Позади успешный год - Московская перспектива

Позади успешный год

Позади успешный год
Позади успешный год
Столичные власти надеются сохранить темпы развития города, но сделать это будет непросто

Минувший 2014 год выдался самым успешным для строительного комплекса Москвы за последнюю пятилетку: показатели были превышены по всем направлениям, а объемы ввода коммерческой недвижимости стали рекордными для столичного рынка. Городские власти надеются сохранить накопленный потенциал и темпы развития города, но сделать это будет непросто. Ситуация в экономике, в частности растущий курс доллара и сохранение базовой ставки на уровне 17%, ставят под сомнение реализацию многих строительных проектов, в первую очередь в коммерческом секторе.

По результатам последних лет Москва не только сравнялась с драйверами мировой урбанистики, такими как Нью-Йорк, Лондон, Париж, Берлин, Пекин и Шанхай, но и сумела опередить их по некоторым показателям. Сейчас российская столица занимает первое место по динамике развития транспортной инфраструктуры, строительства офисов и торговых центров. Не отстает от большинства мировых столиц и по объемам ввода жилья. «Итоги 2014 года в этом отношении не исключение, они являются позитивными, лучшими за последние пять лет», – заявил на последнем перед новогодними каникулами заседании правительства Москвы Сергей Собянин.

Одно из главных достижений – создание «задела» для прорывного строительства объектов метрополитена. В городе есть все условия, чтобы за ближайшие три года ввести в эксплуатацию более 60 километров новых линий, 35 станций и пять депо. «Для реализации этой программы мобилизованы все силы метростроителей России и стран СНГ, а также ряда зарубежных компаний. Сегодня одновременно трудятся 26 тысяч строителей, порядка 5–6 тысяч проектировщиков, еще более 5 тысяч специалистов, которые прямо или косвенно связаны со строительством метро», – говорит глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. В 2015 году планируется выйти на строительство всех объектов Третьего пересадочного контура (ТПК). «Наша главная задача сдать первый участок в 2016 году, а полностью запустить кольцо и все 28 станций в 2019–2020 годах», – отмечают в горадминистрации.

Пока в стройке находится 25% ТПК, или чуть больше 15 километров. Однако реальность планов не вызывает сомнений у исполнителей. «Сложившаяся ситуация в экономике не повлияет на планы строительства объектов городского заказа в Москве, – считает руководитель департамента строительства Андрей Бочкарёв. – Мы пока никаких коррективов не вносим и в полном объеме планируем выполнить все намеченные программы по строительству метро и дорог, детских садов и школ, спортивных объектов, объектов здравоохранения и т.д.». Марат Хуснуллин в беседе с журналистами признал возможность лишь незначительного сокращения Адресно-инвестиционной программы (АИП), за счет которой финансируются городские стройки. По его словам, если доходы столичного бюджета в годовом исполнении снизятся на 5% от плановых показателей, АИП в первом квартале придется урезать на 2–3%. Другие источники «Московской перспективы» считают, что расходы на развитие могут быть снижены на треть, поскольку власти должны в первую очередь выполнять социальные обязательства. «Из-за роста курса доллара только на закупку импортных лекарств придется дополнительно выделять от 30 до 60 млрд рублей», – отмечают собеседники газеты.

Во время кризиса 2008–2009 годов городские власти вкладывали деньги преимущественно в уже начатые стройки и старались за счет горзаказа поддержать большие строительные коллективы. Так будет и на этот раз. Москва продолжит финансировать сооружение метрополитена и дорожные объекты, от которых зависит транспортная ситуация в городе. «Развязки на МКАД, другие искусственные сооружения, включая путепроводы МКЖД, необходимые для запуска кольца, продолжат строиться», – заверяют в горадминистрации. Также будет продолжена реконструкция вылетных магистралей.

Пока полностью завершены семь сквозных трасс, построены 22 искусственных сооружения и 20 пешеходных переходов. Если в 2010 году в Москве сдали 20 километров новых дорог, то в 2014-м – 86 километров. Строители рассчитывают сохранить эту динамику и строить около 100 километров дорог ежегодно, однако некоторые крупные проекты все-таки придется отложить до лучших времен. В частности, в очередной раз переносится начало работ на площади Тверская Застава, где должны появиться сложная развязка и подземный паркинг.

Наряду с этим существуют проекты, от реализации которых город не сможет отказаться даже в случае негативного развития ситуации. Это в первую очередь объекты чемпионата мира по футболу, который Россия будет принимать в 2018 году. Московская программа подготовки к чемпионату включает полную реконструкцию Большой спортивной арены (БСА), строительство телекоммуникационного центра и других сооружений по перечню ФИФА, а также создание качественного гостиничного фонда и парковок вблизи мест проведения матчей. «Лужники» – это не тот проект, на котором следует экономить», – подчеркивает Марат Хуснуллин. В связи с ростом курса доллара горзаказчикам придется вплотную заняться импортозамещением, однако для объектов чемпионата мира власти обещают закупить самые лучшие материалы, невзирая на местонахождение производителей.

В 2014 году в Москве, по предварительным данным, было построено 8,8 млн кв. метров различных площадей, что на 300 тыс. кв. метров превышает рекорд 2013 года. Столица готова и дальше обеспечивать высокие темпы ввода – вся необходимая градостроительная документация и у города, и у инвесторов для этого есть. Отменив строительство 21 млн кв. метров недвижимости, которая была признана «точечной» и ненужной городу, Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) одновременно проработала сооружение 161 млн кв. метров площадей на неэффективно используемых территориях старой и новой Москвы. В целом за четыре года чиновники утвердили 200 проектов планировки с потенциалом почти 32 млн кв. метров, 89 проектов планировки линейных объектов, позволяющих запроектировать и построить 150 километров метро и порядка 400 километров различных дорог, развязок, транспортных сооружений, пешеходных переходов. Инвесторам, по словам Марата Хуснуллина, выдано 7800 ГПЗУ, на основании которых они могут возвести более 60 млн кв. метров жилых и коммерческих площадей.

В горадминистрации рассчитывают, что те объекты, которые уже находятся в стройке, в большинстве своем будут достроены. (Например, прогноз по вводу жилья в 2015 году пока даже лучше, чем в 2014-м: Москомстройинвест ожидает, что будет построено не менее 3,5–4 млн кв. метров новостроек.) Менее предсказуема ситуация с так называемыми «нераспечатанными» проектами. Тем инвесторам, которые собирались привлечь кредитные ресурсы в валюте, конвертировать и строить за рубли, придется отказаться от своих планов, поскольку такие схемы сейчас не работают. «Повышение ключевой ставки ЦБ до 17% приведет к тому, что привлечение банковского финансирования для развития девелоперских проектов станет невыгодным. В этой ситуации девелоперы, у которых недостаточно собственных средств, скорее всего уйдут из этого бизнеса. Круг участников сократится процентов на 60–70, и первую скрипку здесь будут играть девелоперы, строящие на собственные средства. Соответственно на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек», – полагает коммерческий директор компании «Ведис Групп» Ольга Шакалова.

Отсутствие доступа к кредитным ресурсам у застройщиков чревато появлением новой волны обманутых дольщиков. Об этом в канун Нового года в унисон предупреждали глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев и министр строительства РФ Михаил Мень. «В последние месяцы мы наблюдаем повышенный интерес наших граждан к приобретению жилья. Нам нужно обратить внимание на то, чтобы не появились новые обманутые дольщики. Это крайне важный момент», – заявил глава Минстроя на селекторе с представителями регионов. В этой связи министерство поддержало инициативу столичных властей ужесточить требования к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые сейчас имеют право привлекать средства граждан вне рамок 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В частности, будет рассмотрена возможность запретить ЖСК строить больше одного дома.

Сергей Собянин уже дал указание чиновникам поддержать застройщиков. «С учетом тех проблем, которые существуют в экономике, в банковском секторе, в кредитовании бизнеса, я прошу комплекс градостроительной политики совместно с экономическим блоком мониторить ситуацию, помогать инвесторам решать те проблемы, которые, конечно, будут возникать. У нас есть все возможности, чтобы максимально безболезненно пройти этот сложный период, не снижая темпов развития города», – заявил мэр на итоговом заседании столичного правительства.

ОФИСЫ ОСТАЛИСЬ БЕЗ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, то снижение, наблюдавшееся на протяжении всего 2014 года, в четвертом квартале «достигло дна». По данным компании Cushman & Wakefield, всего в столичный рынок было инвестировано 3,6 млрд долларов (падение на 40%), в IV квартале – всего 450 млн долларов (падение на 71,9%). Объем рынка качественной офисной недвижимости к концу года превысил отметку в 15 млн кв. метров, однако около 2,5 млн кв. метров не нашли своего покупателя, что ставит под сомнение целесообразность дальнейшего развития этого сегмента, в том числе уже объявленных проектов. Впрочем, некоторые эксперты считают, что это еще не «дно» и судьба рынка определится только после окончания каникул. «Полноценно спрогнозировать показатели 2015 года сегодня практически невозможно, это гадание на кофейной гуще. Мы до сих пор не «достигли дна», или стабильности в фундаментальных вопросах, поэтому не можем оценить масштабы кризиса и планировать какие-то дальнейшие действия. «Видимость» сейчас нулевая, поэтому лучшее, что мы можем сделать, – это зажмуриться и работать дальше, периодически подсматривая новые тенденции», – считает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.