Комфорт плюс или бизнес минус: эксперты обсудили гибридный формат жилья

На пресс-конференции, прошедшей 20 марта в пресс-центре МИА Россия, шла речь об относительно новом, но активно развивающемся сегменте жилья – бизнес-лайт. Специалисты компании Plus Development сформировали стандарты данного класса, где ключевыми характеристиками являются общественные пространства класса бизнес - квартиры класса комфорт.

Компромисс характеристик

Как отметили организаторы мероприятия, сам формат сложно назвать новым: проекты данного класса в течение последних лет заявлялись в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Кемерово и других городах. В настоящий момент, по оценке экспертов, суммарный объем жилой площади заявленных проектов к реализации в ближайшее время в сегменте бизнес-лайт составляет порядка 500 тыс. кв.м.

Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development, подчеркнула, что при планировании объектов класса бизнес-лайт девелоперу важно соблюсти компромисс в сочетании характеристик общественных пространств бизнес-класса и квартир уровня комфорт: грамотный микс этих параметров приводит к востребованности у целевых потребителей, а застройщику дает эффективное управление себестоимостью. Главным преимуществом формата для потребителя является оптимальное соотношение цены и качества, для девелопера - двойной интерес: от покупателей класса комфорт и покупателей бизнес-класса.

"Тенденцией последнего времени является развитие проектов как "города в городе" - пояснила Елена Тарасова. - Жилые комплексы должны предоставить своим жителям максимально всё, в чем они нуждаются, даже если они и не крупного масштаба. Например, в нашем ЖК "Детали", который состоит из одного 27-секционного дома и является представителем бизнес-лайт класса, спланированы общественные пространства бизнес-класса, приватный двор-сад, собственная инфраструктура и бесплатные сервисы для жителей. Подчеркну, что это не является такой уж затратной частью для девелопера, но значительно повышает уровень проекта и его востребованность. Таким образом, основная идея концепции бизнес-лайт – покупатель не переплачивает за лишние метры в квартире, но получает весь функционал современного жилья в пределах своего жилого комплекса, что особо востребовано в период вынужденной самоизоляции".

Топ-5 слагаемых успеха формата “бизнес-лайт”

Руководитель архитектурного бюро Asadov Андрей Асадов рассказал о современных архитектурных трендах и функциональном наполнении категории «бизнес», которые также востребованы в категории бизнес-лайт.

Он выделил 5 важных составляющих жилья формата “бизнес-лайт”: локация; инфраструктура; планировки; фасады; фишки проекта.

“Очень важна удачная, удобная локация для потенциальных покупателей, - отметил архитектор. - Для кого-то это может быть центр или ближайшие к нему районы, для кого-то тихие окраины с развитой инфраструктурой. Для некоторых важна транспортная доступность. Наиболее удачными локациями можно считать районы близкие к центру, обжитые районы старой Москвы и места вблизи к транспортным хабам, развязкам и шоссе, откуда легко можно добраться до большинства точек в Москве и области”.

Говоря об инфраструктуре, эксперт пояснил, что кроме общей инфраструктуры вблизи жилого комплекса, которая, безусловно, важна, большое значение в последнее время приобретает собственная инфраструктура внутри ЖК. “Особенно это актуально после пандемии, - уточнил архитектор. - С тех времён большую важность приобретают комплексы, где, грубо говоря, есть всё: от парикмахерской, до детского сада. Своеобразные города внутри города. Наше бюро принимало участие в разработке таких объектов. В них жители могли комфортно пережить пандемию и до сих пор многие с удовольствием пользуются всеми удобствами обособленного комплекса”.

Говоря о планировках, Асадов особое внимание уделил общей компоновке комплекса и размещению квартир на этажах. Так, предпочтительнее в новом формате размещать меньше квартир на этаже, а совсем небольшое их количество: 2-4 добавляет ещё большей обособленности жильцам. Таким образом жильё превращается в “городскую виллу”. 

“Эффектные и красивые фасады из качественных материалов - тоже немаловажный фактор, добавляющий признак “бизнеса” проекту, - добавил спикер. - Лучше использовать натуральные материалы, которые смотрятся достойно и благородно стареют. Со временем, многие премиальные материалы, переходят в более массовые сегменты. Например. Металлические панели”.

В завершение выступления Андрей Асадов отметил, что успешный проект класса “бизнес-лайт” должен обладать своей фишкой. Например, это может быть необычная рекреационная зона (пример из его практики - подвесной мост-галерея), парк, необычное помещение общего пользования, парковка, совмещенная с парком и набережной и т.д.

Портрет потребителя

Эксперт БЕСТ-Новострой Александра Кржевова, заместитель генерального директора по развитию бизнеса, представила портрет покупателей формата во всех его сегментах.

По её словам, потенциальных покупателей жилья такого формата можно условно разделить на четыре категории:

• Местные жители, покупающие квартиру детям или родителям, либо стремящиеся сохранить накопления. Для них важны такие составляющие: свой район с развитой социально-бытовой инфраструктурой; московская регистрация; развитая социально-бытовая инфраструктура Комплекса – все в шаговой доступности; гороженная территория/ безопасность и единая социальная среда; подземный паркинг по доступным ценам; наличие детского сада/ школы в составе проекта; хорошая транспортная доступность общественным и личным транспортом.

• Молодежь 25-35 лет и бездетные. Они ценят: качественную концепцию проекта и единую социальную среду; московскую регистрацию; развитую социально-бытовую инфраструктуру ; подземный паркинг по доступным ценам; функциональные планировочные решения; развитую социальную инфраструктуру (ДОУ, школы - на перспективу).

• Региональные покупатели. Для которых имеют значение: московская регистрация; хорошая транспортная доступность личным и общественным транспортом; качественный концепция проекта и единая социальная среда; развитая социально-бытовая инфраструктура; район с развитой социальнобытовой инфраструктурой; парк в шаговой доступности; функциональные планировочные решения.

• Частные инвесторы. Для них привлекательны: востребованная концепция проекта «город в городе» (все в шаговой доступности, нет проблем с машино-местами) обеспечит высокие прогнозные темпы роста цен; УТП проекта и параметров района, которые обеспечивают хороший коммерческий потенциал инвестиций; умеренная конкуренция и стабильный спрос в сегменте бизнес/бизнес-; покупка как способ получения дохода с последующей продажи; новостройки на ранних этапах строительства (подготовка площадки, котлован), когда цена покупки ниже, чем на финале.

В целом, эксперты сошлись во мнении, что бизнес-лайт становится логичным продолжением тенденции, которая начала развиваться в связи с пандемией и удаленным форматом работы: востребованность более широких функций в пределах своего жилого комплекса, когда для работы, отдыха, развлечений, занятий спортом не надо куда-то ехать, а все для комфортной жизни можно получить в пределах ЖК.

«Сегмент в ближайшее время будет активно развиваться, - подчеркнула Елена Тарасова. - за счет перехода части проектов из категории «комфорт», «комфорт+», которые расширив функциональную составляющую общественных пространств будут переходить в бизнес-лайт класс».

Экспертные мнения по вопросу:

Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet

Во-первых, есть тенденция размытия классов, когда из более дорогого класса определенные фишки, характеристики переходят в проекты более дешевого класса, например, из премиального в бизнес-класс, из бизнес-класса в комфорт.
На сегодняшний день на рынке по-прежнему нет единого классификатора проектов по классам (премиум, бизнес, комфорт и т.д.). Есть различные подходы к оценке этого вопроса, экспертные мнения разнятся. Как правило, цена реализации, если рынок принимает данный проект, является неким решающим фактором.

Во-вторых, актуальный тренд на рынке − это оптимизация. Буквально год назад проекты развивались по принципу: добавить как можно больше характеристик УТП, фишек, технических решений − это было неким залогом успеха, способом выделиться на фоне конкурентов и, соответственно, улучшить продажи. Сейчас этот механизм уже не так работает: все идут по пути некого разумного наполнения проектов.
Локация для класса проекта играет ключевую роль, например, в ЦАО, как правило, строят исключительно премиум и элитные проекты.

При этом активно развиваются бывшие промзоны, Новая Москва − на этих территориях создаются качественные проекты. Бизнес-лайт – это как раз тот случай, когда проект качественно соответствует бизнес-классу с точки зрения архитектуры, планировочных решений, наполнения, но расположен в месте, не соотвествующим стандартам бизнес-проектов. Такой проект может называться бизнес-лайтом. Фактически, он несколько лучше по характеристикам, чем аналоги комфорт-класса, которые строятся в той же локации.

Помимо возможного несоответствия локации стандартам бизнес-среды, в сегменте бизнес-лайт могут быть некие упрощения по наполнению: больше квартир на площадке, меньше коэффициент обеспеченности машиноместами, высокая плотность застройки, может не быть технических новшеств типа центрального кондиционирования, системы умный дом и т.п. Но основные характеристики – закрытая дворовая территория, машиноместа, хорошее лобби, монолитная архитектура − присутствуют в проекте. Таким образом, клиент получает более качественный продукт (в сравнении с типовой панельной застройкой), но не переплачивает за те функции и то наполнение, которые для него зачастую не столь важны.

Итак, направление бизнес-лайт перспективное с точки зрения того, что оно охватывает достаточно широкую категорию покупателей. Это и покупатели комфорт-класса, но не самых бюджетных квартир, и покупатели бизнес-класса, которые готовы рассмотреть различные локации, в том числе и не самые бизнесовые.

По цене проекты бизнес-лайт также находятся в промежутке между комфорт-классом и бизнес-классом, преимущественно ближе к первому. Это очень актуально, так как, при текущем уровне ставок, покупательская способность ограничена. Особенно в части привлечения ипотечных инструментов, которые по-прежнему остаются драйвером рынка. Несмотря на то, что доля ипотечных сделок на сегодня снижается, сегмент бизнес-лайт сфокусирован на двух целевых аудиториях, которые потенциально смогут осилить текущие ставки за счет того, что бюджет покупки более комфортный, чем в бизнес-классе.

Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»)

«Ключевыми характеристиками данного формата является формирование общественных пространств и жилья, соединяющих в себе критерии комфорт- и бизнес-классов. Данный формат сможет предложить покупателю качественный и доступный продукт, а девелопер, в свою очередь, сможет эффективно и сбалансированно управлять себестоимостью. Такие проекты представляют покупателям больший выбор качественных характеристик – как в благоустройстве, так и архитектуре, при этом им не приходится переплачивать за лишние квадратные метры. Данный формат получил широкое распространение еще в пандемийном 2020 году, когда самоизоляция диктовала тренды в виде масштабирования функций в рамках конкретного жилого комплекса – например, возможностей для отдыха, развлечений и работы».