«Чтобы эффективно решать проблемы обманутых дольщиков, нужно уметь договариваться»
За последние шесть лет Финансово-строительная корпорация «Лидер» обеспечила жильем более 2000 участников долевого строительства, пострадавших от недобросовестных девелоперов. При этом компания сумела выстроить работу с проблемными проектами таким образом, что вывела долгострои на самоокупаемость без дополнительных поборов с дольщиков и в отсутствие бюджетного финансирования. Об уникальных рецептах реанимации долгостроев «Московской перспективе» рассказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
Почему многие проекты вашей компании связаны со строительством жилья для обманутых дольщиков? Это оригинальный способ получения новых площадок под застройку или благородная миссия?
– Ни то ни другое. Многие проекты, которые мы достраиваем за других застройщиков, совершенно не вписываются в нашу концепцию UP-кварталов. Мы строим жилье, качество которого соответствует бизнес-классу, но с экономичными планировками и по доступным ценам. Красиво, комфортно, рядом с Москвой. Например, UP-квартал «Западное Кунцево» – малоэтажный европейский квартал в двух километрах от Москвы. «Новое Тушино» – современный микрорайон, расположенный менее чем в километре от МКАД. Большинство же проблемных строек – это формат ультраэкономичной застройки на грани рентабельности. За последние годы за нами закрепилась репутация людей, которые умеют управлять сложными проектами и успешно завершать чужие долгострои. Поэтому если где-то возникают проблемы с обманутыми дольщиками, за их решением идут к нам.
Если же говорить об истории вопроса и первых проектах, то мы просто спасали свои инвестиции – можно сказать, бросились в омут, потому что других вариантов не было. Как, например, в случае с большим долгостроем в подмосковной Балашихе, в который наша компания имела неосторожность инвестировать накануне кризиса 2008 года. В ряде случаев наше появление в проектах позволяло избежать развития ситуации по негативному сценарию. Пример – микрорайон в Калуге. Там около тысячи человек могли пополнить ряды обманутых дольщиков, у компании-застройщика скопилось много долгов, и кредиторы начали обращаться в суд, инициируя процедуру банкротства. В итоге процедура банкротства все-таки была запущена, но через оздоровление и введение внешнего управляющего. За два года долги компании были реструктуризированы путем подписания мирового соглашения, и СК «Монолит» снова стал полноценным участником строительного рынка в Калужской области.
Как вы оцениваете риски вхождения в тот или иной проблемный проект? Какие обстоятельства учитываете в первую очередь?
– Как и в случае с любым другим девелоперским проектом, просчитываем экономику. Как правило, проекты, в которых есть обманутые дольщики, убыточные. Чтобы выровнять экономику, не говоря уже об извлечении прибыли, приходится менять их конфигурацию – например, увеличивать этажность, повышать плотность застройки. Ищем варианты, обсуждаем их с проектировщиками, застройщиком, местными властями. Любую стройку, замороженную более чем на 6 месяцев, необходимо обследовать – изучить геологию, фундаменты, конструкции, получить независимое заключение экспертов о текущем состоянии здания. Часто бывает, что изменить параметры проекта невозможно, как в случае с долгостроем компании «Мэнни» в Балашихе. Земельный участок не позволял расширить площадь застройки, а залитый уже фундамент – увеличить этажность. В таких случаях мы совместно с властями пытаемся найти компромиссные и безубыточные для нас варианты, которые позволяют решить проблему обманутых дольщиков.
Например?
– В некоторых случаях мы ввязываемся в убыточные долгострои в обмен на то, что власти откажутся или сократят муниципальную долю в других наших проектах. Не скрою, что чиновники к компании, которая участвует в социально значимых проектах, относятся иначе – бюрократической волокиты меньше.
Любой долгострой – это всегда «скелеты в шкафу». С какими «сюрпризами» приходится сталкиваться чаще всего? Какой из реализованных вами проектов долгостроя был самым трудным, а какой наименее проблемным и почему?
– Как показывает наш опыт, если какая-то компания довела проект до долгостроя и обмана дольщиков, то у нее бардак везде. Когда начинаем разбираться, то выясняется, что зачастую двойные продажи возникают не из-за мошенничества, а по халатности. Например, потому что не ведется бухгалтерия, реестры договоров. Нередко половина чертежей бывает утеряна. Если стройка проблемная, то застройщик не платит подрядчикам или находит самые дешевые компании, которые и работают соответственно. Проект микрорайона в Балашихе, который мы достраивали, был выполнен на кульманах (чертежный прибор в виде доски). Когда стали перепроверять чертежи в компьютерной программе, то выяснилось, что нагрузка на конструкции предельная – дом мог просто рухнуть после того, как новоселы нагрузили бы его отделкой.
Существует ли какой-то выработанный и проверенный алгоритм завершения долгостроев и распутывания проблем с обманутыми дольщиками? Можно ли разделить процесс «реанимации» проблемных проектов на какие-то последовательные этапы?
– Единственное универсальное средство, которое можно применять для завершения долгостроев, – это управляемое банкротство компании-застройщика. Хотя очень сложно объяснить людям, что ничего страшного в этом нет. Это, наверное, проблема, связанная с психологией восприятия. Все думают – введение внешнего управления это же ужас, квартиры отнимут, все растащат, все пропало! Но это совсем не так. Процедура внешнего управления позволяет реанимировать, запустить стройку, так как вводится двухлетний мораторий на выплату внешних долгов. В течение этого времени никто застройщика не атакует, не пытается арестовывать активы и пр. Двух лет работы в спокойном режиме при грамотной организации процесса достаточно для того, чтобы достроить объект и отдать квартиры людям.
Как вы выстраиваете взаимодействие с дольщиками и застройщиками-банкротами, чиновниками местных администраций? Как завоевываете их доверие и легко ли это удается?
– Самое сложное – договориться со всеми заинтересованными сторонами. А это главное в таких проектах. Многие думают, что проблему можно решить в суде, нанимают армию юристов, хотя зачастую достаточно собрать всех за круглым столом и найти компромисс. Я, например, уверен, что бессмысленно воевать с застройщиком, который до этого в течение многих лет от всех отбивался. В первом нашем проекте в Балашихе три года никто ничего не делал. Мы разобрались, предложили свой вариант решения проблемы, который поддержали дольщики и инвесторы, – и процесс пошел. От долгостроев компании СФК «Реутово» все шарахались на протяжении 10 лет – там были нюансы с документами, возникло две противостоящих инициативных группы общей численностью 1,1 тыс. человек. Никто за это дело не брался. Мы взялись, смогли со всеми договориться и через два месяца вышли на стройку. Как и в любом деле, важен человек – объединяющий менеджер. Если я взялся, пообещал достроить, получил площадку, то я хожу и со всеми договариваюсь. У меня ведь менталитет строителя. Для меня важен не процесс ради процесса, а результат, который без взаимных договоренностей невозможен. Многие, к сожалению, этого не понимают и в ущерб дольщикам, у которых они взяли деньги, начинают воевать со всеми вокруг – с чиновниками, конкурентами, правоохранительными органами.
Каковы основные причины возникновения долгостроев и скандалов с обманутыми дольщиками? Кто в этом обычно виноват – инвесторы, чиновники, подрядчики?
– Вопреки распространенному мнению случаев умышленного мошенничества процентов десять, не больше. Примерно 35–40% – это финансовые пирамиды, в которые девелоперские компании превращаются из-за жадности и неумеренных амбиций владельцев. Такие компании покупают площадку, выкапывают котлован, распродают на «нулевой» стадии все квартиры, на вырученные деньги покупают еще две площадки, опять распродают все «на котловане». И далее по нарастающей. Но однажды цикл интенсивного роста рынка заканчивается или возникают сбои в экономике, как это произошло в 2008 году. И люди перестают покупать квартиры на стадии котлована. Компании остаются без оборотных средств и сталкиваются с проблемами, которые растут в геометрической прогрессии. Когда стройка стоит, она начинает съедать деньги. Нельзя повесить амбарный замок и про объект забыть. Надо платить зарплату сотрудникам компании, охране, проценты по банковским кредитам, арендные платежи. В результате за 10 лет себестоимость строительства может вырасти, условно говоря, до 500 тыс. рублей за квадратный метр. Остальные 50% случаев – обычный непрофессионализм, ошибочно рассчитанные базовые параметры проекта. К сожалению, в девелопменте – и вообще в строительстве – много случайных людей, которые не понимают специфики этого бизнеса.
ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА
Микрорайон «Тайфун» (г. Калуга)
В 2008 году из-за резкого сокращения спроса на недвижимость у калужского застройщика СК «Монолит» возникли проблемы с финансированием строительных площадок. У компании скопилось много долгов, и кредиторы обратились в суд, инициируя процедуру банкротства. В 2008 году ФСК «Лидер» вошла в проект «Тайфун» компании СК «Монолит» в качестве партнера, благодаря чему удалось избежать появления в Калуге нескольких сотен обманутых дольщиков. В составе микрорайона были возведены жилые комплексы «На Солнечном бульваре» и «Молодежный».
ЖК «Балашиха-Сити» (входит в состав микрорайона «Новое Измайлово», г.о. Балашиха)
На территории «Балашиха-Сити» должен был появиться жилой комплекс эконом-класса «Солнцеград». В 2007 году застройщик объекта (компания VMP corp.) приостановил строительство практически на 2,5 года, объект перешел в категорию долгостроя, и более 700 покупателей квартир попали в категорию обманутых дольщиков. В 2010 году ФСК «Лидер» взяла на себя обязательства по достройке жилья для дольщиков. В декабре 2011 года ЖК «Балашиха-Сити» был достроен.
ЖК «20-я Парковая» (г.о. Балашиха)
Изначально на территории «20 Парковой» должны были возвести жилой микрорайон «Лукино». Из-за нехватки денежных средств в сентябре 2009 года застройщик (ЗАО «МЭННИ») остановил строительство. ФСК «Лидер» приступила к достройке объекта в 2011 году, и в 2013-м ключи от своих квартир смогли получить около 400 семей.
ЖК «Южная звезда» (г.о. Балашиха)
Строительство жилого комплекса «Южная звезда» в Балашихе на улице Твардовского застройщик (СФК «Реутово») начал в 2006 году. В июле 2014 года ФСК «Лидер» договорилась с СФК «Реутово» о достройке трех корпусов комплекса, и уже сейчас ведется активное строительство объекта. Во II квартале 2015 года жилье смогут получить 573 собственника.
ЖК «Некрасовский» и ЖК «Олимп» (г.о. Балашиха)
Продажу квартир застройщик СФК «Реутов» осуществлял с 2009 года, а фактически вышел на строительную площадку в 2010 году. С тех пор был обустроен лишь фундамент одного из трех домов. В настоящее время ФСК «Лидер» полностью перепроектирует корпуса и в марте 2015 года планирует приступить к строительным работам.
