Каменные джунгли больше не продаются - Московская перспектива

Каменные джунгли больше не продаются

Каменные джунгли больше не продаются
Каменные джунгли больше не продаются
Участвовать в программе реновации смогут лишь зрелые компании

Ушедшее лето не отличалось высокой активностью со стороны покупателей новостроек. Тем не менее прогнозы экспертов рынка о возможных путях его развития можно считать вполне оптимистичными. С началом осени и ожиданием пробуждения интереса к покупкам это не связано. По мнению большинства экспертов, более существенны не сезонные колебания, а новые законы и изменение способов регулирования практики строительства. Главное, что во многом определяет состояние рынка, – это корректировки ФЗ № 214, которые вступают в жизнь поэтапно.

Первый этап с принятым в 2016 году набором поправок в 214-й закон, наделавший много шума в строительной среде, уже наступил. Ожидалось, что из-за завышенных требований к за-
стройщикам, в частности, к повышению уставного капитала, рынок строительства жилья рухнет. Но этого не случилось. Новое изменение произойдет, когда заработает компенсационный фонд – первая публичная компания, куда застройщики будут отчислять 1,2% стоимости проекта на случай утраты средств дольщиков. И последняя «порция» поправок вступит в силу в июне 2018 года. По всей видимости, именно это будет определяющим. Но в чем едины и чиновники, и представители бизнеса уже сегодня – весь комплекс корректировок приведет к укрупнению рынка. Крупные компании поглотят мелкие. Число застройщиков снизится. И судя по характеру оценок экспертов, к этому относятся как к совершенно нормальному развитию событий.
Сегодня только в Подмосковье работает 500 компаний, которые привлекают деньги дольщиков. Ни в одной стране мира не существует такого количества девелоперов, комментирует эту тему Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест». Впрочем, и самого долевого строительства в жилой сфере нигде в мире не существует. Разве что в Казахстане, но там требования к строительному бизнесу гораздо выше, чем в РФ.
Чем однозначно не слишком доволен бизнес, так это быстрыми и радикальными корректировками правового поля. Не успели пожить и приспособиться к одним, как уже вступают в силу другие. Еще не оценили эффективность принятых правил, как практику строительства вновь меняют новые. В Министерстве строительства и ЖКХ на этот счет заверяют, что совершенствование правового поля будет продолжаться, но все корректировки или, как выразился замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на обсуждении этой темы на бизнес-бранче «Новое слово в градостроительстве Москвы», «подкручивание» требований будет идти в одном направлении – повышения прозрачности в деятельности компаний. Собственно, это выгодно и им самим. Ведь почему у нас такой невысокий процент проектного финансирования? Именно потому, что для банков работа компаний явно непрозрачна и непублична, рассуждает заместитель министра.
Еще одна тенденция, проистекающая из грядущего укрупнения, – возможное снижение объемов строительства. Утверждение спорное, не все с ним согласны, хотя многие и в этом усматривают очевидные плюсы: невысокий спрос может сбалансировать рынок, убрать излишние объемы. Стасишин уверен – отсеиваются не самые качественные предложения.
Застройщикам уже сегодня понятно, что строить каменные джунгли типового жилья не стоит, его никто не купит. Начальник управления координации градостроительной документации и инвестиционных проектов департамента развития новых территорий города Москвы Рустам Убайдуллаев с этой точкой зрения согласен. Сегодня покупатель приобретает не просто квадратные метры, а «квадраты» среды. Люди хотят иметь в шаговой доступности школы, поликлиники, детские сады, благоустроенные территории. Из этого следует вывод: «уцелевшие» после поправок застройщики будут создавать среду более комфортную и качественную.
Впрочем, к очищению и укрупнению рынка в столице, а об этом говорят все чаще, приведет и программа реновации. Убеждение строится на том, что на участие в программе с ее внушительными объемами могут рассчитывать только крупные и зрелые компании. Собственно, это уже обнародовано столичными властями. Мелкие и средние при сниженном спросе вряд ли смогут предложить рынку что-то по-настоящему ценное.
Еще один плюс нынешнего состояния рынка, по мнению Стасишина, – это удлинение цикла покупки как минимум до месяца. Прежде чем купить квадратные метры, человек изучает рынок. Это очень важный показатель, так как именно такой подход и такая тактика поведения на рынке и оборачивается повышением конкуренции среди компаний.
Впрочем, некоторые оценки бизнеса были далеки от благостности и полного оптимизма, в том числе и касающиеся настроя потребителя. По мнению некоторых руководителей компаний, сегодня покупатель крайне критичен и подозрителен в отношении продавцов новостроек. Клиенты ходят по офисам продаж, требуют самые разные документы и подчас совершенно неожиданные: от заключений на проведение геологических изысканий до свидетельств о соответствии санитарным нормам. «Да, здесь меня не обманули, но вот в той компании меня непременно обманут!» – так сегодня мыслит клиент.
Впрочем, некоторые эксперты высказались вообще довольно критично по поводу действенности поправок в законодательство о долевом строительстве. Ведь корректируется оно с 2004 года, когда на смену инвестиционным договорам пришли договоры долевого участия (ДДУ), а сам процесс совершенствования законодательства поэтапно поворачивал застройщиков в сторону более цивилизованного поведения. Например, сначала регистрировать права на земельный участок и только потом собирать средства с населения, что вызвало огромное недовольство. Однако к существенному сокращению зависших объектов это не привело. Реальность такова, что в числе 35 проблемных домов столицы 21 объект продавался в обход ДДУ. Как правило, это были схемы ЖСК или реализация квадратных метров через сертификаты. Сейчас благодаря многим факторам развития рынка, в частности, введения ипотеки с господдержкой, значительное число компаний стало работать по схеме ДДУ, но пока ничего не мешает компаниям обходить ее. Федеральный закон № 214 не исключает строительства жилья и его реализации по схемам ЖСК, хотя все регулирование правового поля в последнее время затрагивает только сферу долевого строительства, не касаясь «кооперативной». О некоторых «странностях» в законе упомянул на встрече и Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR-Group. Если застройщик привлекал деньги дольщиков в обход закона, но при этом благополучно сдал объект в эксплуатацию, то нарушением это не считается, привлечь к ответственности его нельзя. Кирсанов считает, что это может получить распространение в регионах, где власть и бизнес находятся в тесных взаимоотношениях.
При этом Дмитрий Котровский, парт-
нер компании «Химки Групп», напоминает, что налоговые отчисления от девелоперских компаний в бюджеты позволяют государству решать проблему строительства спортивных и культурных объектов.
Еще одну позитивную тенденцию рынка, связанную с другим – поведением на рынке контролирующих и региональных властных органов, отметил Стасишин. По его наблюдениям, рост бдительности руководителей на местах за счет повышения их ответственности (это тоже прописано в поправках к закону) уже ощущается. Они начинают более пристально следить за судьбой строящихся объектов долевого строительства, а по уже существующим «зависшим» стройкам разработаны детальные «дорожные карты». Вскоре их планируется разместить в открытом доступе. Выработаны основные приемы решения проблем – за счет бюджетных средств, приглашения нового застройщика и выделения ему бесплатных земельных участков в виде компенсации, кроме того, за счет проведения процедуры банкротства. По данным чиновника, число судебных разбирательств, связанных с долевым строительством, возрастает, как и количество случаев привлечения руководителей компаний к уголовной ответственности.