Квартиры мелкой нарезкой
Когда рубль падает, население стремится сберечь накопления в «кирпиче» и идет за недвижимостью. При всей очевидности этого процесса ушедший год принес немало неожиданностей. Рынок недвижимости закрепился как «рынок продавца», причем такой поворот воспринимается риелторами как достаточно драматический – еще свежи в памяти времена, когда спрос на жилье был ажиотажным. В Московской ассоциации риелторов (МАР) рассказали об итогах ушедшего года и спрогнозировали ситуацию на 2017 год.
Перекос в объеме сделок
По всей видимости, в 2017 году не произойдет резкого обвала цен, но тенденция постоянного снижения спроса и цен будет продолжаться, утверждают в МАР.
Геннадий Стерник, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова, председатель Комитета по аналитике МАР, говорит о том, что и реальные доходы населения остаются на нуле. И пока нет никаких предпосылок для роста. А это уже напрямую влияет на потребительское поведение. По мнению Стерника, в 2017 году средние цены на вторичном рынке столичной недвижимости снизятся на 3,5%. И этот прогноз риелторы считают оптимистическим. По наблюдению Анны Лупашко, члена генерального совета «Деловой России», сегодня идет снижение на 0,5–0,8% в месяц.
Весьма существенно снизились доходы девелоперских компаний. Только избранным участникам рынка и лишь на некоторых проектах удается достигать 15-процентной прибыли. Есть примеры, а их немало, когда этот показатель достигает минус 20%. Такие компании уйдут с рынка, число банкротств, по всей видимости, вырастет. Средний показатель доходности – минус 5%.
По данным Оксаны Витязевой, руководителя аналитического отдела департамента маркетинга ГК «МИЭЛЬ», сертифицированного аналитика-консуль-
танта рынка недвижимости, если 2014 год можно считать относительно гармоничным с точки зрения соотношения спроса и предложения, то в 2015-м произошел перекос в сторону предложения. А в прошлом году тенденция уже выглядела довольно стабильной. Анализируя звонки покупателей с запросом продать и купить, в ГК «МИЭЛЬ» констатируют, что уже в этом году желающих продать жилье вдвое больше, чем желающих купить.
Сейчас на вторичном рынке старой Москвы 38% сделок с недвижимостью приходится на сделки с бюджетом до 6 млн руб. Лидерами продаж являются 2-комнатные квартиры. В силу введения ипотеки с господдержкой на новостройки с 2015 года наблюдается огромный перекос в объеме ипотечных сделок в пользу первичного рынка. Ранее такого никогда не было. Оксана Витязева считает, что в наступившем году с отменой господдержки ситуация изменится в сторону выравнивания. Рынок аренды жилья, обычно имеющий корреляцию с рынком продаж, показывал снижение ставки аренды весь 2014, 2015 и первые месяцы 2016 года. В августе произошел перелом, до ноября наблюдалась стабилизация цен, а после начался незначительный рост стоимости аренды, в первую очередь на однокомнатные квартиры.
Неадекватные цены
Почти два года рынок недвижимости остается рынком продавца, подтверждают риелторы-практики. Такой зигзаг воспринимается ими как достаточно драматический, так как в недавние времена спрос на недвижимость был ажиотажным.
Генеральный директор агентства «МИЦ-Недвижимость» Наталья Соломонова отмечает сразу несколько интересных тенденций. Главная из них – «прессинг» первичного рынка, именно он формировал цены на рынке вторичного жилья (хотя и с некоторыми оговорками). Причина – огромный объем предложения в строящихся объектах. Еще никогда столичный рынок не демонстрировал его в таком количестве, причем практически во всех округах Москвы. Это коснулось даже районов, где раньше купить новое жилье было практически невозможно, его там просто не было. Например, район Сокол, где в 2016 году можно было приобрести квартиру-студию за 4 млн руб. Стараясь сбыть квадратные метры, застройщики снижали ценники на 0,5–1% официально, а неофициально – до 15%.
Вторичный рынок демонстрировал совершенно другое, а именно огромное количество так называемых фейковых квартир, которые выставлялись на продажу их владельцами по старым ценам: когда-то заплатив 12 млн руб., владелец стремился не брать в расчет изменившуюся ситуацию и выставлял свое жилье по выгодной для себя цене, за те же 12 млн, а то и выше.
«Часто создавалось впечатление, что люди за счет продажи квартиры пытаются решить все накопившиеся финансовые проблемы, совершенно не учитывая то, что рынок радикально изменился», – говорит Соломонова. По ее представлению, объем такого «нерыночного предложения» составлял 80%, и только 20% вторичного жилья продавалось по адекватным ценам – то есть продавцы прислушивались к оценкам и прогнозам риелторов. Это соотношение – 80 к 20 – говорит о том, что на вторичке выбора у покупателей практически не было. И при всех рисках они уходили на рынок новостроек. По этой же причине – несущественного количества вторичных квартир по рыночной цене – наблюдалось снижение объемов альтернативных сделок. Если раньше в общем объеме сделок в крупных агентствах они составляли 60–80%, то сейчас примерно 20%. Многие собственники в силу неясности общей ситуации попросту не выставляли жилье на продажу, переключившись на сегмент аренды.
Риелторы, специализирующиеся на вторичном рынке, прогнозируют, что с отменой господдержки в ипотечном сегменте новостроек вторичный рынок оживет. Хотя уже сейчас многие банки предлагают для вторичного жилья вполне приемлемые по своей стоимости кредиты. Соломонова согласна, что и в следующем году в большинстве проектов продажа недвижимости будет осуществляться по ценам, близким к себестоимости. Чтобы выправить ситуацию хотя бы счет ускорения продаж, девелоперы будут осуществлять «мелкую нарезку» – предлагать максимальное количество квартир небольших площадей. Практика показала что квартиры-студии площадью 24 кв. метра продать проще, чем однокомнатные квартиры.
Криминал не дремлет
Михаил Куликов, член совета МАР, директор департамента МЦБН управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ», считает, что объем мошеннических сделок на рынке жилья вырос примерно на 25%. Современная оргтехника позволяет подделывать любые документы, вплоть до паспортов. Подделки изготовляются такого высокого качества, что выявить фальсификацию можно лишь на специальной технике в МВД. Риелторы ею не располагают, под запретом для них и легальные проверки недвижимости. По наблюдению Куликова, негативным был и общий эмоциональный фон ушедшего года. Он отмечает, что порой даже резкие позитивные явления способны вызывать дестабилизацию, не говоря уже о негативных. Как следствие – люди очень часто вели себя неадекватно: избегали конкретных шагов, в том числе и очевидно выгодных предложений, часто отказывались выходить на сделку, когда она была полностью готова.
В МАР считают, что изменение кадастровой стоимости недвижимости, а также введение налога на недвижимость, который в полной мере вступит в силу в 2020 году, не изменят ситуацию на рынке: оборот объектов не станет выше. Льгота по уплате налога для пенсионеров, по всей видимости, заставит какую-то часть молодых собственников переоформить квартиры на родителей. Продавать большие квартиры и покупать меньшие по площади вынуждены будут только одинокие пожилые люди, когда это войдет в обиход. Для рынка существенны даже такие моменты, как привычность тех или иных схем обращения с недвижимостью.
