Во главе узла
Программа создания капитальных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в Москве наконец выходит из «бумажной стадии». До конца года пилотные проекты обещают представить все три оператора – ОАО «МКЖД», Мосинжинвест и ГУП «Московский метрополитен». Для инвесторов разработаны различные схемы участия в программе – от приобретения прав аренды земельного участка до покупки доли в компании, созданной для реализации конкретного проекта. Однако в сложных экономических условиях большого интереса к строительству ТПУ ожидать не приходится.
Первоначально строительством ТПУ занимались три оператора – Дирекция железнодорожных вокзалов со своей «дочкой» – «РВ-метро», ОАО «МКЖД» и ГУП «Московский метрополитен». Они оборудовали и благоустроили более 50 плоскостных ТПУ, а затем приступили к разработке проектов планировок и схем привлечения инвесторов к строительству капитальных объектов, чтобы выйти с ними на ГЗК. Этот процесс занял существенно больше времени, чем рассчитывали власти. Санкции и экономический кризис снизили интерес инвесторов к долгосрочным проектам. А сотрудничество с РЖД зашло в тупик: в 2015 году перевозчик вышел из двух совместных с горадминистрацией проектов, предусматривающих создание транспортной инфраструктуры – МЖКД и «РВ-метро». После долгих переговоров объекты «РВ-метро» были поделены между ГУП «Московский метрополитен» и Мосинжпроектом, чья дочерняя структура Мосинжинвест присоединилась к реализации программы больше года назад.
В результате всех пертурбаций к настоящему моменту сложилась следующая система: ТПУ на московском железнодорожном кольце занимается ОАО «МКЖД», на строящихся станциях метрополитена – Мосинжинвест, на существующих станциях подземки – ГУП «Московский метрополитен». Совместными усилиями они к 2020 году должны ввести в эксплуатацию 176 капитальных ТПУ из 251, значащихся в планах. Замглавы департамента имущества Максим Гаман считает, что после 4-летней «бумажной стадии» программа наконец входит в практическую плоскость. По 169 объектам утверждены границы и есть объявления об изъятии входящих в них земельных участков и недвижимого имущества. Два пилотных ТПУ – «Алма-Атинская» и «Новокосино», где эта работа уже проведена, – появились на торгах. Вся информация по ним представлена на сайте tender.mos.ru. «Мы также приглашаем инвесторов к обсуждению обустройства прилегающих к ТПУ территорий, чтобы подготовить градостроительные решения с учетом их мнения. Речь идет о размещении объектов торговли, офисов и жилья», – говорит господин Гаман.
Все возможные модели участия в строительстве столичных ТПУ были представлены бизнес-сообществу на семинаре «Диалог с инвестором», который в конце года организовал Москомстройинвест. Торги по «Алма-Атинской» и «Новокосино» предусматривают заключение с победителем договора аренды сроком на 10 лет, в который будут внесены обязательства инвестора по передаче технологической части узла в собственность города.
Стартовый размер годовой арендной платы, являющейся предметом аукциона, на «Алма-Атинской» составляет 373,3 млн руб. Однако платеж будет уменьшаться пропорционально затратам на техчасть (4,39 тыс. кв. метров) и МФЦ (2 тыс. кв. метров), пояснили чиновники. Кроме того, согласно проекту планировки инвестору за счет собственных и привлеченных средств необходимо построить торгово-бытовой комплекс (46,8 тыс. кв. метров), а также объекты культурно-просветительского (1,7 тыс. кв. метров), спортивного (800 кв. метров) и административно-делового назначения (6,3 тыс. кв. метров).
Вся коммерческая часть подлежит оформлению в частную собственность. Аналогичная схема разработана для «Новокосино» и ряда других ТПУ, однако они будут выставляться на торги лишь по мере появления интереса со стороны инвесторов. Впустую готовить конкурсы, на которые потом не приходит ни одной заявки, власти считают нецелесообразным.
Другую модель привлечения средств инвесторов решил опробовать на своих проектах Мосинжинвест. Она предполагает создание специального акционерного общества – например, ОАО «ТПУ «Парк Победы» с реализацией его акций на торгах. Ранее сообщалось, что под реализацию проекта этого узла городские власти выделили участок площадью 24 га, на котором может быть построено 200 тыс. кв. метров недвижимости различного назначения, включая технологическую часть. Через SPV будет строиться и ТПУ рядом с будущей станцией метро «Селигерская». «Схема такова: город формирует дочернюю компанию, передает туда земельно-имущественные отношения, а дальше привлекается инвестор, который входит в долевое участие – фактически выкупает пакет акций. Какой это будет пакет – 100% или его часть, – станут определять городские власти», – поясняют в Мосинжинвесте. По мнению оператора, через продажу SPV город капитализирует участок на порядок выше, чем если бы он просто выставлял его на торги, поскольку в данном случае понятен собственник участка, проведено межевание и есть ГПЗУ. Впервые проект «Селигерской» был представлен в 2014 году на международной выставке в Каннах. Планируется, что на 18,7 га на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе будет построен комплекс на 225,6 тыс. кв. метров. Осенью этого года появились сообщения, что к площадке проявляет интерес компания «ТПС Недвижимость», акционерами которой являются сын Аркадия Ротенберга Игорь и бизнесмены Александр Пономаренко и Александр Скоробогатько. Также сообщалось о возможном участии в проекте турецкой «Аларко», но в свете последних событий данная информация не является актуальной.
В самом Мосинжинвесте говорят, что не испытывают дефицита в потенциальных инвесторах. Правда, все они хотят, чтобы внутренняя норма доходности на вложенный капитал была выше 40%. Но в нынешних экономических условиях это невозможно. В проекты заложена норма доходности 25%. В этом году оператор рассчитывает выставить на торги 4 ТПУ – помимо «Селигерской» и «Парка Победы» это «Рассказовка» и «Лефортово».
МКЖД также пойдет по пути создания SPV, но поскольку все ТПУ железнодорожного кольца имеют очень большую технологическую часть, ее планируется создавать за средства самого оператора (общая сумма инвестиций оценивается в 15,5 млрд руб., выделенных из бюджета). Что касается акционерных обществ, то им будут принадлежать права исключительно на коммерческие объекты. Инвестор сможет купить весь актив целиком или же его долю, поясняет представитель оператора Алексей Зотов. По его словам, в проектах ТПУ, расположенных на МКЖД, вообще нет жилья, что сразу снижает их привлекательность в глазах инвесторов. Строить офисы сейчас желающих нет, а если появляются интересанты на коммерческую недвижимость (апарт-отели, торговлю), «их обхаживают, как родных», признается господин Зотов. В высокой степени готовности пока находится только ТПУ «Ботанический сад», где предполагается построить 300 тыс. кв. метров отелей, 250 тыс. кв. метров торговых площадей и 200 тыс. кв. метров офисов. (Проектом планировки предусмотрены также парковки, но инвесторов на эти объекты сейчас точно не найдешь.) «Ботаническим садом» давно уже интересуется ГК «Пионер».
Наконец, ГУП «Московский метрополитен» подготовил три ТПУ – «Бульвар Адмирала Ушакова», «Профсоюзная» и «Волоколамская». Представители оператора говорят, что их площадки, с одной стороны, самые проблемные, поскольку обременены правами третьих лиц, с другой стороны, находятся в границах сложившихся пассажирских потоков и этим интересны для инвесторов. Раньше полная информация о проектах «Московского метрополитена» была представлена на сайте tpu.mosmetro.ru, но сейчас он запоролен. Доступ к базе данных могут получить только зарегистрированные пользователи.
