Деньги пойдут по конкретному адресу
Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел новые поправки в закон о долевом строительстве. Разработанные Минстроем, они были внесены правительством России в начале ноября.
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин на заседании профильной комиссии Госдумы напомнил, что с июля 2018 года для всех застройщиков заработала система банковского сопровождения. «Сегодня нецелевое использование средств, как это было раньше, невозможно. Деньги, которые привлекаются от дольщиков, идут в конкретный проект по конкретному адресу», – сказал замминистра. Однако есть вопросы, нуждающиеся в доработке.
Новые поправки предусматривают и некоторое смягчение, а в каких-то случаях и ужесточение принятого законодательства. Например, уточняется норма размера платежей, подлежащих уплате по проектам строительства. Теперь она устанавливается застройщиком самостоятельно, но пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства. Таким образом он может более оптимально распределять затраты при освоении территории, что уменьшит риски незавершенного строительства.
Кроме того, предлагается сменить вид ответственности застройщика с солидарной на субсидиарную. «Согласно действующей редакции закона, солидарная ответственность сегодня может быть применена произвольно к широкому кругу лиц внутри компании-застройщика. Поправка призвана исключить возможность появления фиктивных акционеров, бенефициаров, бухгалтеров и других», – объяснил Никита Стасишин. Также будет пересмотрена техническая норма об особенности процедуры банкротства ЖСК.
Гвоздь программы
Изменение правового поля остается сегодня основным в повестке дня обсуждения девелоперов и чиновников.
Так, Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий города, в ходе недавнего бизнес-бранча «Новая реальность – курс выживания для девелоперов» оценил перспективы развития девелоперского рынка без драматизма. На территории новой Москвы не ожидается ни высоких всплесков, ни падения объемов строительства, уверен он. 1,5 млн кв. метров недвижимости будут введены в конце 2018 года. В 2019–2020 годах также не должно произойти снижения сдачи. Одна из причин заключается в том, что со стороны города выполняются все обязательства по возведению объектов социальной и дорожной инфраструктуры. А это очень упрощает жизнь бизнеса в части реализации проектов. До 2035 года объем инвестирования в новые территории Москвы составит 7 млрд руб., одна шестая этих средств – это средства бюджета, остальное – инвесторов. Так и планировалось изначально. 1 июля исполнится семь лет с момента расширения границ Москвы. И к этой дате объем финансирования, уже вложенного в стройку новых территорий, составит 1 трлн руб., 700 млн руб. из них – деньги инвесторов. Получается, что доля вложений города составляет даже не одну шестую, а одну пятую от общих затрат. То есть создавая благоприятный инвестиционный климат на территории новой Москвы, город даже повысил планку бюджетных вложений. Жидкин уверен, что при всей жесткости нового закона стройка в новой Москве будет успешной хотя бы потому, что маржинальность ее девелоперских проектов значительно превосходит 2%, которые считаются минимальными в практике бизнеса.
Пока высокой остается стоимость подключения объектов к сетям. Ресурсоснабжающие организации не предложили городу ничего, чтобы тарифы снижались. Поэтому город берет на себя строительство магистральных сетей, облегчая нагрузку на бизнес. Успех новой Москвы определяется и тем, что качество проектов улучшается.
Банки вступают в игру
Девелоперы беспокоятся по поводу вступления в игру банков. Многие участники рынка считают, что теперь именно банкиры будут определять присутствие на рынке того или иного застройщика, выдавая или отказывая в кредитах. Кроме того, кредитные учреждения вынуждены будут брать на себя и девелоперские функции, если тот или иной проект потерпит фиаско. Озабоченность высказал начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства
Москомстройинвеста Александр
Семёнов. По его данным, в Москве эскроу-счета открыли всего две строительные компании. Семёнов считает, что банки пока не готовы оценивать и сопровождать крупные девелоперские проекты в рамках проектного финансирования. «Если говорить о комплексном развитии территории, то в Москве один застройщик может строить 52 дома, 4 школы, два детских сада, ТПУ. На данный момент банки не могут оценивать и сопровождать проекты такого уровня. И это на сегодняшний день является мощнейшим препятствием для развития девелоперского рынка Москвы», – отметил он.
По мнению Александра Семёнова, в условиях усложнения правил игры девелоперы могут найти для себя дополнительный ресурс в повышении качества менеджмента: «Речь идет о всей совокупности процессов, которые происходят внутри компании. В настоящий момент мы наблюдаем, что не у всех московских застройщиков достаточно адаптированный и современный менеджмент. Если владелец компании выстроит систему управления внутри организации таким образом, что она будет работать с высокой эффективностью в любых условиях, то компании будет легко адаптироваться к любым изменениям».
Что касается взаимодействия с банками, то новое законодательство не обязывает застройщика, если он использует механизм эскроу-счетов, брать кредит в банке. «Если компания обладает достаточными собственными ресурсами, она может объявить, что порядок поступления денежных средств идет через эскроу-счета – через депонирование. Затем за счет собственных средств может построить объект и передать его дольщикам. После того как объект будет передан, застройщик сможет раскрыть депонированные средства», – уверен Семёнов.
