Коплю на домик в деревне
«ГОЛУБОЙ ОКЕАН» ЗА ГОРОДОМ
Средняя цена нового дома в Подмосковье площадью 150–250 метров в районе с хорошей инфраструктурой и пригодного для круглогодичного проживания варьируется от 7 до 12 млн рублей, в зависимости от района и удаленности от столицы.
В агентстве «KASKAD Недвижимость», специализирующемся на загородном строительстве, подсчитали, что более 80% потенциальных покупателей хотели бы совершить эту покупку с привлечением кредитных средств. По факту же лишь около 60% из них смогли воспользоваться ипотечным кредитованием. В эту статистику входят и покупатели таунхаусов – такие объекты кредитуют намного охотнее, чем дома.
Самый состоятельный покупатель традиционно сконцентрирован вокруг столицы. Но тут и самые высокие цены на загородную недвижимость. Плюс влияет статус Новой Москвы, когда человек, проживая де-факто за городом, юридически имеет все социальные льготы столицы. Как справедливо заметила директор департамента ипотечного кредитования семейства компании KASKAD Family Анастасия Бычкова, это «голубой океан» как для государства, так и для коммерческих банков.
Но покупка через ипотеку в сегменте ИЖС в Подмосковье имеет ряд нюансов. Во-первых, банки по-прежнему «не видят» объекта залога в строящемся доме, даже если строительство ведется опытными девелоперами и в организованном коттеджном поселке.
«Покупатель жилья в сегменте ИЖС сегодня незаслуженно дискриминирован государством и банками, – отмечает Анастасия Бычкова. – Сложившаяся система дискриминирует девелопера в сегменте ИЖС, лишая его возможности удовлетворить огромный рыночный спрос на загородное жилье в честной конкуренции за покупателя». Эксперты рынка рассчитывают, что ситуацию помогут исправить новые правила возведения коттеджных поселков, распространяющие законодательство о долевом строительстве и эскроу-счета на загородный рынок, вступившие в силу 1 марта.
ПОДМОСКОВЬЕ – ЭТО НЕ СЕЛЬСКАЯ МЕСТНОСТЬ
Добавляет сложности и тот факт, что на подмосковном рынке мало эффективных ипотечных программ. «Сельская ипотека» с привлекательной ставкой до 3% ограничена отдельными регионами и к Московской области неприменима. А льготная ипотека со ставкой до 7% ограничена суммой кредита в 3 млн рублей – этого для строительства дома в Подмосковье явно недостаточно. Покупателю либо приходится долго копить на первоначальный взнос, либо добирать разницу через потребительский кредит с высокой ставкой, в результате чего строительство выходит «золотым». Могла бы выручить семейная ипотека со ставкой до 6% – там сумма кредита составляет 12 млн рублей, что, казалось бы, уже достаточно для строительства. Но этот формат ипотеки распространяется на строящийся жилой комплекс, новостройку, частный дом с участком (построенный). Строительство частного дома де-юре тоже подпадает, но именно этот формат банки одобряют реже всего – велик риск, что частным образом его могут не достроить, а продать недострой намного сложнее, чем готовый дом.
Что касается самой программы «Сельская ипотека», то, по данным другого участника конференции, начальника отдела реализации жилищных программ департамента развития сельских территорий Минсельхоза Дарьи Рябухиной, за два года выдано 97 тыс. кредитов, из них 50% – на строительство и приобретение индивидуальных жилых домов. Эксперт напомнила, что с 1 марта 2022 года фермерам разрешено строительство домов на землях сельхозназначения. Также эксперт отметила, что программа «Сельская ипотека» постоянно совершенствуется, подстраиваясь под запросы заемщиков. Справедливости ради участники конференции признали, что этот механизм кредитования применим к регионам, а не к Подмосковью, несмотря на то что отдаленные районы области практически не отличаются от провинции.
АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ
О программе, способной стать альтернативой ипотечному кредиту, рассказал вице-президент, директор по развитию партнерской сети Почта Банка Андрей Павлов. Это так называемый POS-кредит на загородный дом, позволяющий купить недвижимость по программе ИЖС. По сравнению с ипотекой здесь отсутствует залог, кредит оформляется за один день, для получения достаточно паспорта и номера СНИЛС. Ставка по такому кредиту ниже ипотечной и точно ниже, чем по кредиту наличными, – от 4,9% годовых. Есть ограничения по срокам и сумме – до 5 млн рублей и до семи лет. По этой программе Почта Банк выдал более 2,6 тыс. кредитов, за прошлый год спрос на этот продукт вырос в пять раз по сравнению с предыдущим периодом. Спикер отметил, что этот продукт стал альтернативой недоступной в Подмосковье «Сельской ипотеке» – чаще всего такие кредиты брали в Подмосковье. Сложности в основном вызывает тот факт, что оформить такой кредит можно только при строительстве дома через аккредитованного партнера банка: покупателю могут не понравиться его предложения и проекты.
ИНФРАСТРУКТУРА, ПОТОМ – СТРОИТЕЛЬСТВО
Председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город» Алексей Расходчиков заострил внимание на том, что дешевые ипотечные кредиты имеют и негативную сторону. На правах урбаниста эксперт пояснил, что при низких ставках есть большой риск того, что все свободные поля Подмосковья будут быстро застроены под ИЖС и через пять лет регион столкнется с проблемой глухих пробок на вылетных магистралях. Чтобы избежать коллапса, Алексей Расходчиков рекомендует в первую очередь развивать те пространства, что расположены вокруг уже существующих транспортных узлов.
«Есть территории, которые имеют хорошую инфраструктуру вокруг станций. Они удобно расположены, есть уже какой-то социальный каркас, и эти территории должны развиваться, – убежден спикер. – И это можно и нужно делать в кризис».
В качестве примера он привел опыт Новой Москвы, когда изначально была построена инфраструктура, в том числе и транспортная, и только потом уже на нее стали накладываться девелоперские проекты и ИЖС. Показателен и пример старой Москвы, когда столица прирастала подмосковными селами. «Люблино, Бабушкино, Медведково: там была инфраструктура, производства – от этого отталкивались и строили. В итоге эти районы сейчас намного комфортнее, чем те, что были построены в чистом поле», – отметил эксперт.
ОСТОРОЖНЫЕ ПРОГНОЗЫ
Строить прогнозы в сегодняшней ситуации в отношении ставок – дело рискованное. Но в целом эксперты убеждены, что в течение ближайших месяцев ключевая ставка снизится до 12–14%, а вслед за этим скорректируются и ипотечные ставки.
В любом случае эксперты конференции уверены, что будет расширен пул банков, кредитующих ИЖС. Начальник отдела реализации жилищных программ департамента развития сельских территорий Минсельхоза Дарья Рябухина осторожно предположила, что, возможно, в порядке пилотного проекта в отдельных районах Подмосковья запустят и сельскую ипотеку.
