Требуются гарантии «сверху»
Столичные власти опасаются, что, ожидая создания государственного компенсационного фонда, застройщики откажутся страховать объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков. Это дополнительно усложнит ситуацию на рынке новостроек Москвы, где на сегодняшний день застрахована только треть договоров долевого участия. В Москомстройинвесте напоминают, что требования по страховке никто не отменял и ее отсутствие повлечет санкции для строительных компаний.
Продавать квартиры в строящихся домах застройщик может, только гарантировав исполнение своих обязательств перед дольщиками. Это можно сделать, заключив с Обществом взаимного страхования договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения, до госрегистрации первого ДДУ. Также гарантией может служить договор поручительства банка или договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией. С 1 октября 2015 года Центробанк ужесточил требования к страховщикам, работающим на рынке долевого строительства. Компании, занимающиеся страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками, должны иметь собственный капитал от 1 млрд руб., уставной – не менее 120 млн руб., а также лицензию на добровольное страхование имущества.
В Москве, по данным Москомстройинвеста, этим критериям удовлетворяют только 9 страховщиков из 24, работавших со строительными компаниями. А из 53 тысяч ДДУ договорами страхования обеспечены всего 17 тысяч, или 32%. Оставшиеся 68% были заключены в срок, когда страхование ответственности не являлось обязательным. «Требование заключать договоры страхования для регистрации ДДУ в Росреестре появилось после 1 января 2014 года. Оно относилось только к новым объектам, разрешение на строительство которых застройщики получили после этой даты», – напоминает глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Объем накопленных страховых средств, по его оценкам, составляет порядка 1,7 млрд руб.
Эти средства теоретически должны гарантировать завершение строительства объектов в случае возникновения проблем у застройщиков. Однако механизм страхования был подвергнут дружной критике на недавнем Госсовете по строительству. В частности, Владимир Путин заявил, что пока нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. «Наши страховые компании еще недостаточно накопили ресурсов, чтобы справиться с такой задачей, – во всяком случае, так они об этом говорят», – посетовал президент. Он предложил заменить частные страховые компании государственным компенсационным фондом: застройщики будут отчислять в него взносы за каждый объект, который планируют построить, и этот платеж станет одним из условий получения разрешения на строительство.
Если застройщик не исполнит обязательств перед дольщиками, деньги на достройку объекта поступят из компенсационного фонда. Достраивать объекты будут компании, отобранные фондом на конкурсе.
Поскольку Минстрой пообещал, что размер взносов в фонд не будет отличаться от платежей страховым компаниям, застройщики поддержали инициативу властей. Они рассчитывают, что гарантии государства повысят доверие к долевому строительству. Однако в Москве беспокоятся, что переходный период может негативно сказаться на рынке первичного жилья. Если, ожидая правок законодательства, застройщики перестанут страховать ответственность перед дольщиками, то те, кто купит жилье в ближайшие месяцы, окажется в правовом вакууме. Ведь обязанность отчислять взносы в компенсационный фонд возникнет только для вновь заявленных объектов и не затронет действующие стройки.
«Сейчас обсуждается эффективность механизма страхования. Обязанность застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками никто не отменял. ДДУ, не обеспеченные страховыми договорами, по-прежнему не будут регистрироваться Росреестром», – подчеркнул Константин Тимофеев. Он отметил, что несмотря на критику, положительные изменения на рынке есть: ведь в 2014 году страховкой были обеспечены только 19% ДДУ.
В свою очередь, в Минстрое утверждают, что компенсационный фонд заработает раньше, чем прогнозируют участники рынка, и переходный период не будет долгим. «Мы надеемся, что пункт о создании компенсационного фонда, о котором на Госсовете говорил Владимир Путин, появится в блоке поправок к закону о дольщиках. Речь идет о хотя бы установочных пунктах, которые будут нами доработаны подзаконными актами», – говорит глава ведомства Михаил Мень. Поправки должны быть приняты в весеннюю сессию, а это значит, что сам фонд может заработать с 1 января 2017 года. А некоторые считают, что при хорошем раскладе и раньше – с ноября 2016-го.
Величина обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд еще не определена, обсуждается от 0,5 до 1% от заявленной стоимости строительства. Нет однозначного решения и о количестве фондов – будет ли он единым, как Агентство страхования вкладов (АСВ), которое выплачивает компенсации вкладчикам в случае отзыва лицензии у банков, или будут созданы фонды и в регионах, добавляет источник. В Минстрое детали пока не комментируют. Представитель столичного стройкомплекса на соответствующий вопрос «Московской перспективы» ответил, что город хотел бы иметь свой фонд. Так будет проще принимать решения и быстрее купировать возможные проблемы.
По мнению Константина Тимофеева, необходимо также определиться, когда должен включаться механизм санации застройщика. «В случае задержки сроков сдачи объекта, например, на 6 месяцев, можно вводить процедуру наблюдения с установлением запрета на привлечение денежных средств населения. При этом мы не говорим о ликвидации предприятия. Юридическое лицо может продолжать строительство за счет собственных средств или банковских кредитов», – отметил он.
