«Мы не работаем по шаблону»

Последние годы для компании «Галс-Девелопмент» выдались плодотворными с точки зрения и завершенных объектов, и их разнообразия. За прошедшие три года были введены в эксплуатацию такие знаковые для города проекты, как ЖК Wine House, две очереди жилого квартала «Наследие», комплекс апартаментов «Сады Пекина» и «Театральный Дом», МФК «IQ-квартал», «Центральный детский магазин на Лубянке». Создавая недвижимость премиальных классов и категории бизнес, компания задает высокую планку качества. И результаты не остаются незамеченными. Практически каждый объект в концепции «интеллигентный девелопмент» не только оправдывает себя, но и получает от профессионального сообщества награды на столичных и даже международных градостроительных конкурсах.
Однако новостройка – это всегда лишь видимая часть девелоперского проекта. Есть у этого «айсберга» и большая подводная составляющая – огромный объем градостроительной документации, требующей утверждения на самых разных уровнях. Лариса Лукьянова, вице-президент компании «Галс-Девелопмент», возглавляет в компании департамент по работе с государственными органами. На вопросы корреспондента «Московской перспективы» она ответила в своем предпраздничном интервью.

Как выглядит процесс пре-одоления административных барьеров? Какие с этим связаны сложности?
– В последние годы все изменилось радикальным образом. Сейчас работа по взаимодействию с госорганами стала более четкой, прозрачной, понятной. На основе новых правил процесс выстроен так, что сделать что-то в обход закона невозможно. Раньше было по-другому. Все помнят, как тяжело проходил процесс изменений, адаптации к новым правилам. Многие тяжело перестраивались. Но перестроились. Теперь работаем по новым требованиям, по новым тарифам. Все стало жестче, но понятнее и правильнее.
Второе существенное изменение – это переход на электронный документооборот.

Тележки с документами ушли в прошлое?
– Вся тележка теперь компонуется в один файл и в электронном виде уходит к адресату, затем проходит регистрацию и попадает к исполнителю. Проще и ему, и нам: не надо сканировать, подшивать, собирать целые стопки бумаг. Документооборот проходит быстро. И у города, и у бизнеса временные и финансовые затраты существенно сократились.
Эту новую форму в Москве стали внедрять с приходом команды мэра Сергея Семеновича Собянина. Начиналось, конечно, все постепенно. Для старта этого процесса потребовалось провести очень большую подготовительную работу. Необходимо было все систематизировать, чтобы подавать документы в едином формате и загружать их в базы. На определенном этапе была решена проблема электронных подписей. Теперь все департаменты и структуры правительства Москвы – Москомархитектура, Мосгосстройнадзор, департаменты культуры, городского имущества и другие – все работают по системе on-line.
Сейчас, когда эта электронная революция свершилась, появилась стабильность, процесс стал комфортным. Думаю, что нас ожидают и другие положительные нововведения в силу усовершенствования правил игры и развития технологических возможностей. Жизнь не стоит на месте. Прогресс остановить невозможно.

Электронный формат общения полностью исключил необходимость взаимодействия чиновников и бизнеса?
– Конечно, нет. Мы находимся в диалоге, он необходим. В стройкомплексе созданы рабочие группы, где решаются самые разные текущие вопросы городского строительства. Например, компания делает запрос на продление сроков строительства. Или кем-то ставится вопрос увеличения количества квадратных метров в проекте. Окончательный вердикт по той или иной теме выносится на ГЗК, но перед этим он проходит рабочую группу, где специалисты дают свои заключения. Это такое «предобсуждение» – достаточно важное в девелопменте.
В настоящее время совместно с городом мы реализуем программу в Кунцеве по переселению жителей из пятиэтажек сносимых серий. Два наших проекта из данной программы будут введены в конце 2018 года. Расселением мы занимались и в ходе реализации проекта «Театральный Дом». Кроме старого жилья на нашем участке застройки находилось еще и помещение Академии наук. Переговоры с научным сообществом проходили непросто. Требования по приобретению нового здания для сотрудников академии менялись, но мы их выполнили.
Внештатных ситуаций возникает много. Иногда появляются сложности технологического характера. Например, в одном из наших проектов потребовалось проводить работы по усилению фундамента здания в связи с тем, что рядом велись работы по прокладке метро. По определенным причинам уровень заглубленности линий метростроителям пришлось менять.

По вашей специфике что сложнее – старт проекта или его финальная часть? Или, может быть, какие-то его промежуточные стадии?
– Сложно сказать. Мина может всплыть на любом этапе. И это в принципе нормально. Начав ремонт в квартире, вы столкнетесь с тем, что в процессе всегда возникает что-то незапланированное. А у нас каждый проект уникален. Мы не работаем по шаблону.
Всем известна история с ЦДМ на Лубянке. В советские времена этот магазин появился на месте старинного двухэтажного Лубянского пассажа, окруженного особняками. Когда мы начали заниматься данным проектом, то сотрудники органов по сохранению объектов культурного наследия ожидали обнаружить при реконструкции остатки старых строений, фундаментов. К нам приходили специалисты, смотрели, проверяли, искали в подвалах старинную кладку… Но в советское время не было специальной комиссии по сносу, как сейчас, и поэтому Лубянский пассаж еще тогда был практически утрачен. Далее в процессе развития проекта реконструкции универмага мы многое сохранили, отреставрировали. Например, торшеры, которые украшали прежний «Детский мир», мы вписали в интерьеры нового объекта.
Порой возникают сложности с технологическим присоединением – подключением коммуникаций. На начальном этапе нам могут называть одни тарифы, а в завершение проекта – другие. Это, конечно, влияет на рентабельность проекта. Приходится садиться за стол переговоров. И конечно, важный момент – это работа с подрядчиками. Если они затягивают сроки, сдача может откладываться. Мы работаем по договорам долевого участия, поэтому такая ситуация для нас может обернуться штрафами. При таком развитии событий может возникнуть определенное напряжение.
Строительный процесс занимает порядка двух-трех лет, и за этот период может случиться разное. Иногда меняются правила, требования. А иногда приходят новые руководители правительственных структур и ведомств со своим видением вопроса.
Но даже непосредственно перечень главных этапов строительства говорит сам за себя: сначала разработка архитектурной концепции, разрешение на снос строений, если это необходимо, а далее – получение ГПЗУ, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство, ордера. После этого начинаются циклы строительства, а в финале – ЗОС, ввод, подключение к сетям, оформление земельного участка и передача квартир покупателям, оформление собственности. Вот основные этапы большого пути.

Вы непосредственно не участвуете в стройке, у вас другой фронт работ – административно-бюрократический. При этом вам важно, что именно строит ваша компания. Какие дома от вас получает город?
– Конечно. Мне очень нравится то, что делает наша компания. Я горжусь объектами, которые мы построили, которые мы ввели. Это красивые, даже уникальные здания, которые украшают наш город. Сейчас большинство из наших проектов уже ввели в эксплуатацию. На этапе строительства находится жилой комплекс «Достояние» в Кунцеве на улице Ярцевской, который планируется сдать в конце года. На 2019 год намечен ввод проектов «Наследие» и «Искра».
Сегодня мы рассматриваем новые площадки, но наша ниша останется прежней. У нас хорошо получается строить дорогие и качественные дома. У нас много покупателей, которые приобретают у нас второе и третье жилье. Они не боятся инвестировать в проекты «Галс-Девелопмент», зная, что комплексы будут качественно построены и вовремя введены. К началу реализации первой очереди проекта «Наследие» на квартиры уже сформировался большой отложенный спрос. Нас уже спрашивали, когда мы начнем продажи.

Вам приходится бывать на стройке?
– Да, не очень часто, но в самые напряженные моменты, конечно. В заключительный период, во время сдачи объекта в эксплуатацию президент нашей компании Сергей Калинин создает штаб, организовывает оперативные совещания, чтобы все были максимально мобилизованы и собраны. А вообще ввод объекта – это всегда еще и волнительный момент. В каждом построенном объекте есть часть твоей души.

Ваши коллеги в других компаниях – специалисты, занимающиеся согласованием градостроительных документов. Это в основном мужчины или женщины?
– Раньше эти должности обычно занимали мужчины. А сейчас довольно много женщин, причем даже в крупных компаниях. Мне кажется, женщинам в этой сфере работать проще. Они более гибкие, легче обходят острые углы. Мужчины зачастую более прямолинейные. Хотя, например, административный департамент в нашей компании возглавляет мужчина, а руководитель департамента строительства жилой недвижимости – женщина.

Как в вашей компании отмечают 8 Марта? Как вы лично относитесь к этому празднику?
– Я была воспитана так, что
8 Марта – это праздник. И мне кажется, это хорошая традиция. В нашей компании принято, что мужчины с вниманием относятся к женщинам, каждый раз нас удивляют и делают маленькие сюрпризы. И мы им за это благодарны.