Кредит в будущее - Московская перспектива

Кредит в будущее

Кредит в будущее
Кредит в будущее
Спрос на ипотеку после шоков второго квартала начал восстанавливаться. В августе продажи выросли на 114% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что будет с рынком, стоит ли продлевать льготную ипотеку и распространять ее на готовое жилье, разбираемся с экспертами.

ПРОГРАММЫ РАЗНЫЕ НУЖНЫ
Льготные ипотечные программы существуют в России практически с момента появления рынка кредитования жилья. Но на субсидирование государством процентной ставки мог рассчитывать ограниченный круг заемщиков – молодые семьи с детьми, жители Дальнего Востока и т.д. На волне пандемии 2020 года появилась программа ипотеки с господдержкой для всех. Так государство стимулировало спрос и отрасль, которая, по словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, создает на одно рабочее место в строительстве девять рабочих мест в других секторах экономики. После 2020 года программа льготной ипотеки для всех неоднократно продлевалась. Сегодня до 60% покупателей недвижимости с привлечением заемных средств банков предпочитают стандартную льготную программу, остальные 20% – семейную ипотеку, дальневосточную ипотеку, ипотеку для IT-специалистов и т.д. Еще 20% покупают квартиры в кредит по рыночным ставкам.

В конце 2022 года льготную ипотеку отменят, если не произойдет очередного продления программы. Девелоперы, строители и экономисты выступают за ее пролонгацию. «Льготная ипотека – единственная возможность приобрести жилье для подавляющего большинства граждан», – считает сопредседатель Национального союза защиты прав потребителей Алексей Егармин. Это созвучно с мнением гендиректора ДОМ.РФ Виталия Мутко, который в августе заявил, что 40% граждан России даже при нулевой ставке не смогут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Понимая это, правительство России в сентябре приняло решение дополнительно направить 56,2 млрд рублей на субсидирование льготных ипотечных программ.

ДЕШЕВЫЙ СЫР?
Субсидируемую процентную ставку предлагает не только государство, но и застройщики на свои объекты. В этом случае процент может выглядеть и вовсе фантастически – до 0,01% годовых. Аналитики компании «Метриум» приводят такой пример: при покупке квартиры стоимостью 16,5 млн рублей, первоначальном взносе в размере 4,5 млн рублей, или 27,3% (чтобы уложиться в условия ипотеки с господдержкой 12 млн рублей – максимальный размер кредита), и сроке 15 лет ежемесячный платеж по базовой льготной ипотеке под 7% составит 107,9 тыс. рублей. По программе субсидирования льготной ипотеки со ставкой 0,01% (в первый год и 4,2% – на последующие) ежемесячный платеж в первый год составит 66,7 тыс. рублей, в последующие – 88,3 тыс. рублей. Соответственно ччвыгода от использования субсидированной ставки для заемщика – 41,2 тыс. рублей в месяц в первый год и 19,6 тыс. рублей – в последующие. Суммарная экономия за весь срок кредита – 2,7 млн руб. Но сама стоимость квартиры при покупке по субсидированной застройщиком ипотеке будет выше.

Как отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков, за «около- нулевой» ставкой нередко скрывается наценка на квартиру в размере 15–20%. Однако низкий процент по субсидируемой застройщиком ипотеке может быть и обычным скрытым дисконтом. «Субсидируемая ставка от застройщика может быть скрытой скидкой на квартиру, когда вместо уступки, скажем, 15–20% от стоимости жилья девелопер предлагает клиенту низкую ипотечную ставку вместе с партнерским банком. Может быть и другая ситуация: чтобы получить кредит под нулевую или очень низкую ставку, клиент приобретает квартиру с наценкой (10%, 15%, 30%). Иногда эта наценка оказывается заметно ниже переплаты по кредиту на эту квартиру, если ипотека получена под стандартный или рыночный процент», – добавляет коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов.

Несмотря на то что переплата при субсидируемой девелоперами ставке действительно ниже, квартиры продаются дороже. Поэтому покупатель должен быть уверен, что потянет кредит в течение срока, на который выдана ипотека. В противном случае избавиться от таких квадратных метров будет сложно – цена квартиры на старте покупки выше рыночной в среднем на 20–25%. По такой схеме не стоит также вносить досрочные платежи – они нивелируют выгоду низкой процентной ставки.

А ЧТО СО ВТОРИЧКОЙ?
Если за продление программы льготной ипотеки выступают практически все участники рынка, то идея распространить ее и на вторичное жилье находит поддержку не у всех.Дмитрий Ракута, учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, отмечает, что не поддерживает это предложение, поскольку льготная ипотека на новостройки уже привела к удорожанию квадратного метра, а регулировать цены на вторичном рынке практически невозможно – значит, возможен ажиотажный спрос и дальнейший рост стоимости «квадрата». Справедливости ради отметим, что эта оценка не доминирующая. По словам Дмитрия Железнова, за 8 месяцев текущего года число выданных кредитов на вторичном рынке сократилось на 46%. Такое падение сделок негативно влияет и на первичный рынок – в России эти сегменты тесно связаны, потому что значительная часть клиентов продает старое жилье, чтобы купить новое.

Рынок недвижимости является одним из ключевых для страны и ее граждан, об этом свидетельствует количество инициатив, с которыми выступают банкиры, строители, законодатели, бизнес-объединения и общества по защите прав потребителей. Приводим только несколько последних: банки начали повышать предельный возраст, который может достичь ипотечный заемщик на момент погашения кредита, а Российская гильдия риелторов предлагает запретить покупать квартиры в домах до их ввода в эксплуатацию. Рынок жилья находится под пристальным вниманием, поэтому хочется верить, что разумные инициативы позволят достичь баланса, при котором, с одной стороны, будет расти доля ипотечных заемщиков, а с другой – маржа застройщиков и банков останется достаточной для их развития.