Земля в доле
Столичные власти объявили о завершении межевания застроенных территорий: это значит, что все москвичи, являющиеся собственниками квартир, при желании могут превратиться в землевладельцев. Приватизация участка под многоквартирным домом надежно защитит жителей от точечной застройки и позволит распоряжаться придомовой территорий по своему усмотрению. Но возникнут и новые обязанности: гражданам придется платить земельный налог, а также самостоятельно содержать площадку.
В 2013 году департамент городского имущества (ДГИ) завершил разработку проектов межевания на все застроенные территории. Часть из них в настоящее время еще проходит публичные слушания, но две трети уже утверждены и являются общедоступными на электронном атласе города (http://eatlas.mos.ru/). С 2002 по 2009 год кварталы межевались без проведения обязательной процедуры публичных слушаний и не всегда учитывали размеры земельного участка, который фактически необходим для эксплуатации жилого здания. По такому принципу были разграничены 11 тыс. га земли, и теперь чиновники хотят актуализировать проекты межевания, чтобы каждый дом имел возможность приватизировать именно ту площадку, которая соответствует всем действующим требованиям и границы которой были определены с учетом пожеланий жителей. По данным ДГИ, обновленные проекты появятся в базе в течение этого года.
Что касается тех 24 тыс. га, земельные работы по которым проводились в 2011–2013 годах, то тут никаких претензий у горожан быть не должно. Все разработанные проекты межевания имеют две границы – минимальную и максимальную. «Первая включает землю под самим домом, а также участки на выходах из него. Вторая примерно в два раза больше, она захватывает дворовую территорию», – поясняют в департаменте. Какой именно участок приватизировать, по мнению чиновников, должны решать сами жители. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья и разобраться во всех нюансах приватизации.
При оформлении в общедолевую собственность минимального по площади земельного участка жители дома будут платить только земельный налог (соразмерно своей доли в общем имуществе), а благоустройство и содержание придомовых территорий по-прежнему останется обязанностью городских служб. Если же граждане решат оформить права на всю прилегающую к зданию территорию (двор, площадку, парковку и т.д.), они автоматически берут на себя ответственность за их содержание. Иными словами, горожанам за свой счет придется оплачивать уборку, благоустройство, а при необходимости и ремонт асфальтовых покрытий.
В ДГИ отмечают, что вопрос о границах часто становится камнем преткновения – нередки ситуации, когда одни жители хотят большую придомовую территорию, а другие – меньшую. «Кто-то готов нести дополнительные затраты на благоустройство придомовой территории, а кто-то нет. Если собственники жилья сами определиться не могут, земля будет оформляться по максимуму», – уточняют в ведомстве. По мнению председателя Комиссии по собственности и землепользованию Мосгордумы Олега Бочарова, возможна ситуация, когда часть жителей выступят за выделение большего участка и потом «будут эксплуатировать этот участок в своих интересах, а не в интересах дома».
Впрочем, права будущих землевладельцев в любом случае будут ограничены. Они смогут организовать на придомовой территории детскую площадку или парковку, но не имеют права использовать приватизированный участок под коммерческую деятельность. «Законодательно закрепленный вид разрешенного использования – «для эксплуатации многоквартирного жилого дома» – бизнес-проектов не предполагает, – поясняют в департаменте. – Жильцы могут делать во дворе что-то только для себя, и город не будет диктовать, что именно. Главное, чтобы установка ограждений, детских площадок и других малых архитектурных форм была согласована с городскими властями».
Железным аргументом в пользу приватизации является невозможность передачи такого участка под точечную застройку или появления на нем других нежелательных для жителей объектов. Это сейчас власти борются против уплотнения городской среды и розничной торговли. Но в будущем политика может измениться. Уже сейчас в Москомархитектуре активно обсуждается возможность корректировки норм по инсоляции – это позволит строить здания ближе друг к другу. А департамент транспорта готовит новые инициативы по расширению платного парковочного пространства, которые вполне могут затронуть некоторые придомовые территории. «Практика показывает, любые нормативы могут быть скорректированы, – признают в Моском-архитектуре. – В таком случае права собственности надежно защитят интересы жителей».
В горадминистрации утверждают, что не только не препятствуют приватизации участков под многоквартирными домами, а, наоборот, заинтересованы в ней. Во-первых, город снимает с себя бремя по их содержанию. Во-вторых, получает дополнительные налоговые доходы с населения, которые в условиях экономической стагнации становятся основным источником пополнения городского бюджета. По словам главы ДГИ Владимира Ефимова, платежи будут подъемными для граждан – от 700 руб. в год в многоэтажках спальных районов до 1500–1600 руб. в среднем по городу для квартиры площадью 60 кв. метров. Однако чиновники на местах приводят другие данные: так, например, жильцы д. 54 на улице Гиляровского при выборе минимальной площади участка заплатят 1187 руб. в год, а при максимальной – 4386 руб. А на проспекте Мира, д. 71, стр. 1, земельный налог составит 1750 и 11 700 руб. в год соответственно.
В мэрии поясняют, что размер платежа будет зависеть от нескольких составляющих. Во-первых, от кадастровой стоимости самого участка. Очередная кадастровая оценка была проведена в прошлом году, при этом, например, в Зеленограде земля под многоквартирными домами подорожала в 5 раз, а в ЦАО в 1,4 раза. Во-вторых, от границ конкретного участка. И в-третьих, от количества квартир в доме и их площади. «Очевидно, что налог для жителей 10–20-квартирного дома в ЦАО будет выше, чем для тех, кто проживает в панельной многоэтажке на окраине», – говорит господин Ефимов. Как видно, из трех компонентов платежа два являются постоянными, а один – кадастровая стоимость – переменным. Однако в ДГИ уверяют, что в дальнейшем динамика кадастровой стоимости не будет отличаться от инфляции: если земля и подорожает, то несущественно. Вся информация о стоимости конкретных участков есть на сайтах ДГИ и Росимущества.
В настоящий момент права собственности на придомовую территорию оформляются по заявлению самих жителей. Для этого с протоколом общего собрания собственников жилья нужно обратиться в службу «одного окна» ДГИ. В 2013 году количество обработанных заявок увеличилось в 10 раз и достигло 687. Департамент сформирует выбранные жителями границы участка по проектам межевания, после чего граждане сами должны поставить его на кадастровый учет с помощью кадастровых инженеров (эта услуга является коммерческой). С кадастровым паспортом можно обращаться в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности. Впрочем, во многих регионах власти не стали дожидаться инициативы со стороны граждан и сами поставили участки под всеми многоквартирными домами на кадастровый учет. Согласно Жилищному кодексу, с этого момента жители автоматически стали землевладельцами, а в их платежках появилась новая графа – «земельный налог».
