Инвестиционно-привлекательный разговор
В конце года городские власти намерены отчитаться перед инвестиционно-строительным сообществом о реализации антикризисного плана правительства Москвы и обнародовать перспективные механизмы дальнейшей поддержки отрасли. Главными темами семинара «Диалог с инвестором», который состоится завтра, 9 декабря, станут поправки в 214-ФЗ, программа создания ТПУ за счет внебюджетных источников, строительная деятельность в центре города, а также Единый банк инвестиционных проектов как новый инструмент взаимодействия власти и бизнеса.
Единый банк проектов
Столичные власти осуществляют взаимодействие с бизнес-сообществом в нескольких форматах: «Диалог с инвестором» – самый демократичный и общедоступный из них. В отличие от Клуба инвесторов – привилегированной структуры, доступ в которую открыт лишь для крупных строительных компаний, в портфеле которых не менее 1 млн кв. метров недвижимости, – к «диалогу» допускаются все желающие – достаточно пройти регистрацию на сайте Москомстройинвеста. Мероприятие проводится в форме семинара: участники сами отбирают наиболее злободневные темы, а чиновники освещают их в своих докладах и отвечают на оставшиеся у инвесторов вопросы. Неудивительно, что на этот раз предприниматели решили обсудить с представителями горадминистрации перспективы частно-государственного партнерства и механизмы поддержки инвестиционно-строительного сообщества в непростых экономических условиях. Тема Единого банка проектов Москвы собрала голоса 30% участников опроса.
Единый банк проектов – это информационно-аналитический электронный ресурс, формированием базы которого занимается Ассоциация инвесторов Москвы. Она курирует прием заявок от инвесторов, наполнение портала и сопровождение проектов, а Москомстройинвест отвечает за актуальность и достоверность предоставляемой информации. Необходимость создания такого ресурса возникла в связи с непростой ситуацией на рынке и желанием городских властей обезопасить застройщиков от недобросовестных сделок. По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, в кризис повышается риск приобретения проекта, не имеющего необходимых согласований с городской властью: «Поэтому совместно с Ассоциацией инвесторов Москвы мы выступили с инициативой создания Единого банка проектов, который позволил бы работать только с юридически «чистыми» проектами». База банка еженедельно актуализируется: любые коррективы незамедлительно отражаются на сайте. На семинаре предпринимателям расскажут о наиболее интересных инвестиционных предложениях (всего их около 50, понятно, что больше всего строителей интересуют проекты, предусматривающие жилищное строительство) и о тех шагах, которые необходимо предпринять для заключения сделки.
Закон о дольщиках
Не меньший интерес у участников семинара закономерно вызывает проблематика 214-ФЗ и его планируемые корректировки.
Как известно, городские власти предложили Минстрою свой пакет поправок, состоящий из 8 пунктов, и рассчитывают, что большинство из них будут поддержаны правительством. «Мы предлагаем элементарные правила, по которым должны работать застройщики. Ведь нам нужны компании, которые умеют строить, причем строить качественно. Иными словами, если девелопер хочет привлекать средства граждан, он должен доказать, что способен построить дом, хотя бы вложить собственные средства на начальном этапе или когда нет продаж на объекте», – отмечают в горадминистрации. На семинаре чиновники готовы представить предпринимателям свои предложения и выслушать имеющиеся у бизнеса замечания. Наибольшие дискуссии почти наверняка вызовет поправка, предусматривающая право субъектов Федерации самостоятельно определять минимальный размер уставного капитала для застройщиков, работающих по ДДУ. Сейчас обсуждаются разные цифры: от 50 млн руб. в регионах до 500 млн руб. в Москве. «Это не избавит полностью от недобросовестных компаний, но уменьшит их количество. Когда даже крупный девелопер для строительства объекта регистрирует отдельное ООО с минимальным уставным капиталом – это ненормально», – считает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. Кроме того, Москва предлагает ввести дополнительные критерии определения финансовой устойчивости застройщика (наличие собственных средств, коэффициентов ликвидности, надежности и т.д.), а также обязать строительные компании использовать один расчетный счет для финансовых операций по объекту, строительство которого ведется с привлечением средств граждан.
Еще две поправки из «московского» пакета касаются увеличения полномочий контролирующих органов. По мнению чиновников, компании, работающие со средствами дольщиков, должны подвергаться плановым и внеплановым проверкам с участием инспекторов Федеральной налоговой службы, поскольку у них есть доступ к бухгалтерии девелопера и его расчетным счетам. Кроме того, предлагается наделить Москомстройинвест правом вводить ограничения на привлечение средств населения (через обращение в Федеральную регистрационную службу). Предполагается, что этим правом чиновники смогут воспользоваться в том случае, если будут установлены факты нецелевого расходования денег, внесенных дольщиками. Кроме того, для наиболее проблемных ситуаций предлагается ввести институт «федерального санатора», который в случае банкротства застройщика сможет восстановить финансовую деятельность компании и достроить объект. «Статус санатора могли бы получить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», – поясняет Константин Тимофеев. Эту идею также поддерживает Банк России. Еще одна поправка из «московского пакета» носит воспитательный характер: она предусматривает введение уголовной ответственности за незаконное привлечение средств дольщиков и в случае несоблюдения обязательств перед ними.
Велики шансы, что в рамках обсуждения долевого строительства городские чиновники снова поднимут вопрос о ЖСК. По 214-ФЗ ЖСК должен сам выступать застройщиком, то есть иметь оформленный на себя земельный участок и разрешительную документацию. Однако на практике власти часто сталкиваются с кооперативами, которые создают застройщики, чтобы обойти 214-ФЗ. «Это позволяет им не сдавать ежеквартальную отчетность и скрывать, на что направлены деньги граждан», – сетует Константин Тимофеев.
ТПУ и стройки в центре города
Большой интерес у инвесторов также вызвали более узкие темы, предложенные чиновниками. Например, о привлечении инвестиций в создание ТПУ и реализации строительных проектов в исторической части города. Буквально на днях горадминистрация выставила на аукцион право аренды первого земельного участка площадью 3,1 га под создание ТПУ «Алма-Атинская», где градостроительный план предусматривает возведение многофункционального комплекса площадью 85 тыс. кв. метров. В него войдут технологические помещения ТПУ площадью 4,39 тыс. кв. метров; Центр оказания государственных услуг (МФЦ) площадью 2 тыс. кв. метров; объекты торгово-бытового (46,8 тыс. кв. метров), культурно-просветительского (1,7 тыс. кв. метров), спортивного (800 кв. метров) и административно-делового назначения (6,3 тыс. кв. метров). По результатам реализации проекта общая площадь ТПУ (за исключением технологических помещений, конечной станции и подземного пешеходного перехода) будет передана в собственность инвестора. Начальный размер годовой арендной платы участка составляет 373,3 млн руб., с победителем торгов планируется заключить контракт на 10 лет. «Торги намечены на 11 февраля, поэтому в ходе «Диалога с инвестором» мы готовы обсудить любые детали», – говорят в горадминистрации. С сообщениями перед аудиторией выступят представители департаментов транспорта и городского имущества, АО «Мосинжпроект», ОАО «Московская кольцевая железная дорога» и ГУП «Московский метрополитен».
Организаторы семинара предвидят особый интерес застройщиков к ТПУ, проекты планировки которых включают жилую застройку. Пока она согласована в рамках 6 пересадочных узлов: в ТПУ «Шелепиха» расположится гостиница и апартаменты на 123 тыс. кв. метров; в ТПУ «Лефортово» будет возведено 14,2 тыс. кв. метров жилья, в «Рассказовке» – 279 тыс. кв. метров, в «Люберецкой» – 40 тыс. кв. метров апартаментов. В составе ТПУ «Мичуринский проспект» и «Озерная» согласовано строительство 39,9 тыс. кв. метров и 54,2 тыс. кв. метров жилья соответственно. По мнению Марата Хуснуллина, власти, разрешая инвестору возводить жилые объекты, помогают компенсировать расходы на строительство инфраструктуры ТПУ, которая обходится достаточно дорого.
Что касается исторической части города, то участники семинара рассчитывают получить разъяснение недавних слов главы стройкомплекса о прекращении выдачи разрешений на строительство в центре Москвы. В интервью газете «Ведомости» Марат Хуснуллин сообщил, что поскольку центр столицы уже сформирован, власти почти перестали выдавать документацию и даже расторгли инвестконтракты на возведение в общей сложности 15 млн кв. метров недвижимости. В качестве альтернативы он предложил инвесторам сосредоточиться на реновации промзон, находящихся в непосредственной близости от центра. Именно их развитие, наряду с проектами в новой Москве, является приоритетным направлением деятельности стройкомплекса. Вместе с тем эта позиция не отменяет проблемы ветхого и аварийного фонда, который нуждается в реконструкции, а в ряде случаев и сносе. Каковы перспективы взаимодействия с городскими властями по таким объектам – инвесторы рассчитывают выяснить в ходе диалога с чиновниками. Докладчиком по этой теме выступит глава департамента культурного наследия Алексей Емельянов.
