Аренда vs ипотека
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что покупка квартиры становится экономически выгодным решением только при определенных условиях. «Аренда в основном подходит как вариант временного использования, – говорит он. – Современная экономика дает большой выбор и много возможностей для собственного развития и увеличения благосостояния. Но это в определенной степени сопряжено с необходимым уровнем мобильности». Ее потеря, по мнению спикера, неизбежно происходит при оформлении жилищного кредита, а это значит, что заемщик, к примеру, не переедет в другой город или страну и не получит более высокооплачиваемую работу. Только после того, как трудовой опыт и приобретенные навыки позволяют определиться с ареалом обитания, приобретение недвижимости становится оправданным, убеж-
ден эксперт.
Избавиться от актива с выгодой при ипотеке также весьма проблематично. Сегодня средний срок экспозиции квартир в Москве – семь месяцев. «Быстро продать квартиру сейчас можно, но только если вы даете серьезный дисконт от рыночной цены, что невыгодно. Если ипотека была с применением материнского капитала и осложняется разводом, то процедура становится еще сложнее», – подчеркивает заместитель коммерческого директора системы онлайн-бронирования квартир Нмаркет.ПРО Андрей
Гарифуллин.
«Аренда жилья может быть лучшим вариантом для тех, кто не желает связываться с долгосрочными платежами, не хочет иметь проблем с обслуживанием ипотечного кредита или не имеет постоянного дохода хотя бы на среднем уровне», –
добавляет директор по маркетингу агентства недвижимости Lange&Smith Кирилл Золотухин.
«Пока человек молод и одинок, вряд ли его жизненная стратегия – ипотека, – подмечает тенденцию исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. – Но большинство молодых семей стремятся купить свою квартиру. Опросы нашего финансового маркетплейса говорят о том, что почти 80% супругов до 35 лет рассматривают ипотеку для покупки квартиры. А о собственном доме, по данным Почта Банка, мечтают свыше 82% семей, у которых его нет. Главная причина трансформации целей – дети. Очевидно, что им нужны стабильность и уют собственного дома, рядом с которым детский сад и школа, кружки, секции – словом, вся инфраструктура, необходимая для счастливого детства».
ПОСЧИТАЛИ – ПРОСЛЕЗИЛИСЬ
Что же дешевле – снимать или покупать? На этот вопрос эксперты отвечают по-разному. «Ежемесячный платеж по ипотеке может быть как выше, так и ниже арендной ставки, в зависимости от конкретных условий кредита и рыночной стоимости аренды, – говорит президент Международного юридического клуба Армен Саркисян. – Например, если вы взяли ипотеку на 15 лет под 10% годовых на сумму 5 млн рублей, то ежемесячный платеж составит около 52 тыс. рублей. Если сравнить это с арендной ставкой на квартиру в Москве, которая в среднем составляет около 35 тыс. рублей в месяц, то ипотека будет дороже. Однако стоит учитывать, что при ипотеке вы вкладываете деньги в свое жилье, в то время как при аренде платите за временное проживание в чужой недвижимости».
С коллегой согласен и управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко: «При средней стоимости ипотечного кредита, которая на сегодняшний день достигает 8–12 млн рублей, размер ежемесячного платежа составит порядка 80–120 тыс. рублей. При этом заработная плата заемщика должна превышать 200 тыс. рублей в месяц. По льготным программам платеж существенно меньше, для заемщика он выйдет в пределах 40 тыс. рублей в месяц, что соответствует средней стоимости аренды однокомнатной квартиры в Москве».
«Ежемесячный платеж по ипотеке зависит от нескольких факторов: от размера первоначального взноса, бюджета покупки, ипотечной ставки, срока кредитования», –уточняет коммерческий директор GloraX Егор Фёдоров. Кроме того, многие застройщики сейчас субсидируют ставки на время строительства дома, чтобы снизить финансовую нагрузку на заемщика, пока ему приходится одновременно снимать жилье и вносить платежи по кредиту. «Благодаря разнообразию ипотечных программ клиенты могут найти подходящий для себя вариант, когда ипотечный платеж будет сравним с арендной платой», – резюмирует Егор Фёдоров.
В отличие от застройщиков финансисты не считают, что покупка квартиры всегда однозначно правильное решение. По словам руководителя отдела продаж АM Capital Ильи Мерзлякова, расходы на аренду жилья меньше, чем при выплате кредита. Однако если человек финансово грамотен, у него есть возможность распорядиться своим капиталом более эффективно, чем вкладываться в собственное жилье. А если оно так уж необходимо, то на стены можно заработать без ипотеки в течение нескольких лет, инвестируя в ликвидные активы, к которым недвижимость, как известно, не относится.
От рискованных шагов предостерегает Владислав Преображенский. На финансовом рынке можно потерять все, а недвижимость на случай форс-мажора можно застраховать, тогда потери будут менее значимыми. «Арендное жилье в основном прерогатива молодых, но в ряде случаев еще и обеспеченных граждан, независимо от возраста, – уточняет эксперт. – Для молодежи этот вопрос наиболее актуален. Для остальных аренда является скорее индикатором проблем в их жизни».
ЧТО ДЕЛАТЬ?
Чтобы аренда жилья превратилась в долгосрочную стратегию и осознанный выбор, а не объяснялась отсутствием денег, необходимо развивать рынок арендного жилья, предоставить юридические гарантии его участникам, считает Егор Фёдоров. Государство должно обеспечить арендное жилье по низким ставкам социально незащищенным слоям населения, а чтобы люди платили налог с дохода от аренды, облегчить бюрократические процессы.
Бизнес, как обычно, быстрее государства реагирует на запрос потребителя. Наглядный пример для частного инвестора –
арендные дома девелоперов. Правда, сейчас они в России не так распространены. Но можно вспомнить, что немногие московские «коливинги» расположены недалеко от центра, у метро, в зданиях с историей после редевелопмента, поясняет Ярослав Баджурак. В них живет молодежь, близкая по духу: дизайнеры, программисты, люди творческих профессий.
Одна из причин неразвитости рынка аренды – низкие доходы населения. По данным финансового маркетплейса «Выберу.ру», просела и аренда, и ипотека. Людей, интересующихся ипотекой, стало меньше на 25%, а семейной госпрограммой – на 2% по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года, говорит Ярослав Баджурак. Но в то же время в январе–мае 2023-го на сервисе зафиксировали резкое снижение поискового трафика также и по теме съема жилья. Количество запросов сократилось на треть по сравнению с началом 2022-го и до минимумов за последние два года.
Как известно, бытие определяет сознание – для многих квартира в определенном городе и районе становится базой всей жизни, начиная с места работы и заканчивая кругом общения. А будет эта недвижимость в собственности или аренде – каждый выбирает для себя.
