Тонким культурным слоем - Московская перспектива

Тонким культурным слоем

Тонким культурным слоем
Тонким культурным слоем
По программе реставрации памятников культурного наследия с последующей льготной арендой в столице за пять лет реализовано 20 зданий

Организаторы торгов на право аренды объектов культурного наследия, в очередной раз объявленных в столице, ожидают, что заявленная стоимость может быть превышена в 10, а то и в 15 раз. На право получения льготной аренды исторических зданий претендуют более десятка компаний. Многие эксперты считают, что, несмотря на кризис, влияющий на рентабельность и сроки окупаемости вложений, интерес инвесторов к исторической недвижимости не снижается. Особенно в рамках программы льготной аренды памятников «кв. метр за рубль», которая вот уже пять лет осуществляется в столице. При этом департамент культурного наследия Москвы установил, что в неудовлетворительном состоянии в столице находится 214 объектов.

Недавно на федеральном уровне появился документ, который определяет критерии отнесения объектов культурного наследия к числу находящихся в неудовлетворительном состоянии. Проанализировав состояние 4 тыс. объектов, потенциально способных привлечь инвесторов, департамент культурного наследия города Москвы установил, что в неудовлетворительном состоянии в столице находится 214. Из них 64 являются собственностью города, 50 находятся федеральной собственности, 72 – в частной, 17 – в пользовании РПЦ, 7 – в собственности Московской области и четыре – в смешанной собственности.
Сложностей с памятниками, особенно находящимися в неудовлетворительном состоянии, возникает множество. Реставрационные работы дороже обычных ремонтных работ в 1,5–4 раза, а то и более. Кроме того, такие объекты сложны в приспособлении к современной эксплуатации.
Один из возможных путей – сдача в аренду по цене 1 руб. за квадратный метр сроком на 49 лет. Как только завершается реставрация, включается льготный тариф – тот самый рубль за «квадрат». Механизм направлен на то, чтобы простимулировать инвестора выполнить и завершить реставрационные работы как можно быстрее и перейти к льготному периоду, объясняет Сергей Мирзоян, первый заместитель руководителя департамента культурного наследия города.
По программе льготной аренды начиная с 2012 года в столице было реализовано всего 20 объектов, девять из них прошли приемку, на 11 идут реставрационные работы. По данным департамента, подпасть под действие программы могут еще 10. А потенциально их может быть гораздо больше: сейчас 2 тыс. исторических объектов столицы считаются выявленными, то есть почти все они могут быть включены в число объектов культурного наследия.
Скромность цифры – 20 памятников – объясняется еще и тем, что льготная аренда не распространяется на объекты, которые находятся в оперативном управлении или хозяйственном ведении органов власти, или то, что по определению не может передаваться для коммерческого использования, например, культовые сооружения.
Итоги почти пятилетней работы департамента и инвесторов в этом направлении сложно проиллюстрировать внушительными цифрами. Пожалуй, самым главным подтверждением важности этой работы может служить внешний вид объектов – до и после реставрации. Без преувеличения, это по большей части примеры возвращения к жизни, попадание памятника в новую действительность из состояния небытия, ветхости и забвения.
Общий объем инвестиций в 20 объектов оценивается в 2 млрд 3 млн руб. В числе завершенных примеров – дом с кариатидами – «герой» фильма «12 стульев», находящийся по адресу Печатников переулок, 7. У Ильфа и Петрова он фигурирует как место проживания Эллочки Людоедки. Во время торгов стартовая цена по этому объекту была превышена в 9,1 раза. Работы инвестора прошли в сжатые сроки и были завершены в 2013 году. Первоначальная цена аренды составила 10 млн руб. в год. Объем инвестиций в проект реставрации достиг 56 млн руб.
Есть примеры еще более выразительные по превышению стартовой цены. Например, бывшее здание Большой Померанцевской оранжереи на Госпитальной улице 1,/10, принадлежавшей Московскому кадетскому корпусу, а также использовавшееся как жилой дом учеников Московской военно-фельдшерской школы (проект архитекторов С.А. Волкова и Дж. Кваренги), был реализован по ставке, в 11 раз превысившей первоначальную. Инвестор вложил в этот проект 150 млн руб. Деревянный дом в Гусятниковом переулке был выставлен по цене 16 млн руб., торги прошли без ажиотажа, стартовая цена не была превышена. Но сам его внешний вид выглядит совершенно иначе. Дом известен в столице как дом Д.А. фон Беренса, а также еще и тем, что в 20-е годы прошлого века в нем жил режиссер Григорий Рошаль. В этом году реставрационные работы на нем были завершены в феврале текущего года. Но, наверное, самый выразительный пример связан с домом по адресу Сивцев Вражек, 42, стр. 5, который сейчас находится в процессе реставрации. Стартовая цена по нему была превышена в 130 раз, хотя сам объект имеет невысокую вместимость – всего 22 кв. метра.
В столичном департаменте уверены, что период реставрации, указанный в договоре с компанией, победившей в торгах, в некоторых случаях нужно продлевать: сроки часто не выдерживаются не по вине правообладателя, а по объективным причинам – например, в связи со сложностями подключения к инженерным сетям и пр. Вообще изменение законодательства в этой сфере идет по пути либерализации. Правовые акты корректируются также в связи с устранением противоречий, которые существуют, в частности, в законе о приватизации и в Земельном кодексе. В законе о приватизации в отношении памятников фигурирует процедура конкурса с разработкой технического задания. В свою очередь, земельное законодательство требует проведения аукциона на землю. Сейчас внесены поправки, в скором времени, как объясняют в управлении памятников культурного наследия, чиновники надеются получить вполне рабочий механизм.