Задачи решаем комплексно
Чем меньше активных и серьезных игроков остается на рынке, тем ценнее мнение каждого из них. Особенно если это мнение главы компании, работающей в почти эксклюзивном сегменте новостроек Москвы – комфорт-классе, имеющей опыт строительства по различным технологиям и уникальный опыт управления построенными объектами. На вопросы «Московской перспективы» отвечал генеральный директор ГК «Пионер» – направление Москва Олег Сорока.
Олег Иосифович, ГК «Пионер» специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой застройки. В чем вы видите конкурентные преимущества такого подхода?
– Новая городская администрация довольно быстро и четко дала московским девелоперам установку: приоритет в реализации всех градостроительных программ в столице – это комплексная застройка. Этот посыл мы взяли на вооружение на всех своих проектах. Поняв, а главное – приняв этот месседж, мы сегодня признаем, что это именно та перспектива, которая дает правильное направление развития Москвы с точки зрения архитектурно-градостроительных решений. Открывается принципиально новая возможность комплексно решать задачи на определенной территории. Эти задачи стремятся решить и девелопер, и город, и общество. Я имею в виду комплексный подход к созданию транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, строительству жилья и мест приложения труда, решению всех остальных вопросов, ответы на которые можно найти исключительно в рамках реализации комплексной застройки.
В настоящее время в этом направлении мы работаем на всех наших проектах. Более того, в направлении этой концепции в нашем проекте около станции метро «Ботанический сад» мы пошли даже дальше. В своем перспективном развитии объединили направление городской программы относительно ТПУ и программы развития новых проектов комплексной застройки. В качестве примера можно привести проект комплексного архитектурного подхода в развитии территории, а именно – ТПУ «Ботанический сад», включающий и транспортно-пересадочный узел и территорию реорганизации производственно-коммунальной зоны. Мы решили, что транспортно-пересадочные узлы можно рассматривать как точки роста, вокруг них как раз формируется городская среда и городское развитие, и потому эти территории – нашу и ТПУ – правильно развивать комплексно. В этом случае территория освоения получается больше, и с точки зрения кластерного подхода она более сбалансирована – есть и жилая застройка, и социальная, и гаражно-коммунальная застройка, и все, что связано с транспортно-пересадочной инфраструктурой проекта. Общая площадь реорганизации территории – около 25 га.
Два проекта планировки, практически смежные, разрабатывались одним архитектурным бюро НИиПИ Генплана. С нашей стороны было привлечено архбюро из Японии, которое помогало привести архитектурно-планировочные решения обеих территорий к общему знаменателю – утвердить единый архитектурный стиль и выработать единый градостроительный подход к застройке. Весь проект целиком мы презентовали в этом году на международной выставке недвижимости MIPIM. Еще раз отмечу, что концепцией предусмотрено три кластера – жилой, торгово-офисный и инфраструктурный (ТПУ). При этом ТПУ займет около 7 тыс. кв. метров, жилая и социальная инфраструктура – порядка 200 тыс. кв. метров, торговая, отельная, офисно-деловая – около 100 тыс. кв. метров.
Вы строите и монолитные дома, и панельные. Как вы считаете, какое домостроение перспективнее?
– Да, у нас есть проекты и монолитные, и панельные. В обеих технологиях есть и плюсы, и минусы. Огромный плюс панельного домостроения – технология производственно-строительного процесса отточена до мелочей, объекты возводятся в максимально сжатые сроки, что подкупает тогда, когда скорость реализации и другие параметры, включая местоположение проекта, имеют принципиальное значение. Еще один плюс – на рынке есть проекты и домостроительные серии, которые очень популярны у потребителя. Потребитель знает их квартирографию, их положительные параметры.
Но у панели есть, конечно, и слабые места, которые заставляют задуматься при выборе этого варианта. Во-первых, проектное решение. ГК «Пионер» имеет концепцию реализации конечного продукта с отделкой, когда 25% покупателей вносят изменения в типовые решения в части планировок и инженерных систем. В этом случае монолитные проекты дают больше возможностей как по планировке, так и по набору, компоновке и видам инженерных систем. Во-вторых, отсутствие возможности исполнять иные фасадные решения также уступает монолитному строительству.
Бытует мнение, что панель не может считаться комфорт-классом, ее ниша – суровый эконом. Вы же позиционируете все свои объекты именно как комфорт-класс…
– Вряд ли удел панели – только эконом. У панельного домостроения все-таки большие перспективы – главное, чтобы производители стали с учетом сегодняшних реальных потребностей покупателей инвестировать в свой продукт. У нас есть два проекта на северо-западе Москвы – LIFE-Сходненская и LIFE-Митинская с разными технологиями возведения. LIFE-Сходненская – это проект панельного домостроения ДСК-1, который мы постарались максимально привести к нашему представлению о жилом продукте комфорт-класса, – и мы считаем, что нам многое удалось сделать. LIFE-Митинская – домостроительные технологии серии «ЕвроПа», в рамках которой мы, как заказчики, смогли реализовать свои архитектурно-фасадные решения, решения по картографии, инженерии, квартирам и местам общего пользования.
Будете ли вы дальше развивать LIFE-Митинская?
– Да. Сегодня заканчивается реализация первой очереди (Митинская, вл. 30) – это второй и третий корпуса. Один из корпусов предполагается сдать к концу года, еще один – в следующем году. На соседнем, смежном участке (Митинская, 22) мы предполагаем реализацию второй очереди LIFE-Митинская, состоящую из трех жилых монолитных корпусов. Кроме того, в рамках концепции реорганизации квартала мы построим гаражный комплекс на 1531 машино-место, бизнес-центр и апарт-отель с торговой частью.
Одно из направлений деятельности ГК «Пионер» – управление и сервисное обслуживание построенных домов. Это не совсем девелоперская задача. Каковы преимущества такого подхода для вас и для жителей?
– Очень не девелоперская задача. Но тем не менее мы приняли для себя данную концепцию. Понимая, что от того, как оказываются услуги управляющей компанией, каков вообще перечень услуг, качество их выполнения и т.д., в конечном счете зависит мнение о самой компании и о тех продуктах и сервисах, которые она создает. Для нас действительно очень важно, чтобы управляющая компания присутствовала на проекте с самого начала – с того момента, когда проект только формирует свою архитектурную концепцию. Специалисты нашей управляющей компании изучают все аспекты архитектурно-градостроительных решений, дают рекомендации, как располагать корпуса, чтобы внутри получилась благоустроенная территория, участвуют на всех стадиях реализации данного проекта, вникают во все вопросы проектных конструктивных инженерных решений – ведь все это содержать и эксплуатировать им.
Обычно управленцы жалуются, что их бизнес низкодоходен, а то и вообще нерентабелен. Так ли это?
– Нет, этот бизнес может быть вполне доходным и прибыльным – но только если соблюдаются определенные правила, если грамотно построены взаимоотношения с заказчиком. А им, по сути, является наш покупатель, который, став собственником, заказывает услуги по содержанию и эксплуатации. Мы ставим четкие цели и задачи руководству нашей управляющей компании на достижение рентабельности данного бизнеса посредством правильной работы с заказчиками-жильцами, правильного формирования и продажи продукта, который можно предложить сверх установленных тарифов. Мы считаем, этого можно достичь. Повторюсь, что конечная цель всей работы нашей управляющей компании – максимальная удовлетворенность наших жителей.
Довольны ли ваши жители? Есть ли обратная связь?
– Мы преследуем одну цель – выступаем в интересах самих жителей. Недовольные всегда будут, но правильно выстроенная работа с жителями и с инициативными группами действительно дает плоды. Безусловно, недовольство возникает в некоторых ситуациях, но мы настраиваем наших сотрудников на максимальное понимание ими тех задач, которые перед ними стоят, выбирая основным критерием ориентированность на клиента.
Недавно в Госдуму РФ внесен законопроект об обязательном лицензировании управляющих компаний. Этот документ вызвал много споров, мнения разделились на прямо противоположные. Как вы относитесь к этой идее?
– На мой взгляд, инструментарий контроля за УК, который присутствует на сегодняшний день, предусмотренный Жилищным кодексом, достаточен для того, чтобы обеспечить нормальный порядок и условия реализации задач, стоящих перед УК. Предлагается ввести лицензирование. Я считаю, что это возврат в забытое постсоветское прошлое, когда у нас практически все виды деятельности находились под лицензированием – со всеми отрицательными моментами этого процесса, включая коррупцию. Управление жилыми домами должно строиться по совершенно другому принципу – на основах, которые предусматривает жилищное законодательство. Сами жители должны проявлять инициативу, участвовать в правильном и качественном управлении своим жильем. И тогда вопрос контроля УК со стороны государства отпадет сам собой. Есть совершенно другие механизмы, которые позволяют достигать тех же самых целей с точки зрения контроля, – саморегулируемые организации, например. Есть и еще аргумент касательно лицензирования: в структуре ежемесячного платежа за квартиру стоимость услуг УК – не больше 20–25%, все остальное – тарифы, установленные другими нормативами и регламентами. Спрашивается, что мы собираемся лицензировать – финансово емкий объем в 20–25%? Зачем? Так что не вижу здесь никакого смысла.
И еще одно. По вопросам тарификации мы плотно работаем с правительством Москвы – в лице его экономического блока. Вопрос в следующем: с одной стороны, у нас есть тарифное регулирование по эксплуатационным затратам, таким как водоснабжение, газ, электричество и т.д., а с другой стороны – тарифы, установленные органами местного самоуправления или субъектами РФ, по содержанию, управлению и эксплуатации жилфонда. Эти тарифы в Москве были установлены давно, еще в середине нулевых, и до сих пор не пересматривались. И многие УК, включая нашу, испытывают трудности при формировании реального тарифа по новым жилым комплексам, где присутствуют более современные, сложные инженерные системы, объекты благоустройства, видеонаблюдения и т.д. На мой взгляд, в целях более правильного и эффективного управления и эксплуатации жилфонда необходимо сфокусироваться на вопросах тарификации этих услуг – это куда более важная задача, чем лицензирование и контроль.
Сегодня застройщики работают в новой реальности – в рамках закона об обязательном страховании. Как вы себя чувствуете в этих условиях?
– Это еще один закон, который еще в самом начале его разработки вызвал бурную экспертную дискуссию, но был принят. Теперь по закону с 1 января 2014 года застройщик не может осуществить реализацию жилья, если его ответственность не застрахована в страховой компании или в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков, или не оформлено банковское поручительство. На сегодняшний день, то есть на апрель 2014 года, кредитные учреждения поручительства практически не оформляют. По данным Росреестра, с начала года только в пяти регионах страны были зафиксированы случаи оформления банковского поручительства, и, как правило, речь шла об объектах невысокой стоимости и высокой степени надежности. Что касается вариантов страхования, то по одному из наших перспективных проектов мы произвели расчеты, и получилось, что вхождение в ОВС потребует дополнительных затрат на проект в размере около 180–200 млн рублей. Эта сумма нас, мягко говоря, не радует. В случае со страховыми компаниями, как и с кредитными учреждениями, пока на рынке мы не увидели структур, которые бы подготовили и предложили абсолютно устраивающий нас страховой продукт. Мы ведем переговоры с различными компаниями, но они пока, кажется, не готовы к такой работе. Так что законодатель в погоне за решением задач по защите прав дольщиков выпустил нормативно-правовой акт, реализация которого на сегодняшний день затруднена.
На мой взгляд, 214-ФЗ с учетом всех поправок, внесенных в него с 2006 года, максимально защищает права и интересы дольщиков. И правильнее было бы не принимать новые нормативные акты, а добиваться четкого и грамотного исполнения уже принятых. По моему мнению, дальнейшее администрирование и регламентация процесса долевого строительства приведет к увеличению затратной части данных проектов. Получается, что все мы пытаемся решить задачу и в то же время подобными нормативными актами добиваемся обратного эффекта.
В заключение накануне праздников 1 Мая и Дня Победы хочу поздравить всех сотрудников строительного комплекса, их родных и близких и наших дорогих москвичей! Пожелать благополучия, весеннего настроения и всего самого доброго!
СПРАВКА О КОМПАНИИ
Группа компаний «Пионер»/Pioneer Group основана в 2001 году.
Приоритетным направлением деятельности ГК «Пионер» является реализация инвестиционных проектов по строительству и управлению объектами жилого и коммерческого назначения на территории Москвы и Санкт-Петербурга.
Компания имеет рейтинг кредитоспособности на уровне «В-», присвоенный международным рейтинговым агентством Standard&Poor`s (S&P), а также индивидуальный рейтинг кредитоспособности на уровне «А-» от Национального рейтингового агентства (НРА), что свидетельствует о значительном уровне надежности и прозрачности структуры компании.
ГК «Пионер» входит в топ-5 крупнейших и надежных столичных строительных компаний: в инвестиционном портфеле – проекты общей площадью более 1 млн кв. метров, введено в эксплуатацию более 500 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. В Москве ГК «Пионер» реализует концепцию комплексной застройки «Жилые кварталы LIFE». Проекты под этим брендом являются эталонными с точки зрения параметров современного жилья: они отличаются высоким качеством строительства, продуманными планировками, качественной отделкой, транспортной доступностью, развитой коммерческой и социальной инфраструктурой, экологичностью.
ГК «Пионер» ведет свою деятельность в тесном сотрудничестве с рядом федеральных структур, в частности, с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Несколько крупных проектов в Москве реализуются в партнерстве с Федеральной службой охраны России (ФСО РФ), стратегическим партнером ГК «Пионер» является крупнейшая финансовая структура – ОАО «Сбербанк России».
