Квартиры на теневую сторону
Приобрести баснословно дорогую московскую недвижимость по карману немногим, поэтому единственным выходом для тех, кто более или менее постоянно проживает в столице, является аренда жилья. Это явление давно уже носит массовый характер, хотя привести точные данные крайне сложно. «Назвать объем рынка московской аренды практически невозможно, – говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко. – Тем более сложно разделить его на теневой и белый. Во-первых, что называть теневым рынком? Если белым рынком называть сделки, проходящие через агентства недвижимости (которые, в отличие от черных маклеров, платят государству налог за свою деятельность), то и здесь сложно дать какую-либо оценку объему сделок. Дело в том, что информация об объектах, находящихся в базе каждого из агентств недвижимости, является закрытой. Вместе с тем в популярных базах по аренде один и тот же объект может дублироваться несколько раз, что тоже искажает статистические данные. Можно предположить, что в течение года в обороте рынка в Москве находится одновременно порядка 100–150 тысяч уникальных квартир».
По данным президента Московской ассоциации риелторов Сергея Жидаева, всего в столице сдается порядка 300 тысяч квартир, лишь 15 тысяч из них – на легальной основе, с оформлением всех необходимых документов и уплатой налогов.
Столичные власти приняли решение в корне переломить эту ситуацию. Главный аргумент – сумма налогов, которую недосчитывает городской бюджет. По подсчетам чиновников, город мог бы получать от арендодателей около 5 млрд рублей в год. Как рассказали в департаменте экономической политики и развития, в соответствии с принятым в декабре 2012 года постановлением правительства Москвы поступившие в горбюджет налоги за сдачу жилья в аренду будут пропорционально распределяться между районами, в которых это жилье находится, и направляться на благоустройство территорий и капитальный ремонт домов. «Мы рассчитываем напрямую заинтересовать население в легализации аренды квартир, поскольку добросовестно уплачивая налог, каждый собственник вносит свой вклад в развитие района и может реально видеть, на что идут его налоги», – отметили в департаменте.
Пополнение бюджета – безусловно, главная, но не единственная цель кампании. Врио мэра столицы Сергей Собянин неоднократно подчеркивал, что легализация рынка аренды поможет защитить права владельцев жилья и арендаторов и навести порядок в сфере регистрации и нелегальной миграции населения.
Решительное наступление на нелегальную аренду власти начали в октябре прошлого года. Правительство Москвы заключило соглашение с налоговой службой и органами МВД о выявлении собственников жилья, сдающих его внаем. Участковые уполномоченные полиции активно работают с руководством товариществ собственников жилья, управляющих компаний, проверяют все «сигналы» от жильцов, живущих по соседству с «сомнительными» квартирами. Выявлять подпольных арендодателей, вести с ними разъяснительную работу и применять к ним различные санкции обязали и налоговую службу.
Юридически доказать факт сдачи жилья внаем зачастую бывает крайне сложно, особенно если владелец квартиры и ее наниматель действуют заодно. Арендаторы всегда могут назваться ненадолго заехавшими в гости родственниками или друзьями хозяев, а то и просто не открывать участковому дверь. В случае, когда все же удается установить, что в квартире живут посторонние, им можно предъявить разве что нарушение правил регистрации, поскольку доказать факт возмездного проживания совсем уж нереально.
Особо продвинутые граждане обходят и эту проблему: оформляют договор безвозмездного найма жилья, а на его основании – временную регистрацию. Никаких прав на квартиру арендаторам это не дает, однако позволяет окончательно «запутать следствие». «Доказать, что договор безвозмездного найма нарушается и жильцы оплачивают свое проживание, практически невозможно, – уверена Наталья Сивко. – Теоретически можно привлечь свидетелей, которые присутствовали при передаче денег собственнику, причем именно за проживание в квартире, но практически это неосуществимо». Конечно, остается еще возможность провести «контрольную закупку», когда в качестве подставных арендаторов выступают сотрудники правоохранительных органов или налоговой службы, но ввиду массовости явления этот выход представляется неприемлемым.
И все же, несмотря на такие сложности, менее чем за год в Москве в два раза увеличилось количество людей, легализующих сделки найма жилья. «За период реализации проекта (с октября 2012 года) выявлено почти 180 тысяч фактов недекларируемой сдачи жилых помещений в аренду, – отчитался департамент экономической политики и развития столицы. – В 2011 году в Москве было подано всего 6,5 тысячи деклараций на общую сумму 116 млн рублей, а в 2012-м – 15,5 тысячи деклараций на общую сумму 494,5 млн рублей. По итогам декларационной кампании 2013 года мы ожидаем значительного роста числа добровольно поданных деклараций и, соответственно, суммы уплаченного налога».
Чем же объясняются такие заметные успехи? По мнению участников кампании за легализацию рынка аренды, в сложившейся ситуации наиболее действенными оказываются не преследование и наказание нарушителей, а информационно-разъяснительная работа. Одним из значимых ее этапов стало принятие правительством столицы и риелторскими компаниями Меморандума о сотрудничестве в сфере формирования цивилизованного рынка аренды жилья в городе Москве.
В соответствии с этим документом риелторы при заключении сделок аренды обязаны разъяснять клиентам необходимость и порядок уплаты налога, оказывать помощь в составлении налоговой декларации, а также размещать соответствующие информационные материалы на своих официальных сайтах.
«Как здравомыслящие люди, мы понимаем, что в ближайшее время налоги 100 процентов людей платить не будут, – говорит президент Московской ассоциации риелторов Сергей Жидаев. – За последний год в два раза увеличилось число людей, легализующих сдачу квартир. Задача наша и московского правительства, чтобы эта тенденция сохранялась. Подписание меморандума увеличивает количество людей, легализующих свои доходы от сдачи квартир».
«Привлечение риелторских компаний к разъяснительно-методической работе с населением по вопросам налогообложения, а также к процессу изменения и совершенствования текущего законодательства, регулирующего рынок аренды жилья, – это положительная тенденция, которую необходимо развивать, – говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко. – Содействие правительства в деятельности риелторских компаний способствует формированию цивилизованного рынка аренды и увеличению количества граждан, «обеляющих» свои доходы от сдачи квартиры в аренду».
При этом и власти, и риелторы уверены, что вводить жесткие санкции против нарушителей пока рано. «Сейчас нельзя махать шашкой, это можно будет делать, когда неплательщиков останется процентов пять, – считает Сергей Жидаев. – А пока мы наблюдаем обратную ситуацию, рынок находится вне нашего влияния. Надо быть очень аккуратными».
Риелторы отмечают, что сделать прозрачным рынок аренды можно, максимально упростив для граждан систему налогообложения. «Для многих арендодателей, преимущественно эконом-класса, сумма в 13 % от годового дохода, которую нужно заплатить одномоментно, является значительной. Кроме того, большинство собственников, сдающих жилье, – это пожилые люди, для которых заполнить необходимые документы крайне затруднительно», – напоминает госпожа Сивко. По ее мнению, эффективно было бы упростить систему уплаты налогов по форме, а также разбить общую сумму налога на небольшие доли и взимать их ежемесячно вместе с коммунальными платежами.
Справка
Владелец жилья, сдающий его в аренду, должен подать налоговую декларацию о доходах по форме НДФЛ-3 в налоговую службу по месту жительства. Срок подачи декларации – 30 апреля года, следующего за отчетным. К декларации необходимо приложить договор найма жилья, который заключается в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации. Доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются по ставке 13 процентов. Собственник также может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги по упрощенной системе – в размере 6% от общей суммы дохода.
