С инвесторами подписаны договоры о передаче городу более 170 соцобъектов
Законодательная база проектного финансирования позволяет городу в лице Москомстройинвеста заключать с девелоперами договоры для обеспечения мегаполиса социально значимыми объектами. Эта модель гарантирует, что горожане, купившие квартиры в новых жилых комплексах, вскоре после новоселья будут иметь в шаговой доступности современные детские сады, школы и поликлиники. До этого дорогостоящая покупка не гарантировала наличие рядом развитой инфраструктуры, новоселы могли годами взирать из окна на законсервированные бетонные коробки, значившиеся на рендерах образовательными центрами и медучреждениями.
До того как в городе заработал механизм проектного финансирования, девелоперы вели себя подобно пассажирам в городском автобусе. По правилам пассажир обязан оплатить поездку до первой остановки. На деле один сразу прикладывает карточку к валидатору, другой вспоминает об оплате на середине пути, а часть спокойно едут зайцами. Так и девелоперы: часть соблюдала взятые на себя обязательства в срок, а кто-то «кормил завтраками». Например, в районе Нагатинский Затон современную детско-взрослую поликлинику на улице Речников городу обещали передать еще в 2017 году. В это время активно шла застройка бывшей промзоны на месте Московского судостроительного и судоремонтного завода. Часть окон современных новостроек выходила на будущую клинику. Покупателям перспектива такого соседства нравилась, они активно раскупали выставленные на продажу лоты. Новоселье в новых высотках все отметили в срок.
А вот активность на стройплощадке будущего медобъекта со временем сошла на нет. Брошенная стройка притягивала жадных до приключений местных подростков. Со временем к темному «пятачку» стали подтягиваться странные личности. Недовольные жители брали управу штурмом и писали письма по инстанциям. Пожилому коренному населению не нравились выросшие в два раза очереди в старой поликлинике. Молодых новоселов приводило в ярость соседство со строительным гетто – это очень диссонировало с идеалистическими картинками, показанными им в отделе продаж. Ситуация изменилась лишь в 2021 году. Объект, годами стоявший законсервированным, меньше чем за год привели в порядок, и уже осенью у жителей района появились долгожданная детская и взрослые поликлиники и новая женская консультация.
Эта ситуация сложилась из-за того, что до перехода на проектное финансирование застройщики возводили соцобъекты за счет собственных или кредитных средств либо средств от продажи квартир. «Такая схема имела ряд недостатков. Во-первых, нередко соцобъекты значительно отставали от жилья по срокам строительства. Во-вторых, школы и детсады передавались исключительно путем дарения. То есть застройщик на любой стадии мог передумать и отдать объект коммерческому оператору. В-третьих, зачастую город не мог принять объект из-за несоответствия городским требованиям», – пояснила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. Выходя на рынок с новым проектом, девелоперы заключают договор с городом на обеспечение квартала жилой застройки соцобъектами. «Договоры участия инвесторов в обеспечении жилых застроек социальными объектами включают в себя несколько обязательных условий. Одним из них, конечно, является срок ввода объекта. Это задокументированная дата, от которой застройщик уже не может отступить. На случай, если сроки сдвигаются по вине инвестора, договором предусмотрено взыскание с него штрафа. Но за два года действия нового механизма нам не приходилось применять штрафные санкции», – пояснила руководитель Москомстройинвеста.
За время работы модели проектного финансирования ведомство заключило с девелоперами 93 договора для обеспечения города социально значимыми объектами. «В рамках этих договоров городу будет передан 171 социальный объект на 65 650 мест. В их числе – 71 школа на 44 755 мест, 99 детских садов на 20 575 мест, поликлиника на 320 посещений в смену, а также четыре объекта улично-дорожной сети», – отметила Анастасия Пятова.
Что касается статистики этого года, то с 1 января по конец июня столичные инвесторы взяли на себя обязательства передать городу 95 социальных объектов, рассчитанных почти на 34 600 мест. Для этого компании подписали с Москомстройинвестом 53 договора участия в развитии социальной и транспортной инфраструктуры в рамках жилых проектов.
«Большинство из этих объектов в настоящее время на стадии проектирования, поэтому сроки их строительства варьируются от текущего года до 2031-го. Два из этих объектов уже построены и сданы – это школа на 900 мест в Москворечье-Сабурово и детский сад на 150 мест в Западном Дегунино», – пояснил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
Социально ориентированными инвесторами, возводящими объекты для города, являются такие компании, как Capital Group, Концерн «КРОСТ», MR Group, ГК «А101», Sezar Group, Группа «Эталон», ГК «Инград», компания ПИК, компания «Донстрой», ГК ФСК, Группа ЛСР, компания «Пионер», Группа «Самолет», ГК «Гранель», Level Group, ГК «Галс-Девелопмент» и другие.
«Подписанные за шесть месяцев документы подтверждают, что за счет средств инвесторов будут построены и переданы городу 52 детских сада, 41 школа и две поликлиники. Таким образом, бесплатными местами в детских садах будут обеспечены более 10 000 малышей, а новые муниципальные школы смогут принять почти 24 000 детей. Также горожанам будет доступна медицинская помощь в двух поликлиниках, рассчитанных на 520 посещений в смену», – добавила Анастасия Пятова. Руководитель Москомстройинвеста отметила, что наибольшее количество объектов по договорам за этот год запланировано на севере столицы – суммарно в СВАО, СЗАО и САО возведут 33 образовательных объекта на 13130 мест и поликлинику на 320 посещений в смену.
[МНЕНИЕ]
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
Девелоперы, когда строят жилые объекты в городе, не только решают задачу получения прибыли, хотя это и важно, но и создают удобную и качественную среду проживания в своем городе. Дело даже не в выполнении положенных законом нормативов по доступности социальной инфраструктуры для жителей новых домов. Застройщики стараются сделать свои дома более привлекательными, чтобы люди выбирали недвижимость благодаря большому количеству плюсов, которые дает потребителю именно их проект. Нормативы по обеспечению социальными объектами закреплены законом, но для проектов, где есть избыточное предложение определенной социальной услуги, застройщик не строит новые объекты, а вносит необходимый платеж. В остальных случаях, а их достаточно много, необходимо строить социальную инфраструктуру, причем стараются синхронизировать ввод ее и жилого объекта. Рынок жилья весьма конкурентен, потенциальные покупатели оценивают не только качество расположения объекта недвижимости, но и окружающую среду, в которой предстоит жить. Детские сады и школы, а также иная инфраструктура являются следующим предметом изучения, после того как понравилось само жилье. Важным аргументом для покупки является репутация застройщика в отношении реализованной им недвижимости, и в том числе насколько качественно и в срок застройщик вводил объекты социальной инфраструктуры. В среднем траты на социальную инфраструктуру составляют 5–11% от строительной себестоимости и зависят от региона. Для Москвы более характерна верхняя планка затрат.
Евгений Михайленко: декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ:
Согласно результатам социологического исследования москвичи довольны качеством городской среды – оно показало высокий уровень удовлетворенности комфортом столицы. Лучше всего жители обеспечены детскими и транспортными сервисами, продуктами и lifestyle-сервисами – парикмахерскими, салонами красоты и супермаркетами. В то же время есть группа объектов, которые представлены недостаточно, по мнению москвичей, но они тоже важны. Эти объекты являются, скорее, регулярными, а не повседневными, но спрос на них высок, и наличие их в районе добавляет ценности жилью. Это, например, благоустроенный сквер или парк, МФЦ и почта, поликлиника, больница, медицинская лаборатория и спортивная площадка. Учитывая такое положение дел, важно и правильно участие бизнеса в создании максимально благоприятной и комфортной среды. Инвесторы, развивая инфраструктуру районов, с одной стороны, улучшают жизнь в городе, а с другой – повышают капитализацию и привлекательность собственных проектов.
