Застройщиков поздравят с новым налогом
Последние действия властей свидетельствуют о том, что недвижимость рассматривается как один из основных источников пополнения оскудевших на фоне кризиса региональных бюджетов. Уже 28 субъектов Федерации, включая Москву и Подмосковье, намерены воспользоваться поправкой в Налоговый кодекс, чтобы обязать застройщиков платить за непроданные гражданам квартиры налог на имущество организаций по кадастровой стоимости. При этом Минэкономразвития разработало законопроект, позволяющий местным администрациям пересматривать кадастровую оценку, не дожидаясь завершения объявленного Госдумой моратория.
В минувшие выходные Владимир Путин провел в Ярославле совместное заседание президиума и консультативной комиссии Госсовета о мерах по повышению инвестиционной привлекательности регионов. На нем президент и губернаторы много говорили о необходимости создавать комфортные условия для работы бизнеса и улучшать деловой климат. «Это одни из ключевых условий развития экономики, обеспечения решения всех других задач, которые стоят перед государством», – подчеркнул президент. Однако на деле, как показывает практика, чиновники больше уповают на быстрые решения, связанные с повышением фискальной нагрузки на предпринимателей (а заодно и граждан, пользующихся их товарами и услугами), нежели на долгосрочную стратегию. Одной из «золотых жил», способных поправить финансовое положение регионов, по их мнению, является недвижимость.
В 2015 году в Налоговый кодекс была внесена поправка, наделившая субъекты Федерации полномочиями по определению налоговой базы на основе кадастровой стоимости в отношении жилых помещений, не учитываемых на балансе предприятия в качестве объектов основных средств. При этом каждый регион получил право самостоятельно утверждать условия налогообложения таких объектов. Единственное ограничение, прописанное в федеральном законодательстве, – ставка не может превышать 2,2%. Это позволило региональным властям приступить к разработке собственных законодательных актов, обязывающих застройщиков регистрировать непроданные квартиры в собственность и помимо госпошлины (22 тыс. руб. с квартиры) и части жилищно-коммунальных услуг (для типичной «двушки» площадью 50 кв. метров – 1,2–2,5 тыс. руб. в месяц в зависимости от сезона) платить налог на имущество организаций. В настоящее время такие документы приняты уже в 27 субъектах РФ, включая Москву и Санкт-Петербург. На подходе – Московская область.
Законодательное собрание Санкт-Петербурга одним из первых «раскусило» выгоду от нововведения. За налогообложение непроданных квартир питерские депутаты проголосовали еще в конце прошлого года. На тот момент в Северной столице, по оценкам экспертов, не имели владельцев около 30% новостроек. Правда, местные чиновники поступили, что называется, по-божески: установленная
ими ставка составила 1% от кадастровой стоимости. В Москве, администрация которой также не замедлила воспользоваться нововведением, условия немного жестче – в 2017 году будет действовать ставка 1,4%. Но при этом вводится льготный период, в течение которого новый налог вносить не нужно, – два года.
По их словам, дополнительная фискальная нагрузка вводится отнюдь не в интересах местных бюджетов, а в интересах ... покупателей квартир. «Теоретически это должно привести к тому, что девелоперам теперь будет невыгодно повышать цены и они начнут искать способ быстрее избавиться от непроданных квартир. Кроме того, застройщикам придется позаботиться о качестве своего продукта: лучше продумывать квартирографию в проектах, обеспечить граждан социальными объектами, парковками и т.д.», – уверен представитель петербургского губернатора в Заксобрании Михаил Бродский «Это продолжение стимулирующей налоговой политики Москвы: застройщики будут активнее продавать недвижимость, все в равной степени будут платить налоги», – вторит ему представитель московской мэрии.
На прошлой неделе стало известно, что с 2017 года поправкой в Налоговый кодекс намерена также воспользоваться Московская область, являющаяся лидером по количеству не только построенных квадратных метров, но и нереализованного жилья. Областная Дума в первом чтении уже утвердила для непроданных квартир ставку 2% от их кадастровой стоимости и налоговые каникулы для застройщиков, связанные с этой выплатой, – один год со дня сдачи объекта в эксплуатацию. «Инициированные изменения никакой революции не несут, – считает заместитель председателя правительства Подмосковья Герман Елянюшкин. – По своей природе налог на имущество всегда стимулирует собственника избавляться от неэффективно используемой недвижимости. В конкретном случае так и произойдет. Новый налог вовлечет в оборот значительное количество квартир, которые находятся на балансе у застройщика, его подрядчиков, кредиторов или соинвесторов, и позволит предотвратить спекулятивные сделки, которые совершаются на рынке с искусственно созданным дефицитом». Напомним, что до ввода объекта в эксплуатацию застройщики продают квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), а после ввода – по договору купли-продажи. На этом этапе они и раньше были обязаны зарегистрировать непроданные квартиры на себя. Однако, как правило, обзаводиться лишней недвижимостью никто не спешил: в базе Росреестра по итогам трех кварталов можно найти лишь единичные случаи. Как правило, застройщик перепродавал квартиры своей же дочерней структуре, которая при появлении реального покупателя оформляла с ним сделку по переуступке прав. В бухгалтерском учете эти непроданные квартиры раньше учитывались как товар, соответственно, налог на имущество с них не платился. Теперь же, уверены власти, уйти от налога будет сложнее.
Хотя чиновники наперебой уверяют, что заботятся о покупателях, выгода региональных бюджетов более очевидна. Если к пустующим московским новостройкам применить даже минимальную кадастровую стоимость 72 тыс. руб. за квадратный метр, то получится, что в 2017 году Москва может рассчитывать на 1 млрд налоговых поступлений дополнительно. В Подмосковье общая кадастровая стоимость 5432 квартир, не имеющих частных владельцев, по оценкам обладминистрации, составляет примерно 20 млрд руб. Это значит, что застройщики должны внести в местный бюджет свыше 440 млн руб. налогов.
Эксперты, в свою очередь, отмечают, что ожидания относительно снижения стоимости жилья могут и не осуществиться. «Новый налог вряд ли заставит застройщиков ускорить продажи, наоборот, новые навязанные затраты лягут дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра. Многие застройщики уже работают на грани себестоимости, дальнейшее снижение цены ниже инвестиционной себестоимости влечет риски невыполнения обязательств», – считает партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский. А управляющий партнер компании «Метриум Груп» Мария Литинецкая поясняет, что налоговая нагрузка увеличится прежде всего в тех проектах, где непроданных квартир больше всего. «Таким образом, под удар автоматически попадут наименее ликвидные объекты, что нанесет дополнительный удар по их финансовой устойчивости», – отмечает она.
Впрочем, проверка бизнеса на прочность этим не исчерпывается. На прошлой неделе стало известно, что Мин-экономразвития (МЭР) подготовило законопроект, разрешающий регионам, вопреки введенному Госдумой мораторию на повышение кадастровой оценки до 2020 года, самим решать, нужна ли им переоценка раньше этого срока и как часто ее нужно делать. О своей позиции местные власти должны сообщить правительству до 20 декабря 2016 года. По действующему законодательству кадастровая оценка недвижимости проводится не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. В МЭР утверждают, что право на переоценку в обход моратория не будет предоставляться автоматически. Сначала региональным властям придется дождаться вступления в силу нового закона о государственной кадастровой оценке и создать на своей территории государственного оценщика.
Однако представители бизнеса в один голос заявляют, что это уловка – выполнить требования законопроекта местным властям не составит труда, и уже в середине следующего года регионы смогут приступить к переоценке кадастровой стоимости недвижимости – естественно, в сторону повышения. «Цель правительства понятна: в условиях кризиса необходимо искать источники, за счет которых возможно финансировать дефицит бюджета, а также пополнять бюджеты регионов. Отдельной проблемой в настоящее время является огромная задолженность регионов перед федеральным бюджетом», – говорит вице-президент «Деловой России» Татьяна Минеева. За счет увеличения налоговой нагрузки на недвижимость можно убить сразу двух зайцев, поскольку налог на имущество организаций в размере 100% отчисляется в бюджеты субъектов, а налог на имущество физических лиц – в размере 100% в бюджеты муниципальных образований. «Если вспомнить про обложение налогом непроданных застройщиком готовых квартир, то становится очевидно: государство обращает свой фискальный интерес на бизнес, занятый в сфере недвижимости», – отмечает эксперт. «Сложно представить себе регионы, которые откажутся от возможности повысить оценку и доходы бюджета в кризис», – соглашается с Минеевой председатель Комитета по вопросам недвижимости ТПП Александр Каньшин. В ТПП считают, что инициатива МЭР позволит региональным властям обойти мораторий, который не успел просуществовать даже полгода. А ведь именно благодаря ему предприниматели впервые получили возможность прогнозировать на несколько лет вперед свои налоговые затраты, сетуют эксперты.
Не стоит забывать и о физических лицах, которые и без того были неприятно удивлены, получив в этом году квитанции от ФНС. А ведь в них указана только пятая часть того налога на имущество, который придется заплатить в полном объеме в 2020 году. Если к этому моменту регионы еще несколько раз успеют пересчитать кадастровую стоимость принадлежащей гражданам недвижимости, то можно только догадываться, какие суммы будут фигурировать в итоговой платежке. «Давая регионам право пересчитать кадастровую стоимость, правительство фактически обеспечивает возможность ускоренного роста налоговой нагрузки, формально не увеличивая ставки и не отменяя понижающие коэффициенты. Иными словами, налог может возрасти не в пять раз, а больше. На сколько именно он вырастет, будет зависеть от аппетитов регионов», – резюмирует старший юрист Herbert Smith Freehills Сергей Ерёмин. По данным мэрии, на сегодняшний день в новых домах остается непроданным примерно 1 млн кв. метров жилья. При этом в обеих столицах чиновники рассуждают примерно одинаково.
