Лиха беда «Лихоборы»
Власти Москвы планируют реорганизовать промзону около платформы НАТИ Октябрьской железной дороги и станцией Лихоборы Московского центрального кольца. Соответствующий проект планировки поручено разработать Москомархитектуре. По оценке экспертов, на площади 200 га может быть построено от 600 тыс. до 5 млн кв. метров различной недвижимости. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, открытие МЦК даст толчок к развитию депрессивных территорий в срединной части города и эта промзона станет одной из первых.
Проект развития подготовят для промышленной зоны, расположенной рядом с железнодорожной платформой НАТИ пригородного сообщения и станцией Лихоборы Московского центрального кольца. «Промзона получит серьезное градостроительное развитие», – рассказал Марат Хуснуллин. По его словам, Москомархитектуре дано поручение в ближайшее время проработать проекты планировок реорганизации этой площадки. Первые планы по развитию могут появиться уже в ближайшие несколько месяцев. Марат Хуснуллин отметил, что общая площадь рассматриваемого участка составляет около 200 га. Для сравнения: это примерно в три раза больше, чем площадь ММДЦ «Москва-Сити».
Точных цифр, сколько и какая недвижимость может быть построена в этой промзоне, пока нет. При этом эксперты расходятся в своих прогнозах. Как полагает Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона, так как данная промзона расположена в окружении густонаселенных спальных районов, то, вероятнее всего, вследствие редевелопмента она будет застроена в основном жильем. «Учитывая окружение рассматриваемого участка и его удаленность от центра, наиболее востребованным форматом в данном случае будут новостройки массового сегмента, эконом- и комфорт-класса. Всего на территории площадью 200 га может быть построено около 600 тыс. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости», – отметил он.
Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС», также считает, что наиболее перспективным может быть именно жилая застройка, но площадка интересна и для размещения объектов торговой недвижимости, необходимость в которой будет появляться по мере заселения нового микрорайона: «Хорошо востребованы будут небольшие неформатные торговые центры с магазинами, предлагающими товары повседневного спроса, продукты, хозяйственные товары, а также аптеками и различными службами быта. Наиболее перспективным местом для строительства ТЦ в рамках данной промзоны, на мой взгляд, является участок, расположенный в непосредственной близости от создаваемого ТПУ «Лихоборы».
По мнению Эвелины Ишметовой, директора по консалтингу компании KEY CAPITAL, площадка все же должна иметь многофункциональную застройку. По ее словам, речь может идти о строительстве до 5 млн кв. метров недвижимости.
Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar считает, что в промзоне может быть возведено до 2 млн кв. метров недвижимости. «Очевидно, наибольший объем площадей будет отведен под возведение жилой недвижимости, но девелоперу придется решать вопрос рабочих мест. Объем с социальной, транспортной и коммерческой инфраструктурой может составить не более 20% от общего объема возводимых площадей», – отметила она.
Однако, как считает Юрий Волков, гендиректор ГК Stroytech, на данный момент, несмотря на размещение двух железнодорожных платформ, транспортная доступность промзоны является плохой: «Здесь недостаточно дорог. Очевидно, что нужен переезд через железнодорожные пути. Например, продление Лихоборской набережной с выходом на Дмитровское шоссе. Это поможет связать промзону с главными магистралями столицы». Кроме того, эксперт считает необходимым строительство связок с Северо-западной хордой и Северной рокадой, которые проходят недалеко от границ промзоны.
Понимают это и в городской администрации. «Проектировщики изучат возможность строительства нескольких внутренних проездов и дорожных связок с крупными магистралями, чтобы эта территория была интегрирована в общегородскую дорожную сеть», – отметил Марат Хуснуллин.
В ближайшей перспективе городские власти планируют построить здесь транспортно-пересадочный узел «Лихоборы». По проекту планировки работы по нему предусматривают реконструкцию проезда Черепановых и строительство улично-дорожной сети, продление платформы НАТИ, строительство многофункционального комплекса с паркингом на 1000 машино-мест и наземного гаража. Планируется организовать односторонний съезд с Северо-восточной хорды для удобного подъезда к МФЦ, а также односторонний подземный проезд для выезда автотранспорта в направлении области. «Доступность улучшится за счет ввода в эксплуатацию в 2017 году двух станций метро «Верхние Лихоборы» и «Селигерская» на Дмитровском шоссе», – отметила Анна Данченок.
Напомним, в начале сентября было запущено движение по Московскому центральному кольцу. Как ожидают в горадминистрации, это не только разгрузит действующие транспортные артерии столицы, но и даст толчок к градостроительному развитию срединной части города.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ИНВЕСТОРАМ
Впервые о развитии промзоны у Лихоборов в горадминистрации задумались еще в первой половине 2000-х. Тогда был разработан проект планировки, который предусматривал возведение еще одного делового района наподобие «Москва-Сити», но с той лишь разницей, что здесь предполагалось размещение офисов класса В. Тогда речь шла о строительстве трех 47-этажных высоток и 27-этажного офисного центра. Но позже от этой идеи пришлось отказаться, поскольку по мере ввода площадей в ММДЦ заполняемость их была ниже среднего, а вкладывать колоссальные средства в период кризиса 2008 года и последующих лет инвесторы были не готовы. Тем более что и транспортная доступность оставляла желать лучшего – из общественного транспорта работала только платформа НАТИ Октябрьской железной дороги, на которой останавливались лишь несколько электричек в течение суток, а все автодорожные связки только планировалось построить в десятилетней перспективе – Четвертое транспортное кольцо и продолжение трассы М11 Москва – Санкт-Петербург вглубь города.
Через несколько лет, когда территория получила транспортный узел, состоящией из двух железнодорожных платформ, одна из которых, Лихоборы, является частью наземного метро, городские власти вновь задумались о реорганизации площадки. «Безусловно, эта территория получит разностороннее развитие, то есть не будет застроена только жильем или объектами одного профиля. Это будет многофункциональная застройка», – заявил Марат Хуснуллин.
