором я уже говорил ранее, это ускорение описания исследования.

Также искусственный интеллект, внедряемый в повседневную практику лечебных учреждений, выполняет функции «куратора» молодых специалистов, помогая им анализировать результаты исследований для постановки правильного диагноза.
Наш центр аккумулирует все разработки в области лучевой диагностики города Москвы. Мы анализируем их, распределяем по степени востребованности. Например, ренгенография копчика – единичные исследования, а КТ грудной клетки – тысячи. А это значит, что для медицины и всей индустрии нужно делать акцент на анализ снимков органов грудной клетки.
И мы говорим: коллеги, мы выделяем гранты под самые востребованные задачи, предлагайте нам свои IT-решения. Откликаются много компаний, причем некоторые предоставляют комплексные сервисы по самым востребованным направлениям. Мы ведем контроль работы этих сервисов в режиме онлайн и уже разработали специальные ГОСТы, являющиеся первыми в России и в мире для искусственного интеллекта, аккумулирующими имеющийся у нас опыт.

Центр изучает разработки абсолютно всех российских и зарубежных компаний. Могу с уверенностью констатировать, что на сегодняшний день по качеству разработанных алгоритмов отечественные компании являются лучшими. Например, лучевая диагностика грудной клетки по всем параметрам обгоняет иностранного конкурента. Любой врач, который работает в департаменте здравоохранения Москвы, может одним нажатием кнопки выбрать нужный сервис в маркетплейсе, и исследование отправится на анализ алгоритмом искусственного интеллекта. У нас на сайте есть множество видеообзоров по сервисам: как этим пользоваться, куда нажимать и что делать. Это очень просто. Даже пожилые доктора этим пользуются.
У нас 82-летний врач работает в Сети! Также налажена обратная связь с разработчиками алгоритмов искусственного интеллекта – это и чаты в мессенджерах, и очные совещания. С алгоритмами в нашей организации работает Центр по внедрению медицинских технологий, в составе которого опытные врачи, ученые, инженеры, программисты. Всего в ЦДиТ трудится более 500 высококвалифицированных специалистов. Я уверен, что за искусственным интеллектом как помощником-консультантом врача-практика – будущее.

ОЛЕГ ТОНИ, заместитель генерального директора ОАО «РЖД»:
Запуск кольца и первых двух диаметров, рост пассажиропотока на этих вновь созданных инфраструктурных продуктах показал, что мы не ошиблись. МЦД улучшили транспортную доступность для 4 млн человек. Это очень много с точки зрения абсолютных показателей и с точки зрения качества жизни. Пассажиры экономят 75% своих расходов на транспорт, и если совершать поездки каждый день, то за год за счет внедрения нового тарифа и с учетом бесплатной пересадки получается приличная прибавка к семейному бюджету. Сегодня человеку в городе не так важна скорость, как надежность и предсказуемость поездки, ее регулярность. Важно знать, что в течение пяти минут на станцию придет поезд и не нужно помнить его расписание. Можно выстроить свой маршрут и понять, когда ты будешь в нужной точке, – вот это важно. Пользуясь автомобилем, это рассчитать почти невозможно. Плюс комфорт: современный подвижной состав, большие окна, удобные двери, санитарно-бытовые условия. В XXI веке человек ожидает от транспорта чего-то нового, и мы должны это учитывать.

Есть и положительный эффект для города. Там, где мы запустили диаметры, снизилась нагрузка на метрополитен – люди, которые ездили на метро, тоже получили дополнительный комфорт. Кольцо перехватывает пассажиров на подходах к центру, в результате разгрузились вокзалы – можно не ехать на электричке в центр, а пересесть на МЦК. По имеющимся расчетам, на 5% снизилось число людей, которые пользуются личным транспортом. Это неплохой показатель, причем улучшение произошло здесь и сейчас.

ВАЛЕРИЙ ЛУКИНОВ, учредитель Экспертного клуба «Загородный Девелопмент»:
МЦД является драйвером развития поселков в пригороде (до 30 км от МКАД). Ведь время в пути до работы является одним из главных критериев, определяющих выбор загородной недвижимости покупателем. МЦД кардинально решает вопрос маятниковой миграции, характерной для городских агломераций всего мира. С одной стороны, житель пригорода может комфортно доехать до места работы – время в пути до центра занимает 35–45 минут, не простаивая в пробках. Места культурного досуга также становятся ближе. При этом московские предприятия получают бонусы в виде менее взыскательных с точки зрения зарплат жителей Московской области, тем самым создавая внутри столицы более конкурентный с точки зрения цены продукт. С другой стороны, МЦД являются фактически транспортным каркасом Московской агломерации, не создающие пробок и не формирующие вредных выбросов, что важно для экологии.





АРТЕМ ШАКЛЕИН,
инженер-исследователь Центра цифровых высокоскоростных транспортных систем при Российском университете транспорта (МИИТ):
История с интеграцией железнодорожного транспорта для перевозки пассажиров в городской черте не нова. Мы имеем богатый опыт европейских городов – Берлина и Парижа. Такие системы призваны решить насущную транспортную проблему – автомобилизации и пробок. И именно железнодорожный транспорт считается одним из эффективных способов их устранения.
К тому же он экологически чистый, что является одним из приоритетных вопросов на повестке крупных городов, и обладает высокой провозной способностью. Пример – МЦД. Но при этом диаметры не имеют замкнутой инфраструктуры, как на Московском центральном кольце, и помимо пригородно-городских поездов там обращаются и другие – дальнего следования, дальнего пригорода, высокоскоростные и грузовые поезда. Все это пока умещается на одной паре главных путей, но, конечно, такой проект, как Московские центральные диаметры, должен иметь свою собственную выделенную пару, поскольку полностью убрать грузовое движение не представляется возможным – в Москве функционируют и промышленные предприятия, и крупные сортировочные станции. Важная задача – сохранить в оптимальном соотношении все виды перемещения по рельсовым путям при разработке таких проектов, как МЦД.
Сегодня мы обеспечиваем минимальный интервал между электропоездами, предлагаем наилучшие потребительские свойства сервиса для пассажиров и обеспечиваем ритмичность грузовой работы в Московском узле. Но в целевом состоянии инфраструктура МЦД предполагает наличие четырех главных путей. И для того чтобы нам запустить все диаметры с учетом интервала пассажирских поездов пять минут в час пик и 10 минут в другое время, необходимо иметь две пары главных путей. Поэтому сейчас практически на всех участках Московского узла третьи и четвертые пути находятся на этапе проектирования и строительства. Также важно развивать конечные станции диаметров. Поэтому реконструкция некоторых уже завершена, а другие еще в процессе или пока в перспективе.


ЕКАТЕРИНА
КУЗЬМИНА,
эксперт в области устойчивого развития, президент Фонда поддержки
и сохранения природного
и культурного наследия
«Эффект мамонта»:


Компании, следующие принципам устойчивого развития, учитывают в долгосрочной перспективе широкий спектр рисков в своей деятельности. И тем самым становятся более привлекательными для инвесторов и кредиторов, в отличие от компаний, игнорирующих ESG-повестку. Банки и инвестфонды применяют принципы ESG в кредитной и инвестиционной политике. Появилось даже понятие ESG-банкинг. Объем средств под управлением банков, работающих на ESG-принципах, превышает $80 трлн, а активы под управлением инвестфондов на ESG-принципах составляют более $30 трлн. Растет число таких финансовых институтов, меняются регулирование и надзор.
Развивается инфраструктура – специальные секции на биржах, рейтинговые агентства, консультанты. ESG-банк, или ESG-инвестор, анализирует более широкий спектр рисков: экологические риски (катастрофы, стихийные бедствия, изменения климата), социальные риски (дифференциация по уровню доходов, гендерному, возрастному признакам, доступности новых технологий и ресурсов), управленческие риски (прозрачность, эффективность, мониторинг и отчетность процессов воспроизводства всех видов капитала – производственного, финансового, человеческого, социального, информационного, интеллектуального, природного). В начале пути такой подход к рискам требовал дополнительных затрат со стороны банка, которые перекладывались на клиента и увеличивали стоимость кредита. Но сегодня после наработки статистики по кредитам устойчивого развития стало ясно, что дополнительная оценка оправданна и стоимость кредита снижается. Судя по тенденциям, финансовые инструменты устойчивого развития в ближайшее время будут намного привлекательнее, нежели стандартные банковские продукты.
Еще одним финансовым инструментом устойчивого развития являются спецоблигации: «зеленые», «социальные», «адаптационные». В 2018 году Московская биржа открыла секцию устойчивого развития, на которой определила правила листинга для таких инструментов. В 2021 году 12 российских эмитентов осуществили 13 выпусков облигаций в формате устойчивого развития на сумму 212 млрд рублей. Из них семь «зеленых» выпусков, пять социальных видов облигаций и один выпуск адаптационных облигаций. В 2021 году на рынок вышел первый субъект Российской Федерации – город Москва. За период с 2018 по 2021 год состоялось 33 выпуска зеленых, социальных и иных целевых облигаций в формате устойчивого развития российских эмитентов суммарным объемом около 418 млрд руб. По количеству выпусков девелопмент занимает второе место после транспортной отрасли. Если не считать единичные выпуски РЖД, Москвы и Сбербанка, то девелоперы займут почетное первое место по совокупному объему выпуска. Финансовые инструменты устойчивого развития часто сравнивают с импакт-инвестированием. На рынке превалируют две крайности инвестирования. С одной стороны, это «заработать как можно больше», и с другой – благотворительность, которая не предполагает какого-либо инвестиционного возврата. Импакт-инвестирование – что-то среднее, когда ожидается возврат инвестиций при реализации социального проекта или при наличии социального эффекта от реализации проекта. В таком случае период окупаемости может быть больше, чем при стандартном инвестировании. Финансовые инструменты устойчивого развития направлены на что-то среднее между классическим инвестированием и импакт-инвестированием. Цели могут быть похожи, но возврат инвестиций ожидается раньше. Но что очень важно – это целевое использование средств.