"Мы находим баланс интересов инвестора и города"

В феврале исполнится три года с того момента, как был создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве. Накануне Нового года руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев был гостем нашей редакции. Какие новые формы взаимодействия города и частного бизнеса родились за это время, как выстраиваются взаимоотношения с инвесторами и обычными горожанами? Константин Тимофеев ответил на все вопросы «Московской перспективы».

– Константин Петрович, одной из основных задач, поставленных перед вашим комитетом, было решение судьбы объектов, которые строились по контрактам ликвидированного в 2007 году департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС). Откуда вообще возникла проблема ДИПСа?

– Идея ДИПСа была удачная – участие города в строительстве коммерческих объектов, с тем чтобы зарабатывать деньги на муниципальные объекты. Сложности возникли в 2006 году, когда было ликвидировано право создавать внебюджетные фонды, которые финансировали это строительство. Еще года два город и инвесторы находили возможность финансировать стройки напрямую, но здесь неизбежно началось рассогласование. Город считал, что он должен профинансировать один объем, инвесторы говорили – другой, постоянные сверки, перерасчеты, разбирательства с завышенными или заниженными объемами… Когда мы принимали документы, столкнулись с тем, что договоры и контракты имеются, а платежные документы, акты, счета-фактуры, сметы, сводные расчеты не найти. Мы разобрали несколько десятков архивов буквально по листочку. Сейчас осталось порядка 70 контрактов. Остались объекты, которые планируем достроить в ближайшие 3–3,5 года.

– То есть еще 70 объектов предстоит достроить?

– Часть достроить, а по части составить акты реализации, чтобы люди могли оформить права собственности. Причина задержки вот в чем. Структура дипсовских договоров была такова: 90% финансирует инвестор, 10% – город. Либо 95 на 5, либо 99 на 1. Эти 1%, 5% или 10% городской доли в основном были жилые помещения. Город заключал предварительные договоры купли-продажи этих помещений, граждане платили деньги, прошло уже 5–7 лет, и только сейчас они заключают основные договоры. Например, права собственности физических лиц будут оформлены в ближайшее время по таким адресам, как Остоженка, владение 11/17; Новый Арбат, владение 27–29.

– В 2013 году много объектов удалось завершить?

– За год мы достроили более 400 кв. метров недвижимости по инвестконтрактам бывшего ДИПСа. Это жилой корпус в районе Левобережный, 4 корпуса в квартале 5–6 на Мичуринском проспекте района Раменки, многофункциональный комплекс на Мясницкой, 9–11, культурно-бытовой центр на улице Херсонской, 6.

– Есть объекты, которые так и не будут достроены?

– Мы расторгли еще ряд контрактов ДИПСа, например, на улицах Климашкина, Забелина. В январе будем расторгать контракт по Тишинской площади, потому что инвестор ничего там не строит, даже несмотря на то что город два года назад продлил ему инвестконтракт. 11 декабря мы проводили совещание по объектам в ООПТ «Братцево». В районе улицы Саломеи Нерис строились индивидуальные дома в 2–3 этажа. ДИПС сначала финансировал строительство через внебюджетный фонд, потом напрямую. Когда финансирование остановилось, часть домов остались недостроенными или даже не начатыми. Но граждане эти дома выкупили. Мы решили, что будем расторгать контракты и возвращать гражданам деньги. Едва начатые объекты достраиваться не будут, на этой территории город выполнит благоустройство. А те коттеджи, что находятся в высокой степени готовности, город достроит и продаст с аукциона. Если в 2007–2009 годах цена за квадратный метр была 60–70 тыс. рублей, то сейчас она выросла до 120–130 тыс. рублей. При таких затратах передавать дома в собственность было бы неправильно.

– Они тотчас выскочили бы на рынок по реальной цене.

– Совершенно верно.

– Судиться много приходится?

– Например, у ДИПСа была группа контрактов с инвесторами, которые кредитовались через Еврофинанс Моснарбанк, среди акционеров которого был и Банк России. Это объекты на Курской площади, комплексная застройка в районе Левобережный, Хвостов переулок, Люсиновская, Костомаровская, Серебрянническая улицы, объект на Боровском шоссе. Общий объем недвижимости по этим контрактам – порядка 800 тыс. кв. метров. Эти контракты не реализовывались, потому что город не мог выделить землю. Дело в том, что был принят закон, по которому земля под жилищное строительство может быть предоставлена только на аукционе. Начались суды. Группа «Еврофинанс» была хорошо юридически «вооружена», но мы смогли найти с ними общий язык. В итоге все эти объекты были переданы городской структуре ОАО «Центр-Инвест». Теперь они эти проекты реализовывают. По четырем продвинулись вперед – это, в частности, строительство гостиничного комплекса на площади Курского вокзала (по нему также найден соинвестор), комплексная застройка в районе Левобережный, по остальным подготавливается проектно-разрешительная документация. Основная наша заслуга состоит в том, что мы сформировали положительную юридическую практику по всем этим контрактам в пользу города. Ни один инвестор у города сумасшедших денег не отсудил.

– А можно в цифрах охарактеризовать эту положительную юридическую практику?

– Исков было заявлено на 45 млрд рублей. В добровольном порядке город выплатил инвесторам 1,5 млрд рублей – это те деньги, которые ранее были перечислены в бюджет в качестве инвестиционных взносов. Кроме того, в договорах, где инвесторы финансировали 99%, а мы 1%, договорились, что город не будет финансировать этот 1%. Конечно, инвестор получит дополнительную нагрузку – но взамен мы поможем ему оперативно сделать разрешительную документацию.

– По-вашему, сама идея ДИПСа была удачная?

– Безусловно. Договоры соинвестирования сыграли большую роль в пополнении бюджета – поступления составили порядка 3 млрд долларов. С помощью ДИПСа было построено свыше 6 млн кв. метров недвижимости. Мы планируем, что идея ДИПСа получит второе рождение, но схема взаимоотношений с инвесторами будет изменена. Этот вопрос сейчас находится на стадии проработки. В соответствии с законодательством Москва больше не заключает инвестиционные контракты, но может заключать договоры соинвестирования. Мы хотим видоизменить структуру договоров соинвестирования, хотим добиться от инвесторов участия в совместном финансировании проектов в таких формах, как государственно-частное партнерство, концессионное соглашение с привлечением городского бюджета.

– Каких инвесторов в Москве больше – отечественных или иностранных?

– Мы не делим инвесторов на иностранных и отечественных. Для нас главное – чтобы деньги вошли в экономику, а каково их «гражданство» – второй вопрос. Нам нужно, чтобы объекты, созданные на эти деньги, регистрировались в Москве. Чтобы компании, работающие в столице, платили «местные налоги». Иностранные инвесторы зачастую вкладываются в строительство гостиниц, производственных объектов, офисных центров. А то, что строят российские инвесторы на иностранные деньги, мы считаем уже российскими инвестициями.

– Расскажите о практике государственно-частного партнерства, которая активно развивается в Москве.

– ГЧП находится в ведении департамента экономической политики, поэтому отвечу кратко. Если речь идет об увеличении объема существующего городского имущества, то такие объекты передаются в концессию. В основном это больницы, например, на основании концессионного соглашения была реконструирована 63-я городская больница. На выходе схема так называемого смешанного финансирования – она будет применяться к дорожному строительству. Газпром, к примеру, хочет профинансировать строительство северного дублера Кутузовского проспекта, принять его на эксплуатацию, а город будет платить ему за содержание и ремонт. Город в любом случае будет платить за обслуживание дороги, кто бы ее ни построил. Южный дублер, который проходит от МКАД до М3 и дальше, будет бесплатным для автомобилистов, но платить станут инвесторы, которые находятся в зоне тяготения дороги. Там есть несколько интересантов – это «АФК-Система», ИНТЕКО в лице ТД «Раменское» и еще несколько. Они готовы оплатить порядка 50% стоимости данного строительства в рамках Дорожного фонда. Есть и другие формы, когда инвестор самостоятельно строит дорогу и передает ее городу. У нас на Складочной улице есть такой опыт: МR-group будет строить дорогу для обеспечения своего офисного центра.

– Какая выгода от этих схем инвесторам?

– Проекты не суперприбыльные. Скажем, срок окупаемости северного дублера – 10–12 лет. Но перед крупными структурами с долей государства поставлена задача – делать значимые инфраструктурные проекты, не гоняясь за прибылью. Это Внешэкономбанк, Газпромбанк, ВТБ, созданный правительством России «Фонд прямых инвестиций». Только крупному бизнесу по силам реализовывать дорогие инфраструктурные проекты. Обычным инвесторам пришлось бы брать коммерческий кредит под 14% годовых, что заведомо сделает проект неокупаемым.

– Столько времени обсуждается реконструкция территории ЗИЛа, но когда же она начнется?

– ЗИЛ – это уникальная территория, у которой один собственник – город. Нам легко было сделать проект планировки, легко было его утвердить. Но сложно реализовать. Изначально мы не хотели дробить эту территорию, хотели передать ее одному инвестору. Сейчас ведутся переговоры с двумя потенциальными инвесторами. Но пока что они окончательно не определились. И скорее всего мы будем вынуждены реконструировать территорию ЗИЛа по частям.

– А что с другими промзонами?

– Когда много собственников, это сложнее с точки зрения подготовки процесса, но проще с точки зрения реализации. Возьмем, к примеру, Южный порт. Там много мелких собственников. Проект планировки делался несколько лет назад. Мы стали его анализировать и обнаружили, что на территории одного из инвесторов строится жилой комплекс, на территории другого – офисный центр. А на территории третьего инвестора, без согласования с ним, нарисовали социальный объект. На городской территории – парковую зону, благоустройство и дорожно-транспортную инфраструктуру в виде гаражей. Город оказался не в самом лучшем положении. Хотелось бы напомнить, что город – тоже инвестор, он тоже должен капитализировать свою землю. Почему бы на его территории не нарисовать жилой комплекс?

– Почему город оказывался не в лучшем положении?

– Раньше проект планировки территории выполнялся на деньги инвестора. Инвестор лоббировал свои интересы и строил все, что хотел. Потом было принято решение – раз город заказчик, значит, все проекты планировки делаются за счет города. Но инвесторы начали организовывать, так сказать, свое финансирование. Если город нарисовал офисный центр с плотностью 15 тыс. кв. метров на гектар, а инвестор хочет 35 тыс., он найдет много аргументов, чтобы убедить проектировщиков. Так было до 2011 года. Сейчас мы придерживаемся жесткой позиции. И инвесторы начинают понимать, что подобные планы мы не одобрим. Прежде они демонстрировали серьезный напор, теперь задумались и говорят по-другому. Снижают объемы, готовы финансировать дороги, сады и школы. Мы не выламываем руки, а находим баланс интересов инвестора и города. Так, в 2013 году мы остановили процедуру утверждения 114 проектов планировок, разработанных в интересах одного-двух инвесторов.

– В 2013 году был образован Клуб инвесторов Москвы, включающий только крупнейшие компании. Первым «заданием» для членов клуба стала разработка концепций развития промзон. Почему именно промзоны?

– Потому что реорганизация промзон – очень сложная проблема. Шести крупным инвесторам – это ИНТЕКО, Группа ПСН, MR-group, Хайнц, ГУТА, ГК «Пионер» – мы поручили разработать концепции развития восьми пилотных промышленных зон. С нашей помощью они должны подготовить механизм реализации проектов. То есть определить, каким образом поэтапно вводить эту зону в хозяйственный оборот, насколько увеличить кадастровую стоимость. Они должны выяснить, какая земля используется не по назначению, какая в принципе не оформлена. Словом, Клуб инвесторов будет решать системные задачи.

– Что это за задачи?

– Например, каким образом строить дороги – схема финансирования городом, инвестором, кто будет эксплуатировать дорогу. Еще системный вопрос, который мы поставили перед Клубом инвесторов, – каким образом изменить строительные нормы и правила в плане организации пожарных проездов, обеспеченности парковками для маломобильных граждан, применения новых строительных материалов и конструктивных элементов. Следующий вопрос – реорганизация исторически сложившихся кварталов в центре. Что в них происходит? Там множество объектов культурного наследия, везде охранные зоны. Аварийные дома – отселенные, наполовину отселенные или вообще неотселенные. Есть самострой, самозахват – скажем, пристройки к ресторанам. Есть пешеходные улицы, которые нанесены на карту города, но по факту их не существует – они давно перекрыты. Мы хотим оживить такие улицы, ликвидировать объекты самостроя, привести в порядок памятники, на месте аварийных домов построить новые.

– Получится точечная застройка исторической зоны.

– Не получится. Как возникала точечная застройка? Вымежевывалось пятно, на этом пятне возводился объект. Квартал в целом никак не рассматривался. Теперь, если инвестор вместо сносимого дома площадью 2 тыс. кв. метров построит дом на 4 тыс. кв. метров, он должен привести в порядок весь квартал. То есть взять на себя благоустройство, ремонт фасадов, распаковать запертые улицы, отселить аварийные дома. Задача Клуба инвесторов – обсудить возможность и экономику таких проектов. Квартал в районе Арбат между Воздвиженкой, Библиотекой им. Ленина и зданием Минобороны определен как пилотный. Этот квартал сделает Торговый дом «Шатер», который занимался Манежной площадью, Гостиным Двором. В I квартале 2014 года они должны дать нам концепцию развития этой территории. Если она окажется удачной, будем организовывать конкурс на право реконструкции. Причем выиграть его может кто угодно, необязательно инвестор, разработавший концепцию.

– Выстроится очередь из желающих строить на исторических территориях.

– Не думаю. Там очень много охранных зон, большого увеличения площадей не выйдет. Плюс много других проблем. Например, вроде той, с которой мы столкнулись на Тишинке. Здание относится к городскому имуществу, но чуть больше 30 кв. метров находится в частной собственности. И из-за того, что собственник просит космическую цену, проект реконструкции здания встает. Также мы сталкиваемся с тем, что на первых этажах есть арендаторы с длительными договорами аренды, зарегистрированными официально, и расторгнуть их мы не можем.

– С 1 января 2014 года существенно меняется законодательство о долевом строительстве. Как это скажется на полномочиях Москомстройинвеста и на перспективах дольщиков?

– Во-первых, разработаны унифицированные для всей страны критерии отнесения граждан к категории обманутых дольщиков. Во-вторых, все инвесторы начиная с 2014 года будут обязаны обеспечить дополнительную гарантию своих обязательств перед дольщиками. Это поручительство банков, страхование в страховой компании или в Обществе взаимного страхования. Если такого обеспечения не будет, разрешение на строительство инвестор не получит и действующее разрешение также не продлит.

– А если и застройщик, и поручитель обанкротятся?

– Гражданин, подпадающий под критерии обманутого дольщика, станет кредитором третьей очереди к своему застройщику. Первыми получат возмещение работники обанкротившегося предприятия – имеется в виду зарплата. Во второй очереди будут лица, которым полагается выплата по исполнительным листам. Третьими идут дольщики. После них – кредиторы, обеспеченные залогом. Кредиторы пятой очереди – все остальные, включая граждан, которые не заключали договоры о долевом участии и поэтому не подпадают в категорию обманутых дольщиков.

– Насколько, на ваш взгляд, надежны гарантии, которые станут обязательными в 2014 году?

– Мы считаем, что планка, установленная для банков и страховых компаний, желающих участвовать в этой схеме, слишком низка. И мы будем выходить на федеральный уровень с инициативой ужесточать требования. Общество взаимного страхования, недавно созданное, сейчас занято разработкой критериев для застройщиков, которые могут претендовать на получение гарантии. Мы уверены, что ОВС будет подходить к этому вопросу очень серьезно, потому что компании – члены ОВС будут нести солидарную ответственность своим имуществом за каждый выданный ими полис.

– Как часто приходится сталкиваться с нецелевым расходованием средств дольщиков?

– В 2013 году мы увеличили количество проверок застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, на 70%. По итогам проверочных мероприятий было взыскано штрафов более чем на 50 млн рублей. Выездные плановые проверки согласовываются с прокуратурой: приезжаем, запрашиваем документацию, бухгалтерскую отчетность – вплоть до расшифровывания счетов. Параллельно запрашиваем в Росреестре информацию о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве, проводим сверку. Если израсходованные суммы не подтверждены документами или ушли на другие цели, например, на строительство другого объекта компании, штрафуем и выдаем предписания об устранении нарушений. Если застройщик «исправляется», он продолжает работать, если нет – инициируем предписание прокуратуры о приостановке его деятельности. Например, у нас есть проблема по строительству жилого комплекса и социальных объектов на проспекте Вернадского, 78, с Объединенной строительной компанией. У них было выявлено нецелевое использование средств, о чем мы написали в прокуратуру. Мы продлили им контракт, выдали ГПЗУ – только стройте! Ничего не строят. Таким инвесторам в Москве не место.

– Вы ведете личный прием. Каковы ваши впечатления от «общения с народом»?

– В 2010–2012 годах на личный прием шли в основном инвесторы. С ними мы наладили диалог – на семинарах, инициатором которых выступает наш комитет, объясняли актуальные системные вопросы, и сейчас инвесторы приходят только с частными вопросами, относящимися к компетенции ГЗК. Поэтому большинство посетителей теперь граждане. Основные проблемы – долевое строительство, снос пятиэтажек и точечная застройка, например, по объектам Полонского.

– Встречаются, скажем так, странные обманутые дольщики?

– Приходила в декабре женщина, которая в 2005 году купила двухкомнатную квартиру в 11-м микрорайоне Южного Тушина. В 2009 году она перезаключила договор на трехкомнатную. В соответствии с договоренностью между городом и дольщиками этого объекта, чтобы выстроить очередность и избежать несправедливого распределения, сначала получают квартиры те, кто заключил договоры в 2005–2008 годах, причем мы считаем дату последнего соглашения, то есть в ее случае это 2009 год. Поскольку, по ее словам, у ее мужа серьезное онкологическое заболевание, она просит сделать исключение. Я предлагаю ей прямо сейчас получить двухкомнатную квартиру в поселке Некрасовка, пожить с супругом в нормальных условиях оставшееся ему время, потому что трехкомнатную ей предоставят только через два года. И тут начинается: нет, мы, наверное, подождем «трешку», и Некрасовку я не хочу, и так далее. Вид из окна некоторых обманутых дольщиков не устраивает…

– Вы говорили, что попадаются откровенные мошенники.

– Да, приходят со слезами, рассказывают о семейных трагедиях. Смотрим – а договор по Южному Тушину заключили в 2011 году, когда уже все знали, что это долгострой и уголовное дело было возбуждено. Показывают документы – кассового чека нет. Как можно заплатить несколько миллионов без чека, без платежки? Это однозначно мошенничество. Или поступает пачка документов от граждан Средней Азии, все из одного селения, которые купили квартиры в том же Южном Тушине в 2010 году и тоже без платежек... Попадаются документы с поддельными подписями.

– Как в целом продвигается дело с обеспечением обманутых дольщиков квартирами?

– Всего с учетом присоединенных территорий в Москве пострадали от недобросовестных застройщиков 5191 человек, в том числе 2800 – на присоединенных территориях. За 2013 год мы предоставили жилье 1132 гражданам. В 2013 году полностью урегулирована проблема дольщиков объектов по улицам Генерала Белобородова, Фабрициуса, Академика Пилюгина, Металлургов, Молодогвардейской, в микрорайоне «Барыши» в Щербинке. В границах старой Москвы осталось решить проблему 1259 человек.

– А что с дольщиками 11-го микрорайона Южного Тушина?

– Для них были построены дома на улице Вяземской на 618 квартир, где сейчас идет распределение жилья, выделены 627 квартир в поселке Некрасовка. На сегодняшний день распределено 550 квартир в Некрасовке и 520 квартир на Вяземской. Остались договоры 2008–2009 годов. Жилье им будет предоставлено в Некрасовке, а также на Базовской улице, д. 15, корп. 1, – 288 квартир. В 2014–2015 годах будет построено порядка 340 квартир для обманутых дольщиков на улице Хлобыстова, д. 10, 18 – в районе Выхино и 189 квартир в 1-м Тушинском проезде, д. 19.

– Это же район Южное Тушино. Вот кому повезет. А вы в каком районе живете?

– 12 лет назад купил квартиру в Западном округе, и мне там очень нравится. Рядом замечательный парк, за ним прекрасно ухаживают.

– В пробках стоите по дороге на работу?

– Не стою. Я рано выезжаю, когда пробок еще нет. А если позже – сажусь в метро. Полчаса без пересадки – очень удобно.

ЦИФРЫ

Статистика по работе Градостроительно-земельной комиссии

7–8 тыс. вопросов в год рассматривает ГЗК
1500 системных вопросов включены в повестку заседаний ГЗК на 2014 год
25,3 млн кв. метров недвижимости по решению ГЗК в 2010–2013 годах не будет построено
90,8 млн кв. метров недвижимости строится и будет построено с одобрения ГЗК
По материалам Москомстройинвеста