Ипотеку заметет февралем
Министерство финансов и Минстрой спорят о судьбе льготной ипотеки: программа, предусматривающая субсидирование ставок за счет средств госбюджета, заканчивается 1 марта 2016 года. По мнению представителей финансового ведомства, в нынешней ситуации государство не может поддержать строительный рынок рублем – нужны другие механизмы. Их оппоненты уверяют, что закрытие программы негативно повлияет на объемы ввода жилья и его доступность. Точку в споре в конце февраля должен поставить премьер-министр. Застройщики и банки говорят, что готовы к любому развитию событий.
Программа льготной ипотеки (речь только о первичном рынке) была запущена в первом квартале 2015 года – после того как банки подняли ставки по кредитам вслед за повышением ключевой ставки ЦБ до 17% в декабре 2014 года. Тогда эксперты прогнозировали, что из-за недоступности коммерческих займов ипотека просядет в три-четыре раза, а это, в свою очередь, негативно скажется на объемах строительства жилья и финансовом состоянии строительных компаний, которые во многих регионах являются «локомотивами» экономики. Чтобы избежать этого, правительство РФ решило выделить банкам 20 млрд руб. (в марте–ноябре было перечислено чуть более 2 млрд, других данных нет) на субсидирование ставок по ипотечным кредитам, чтобы они были не выше 12% годовых. Первоначально предполагалось, что с помощью господдержки банки смогут выдать заемщикам кредиты на 400 млрд руб. Позднее программа была расширена до 700 млрд руб. Впрочем, ни один из прогнозируемых показателей пока не достигнут. Из данных Минфина следует, что в программе участвовали 37 банков, в марте–ноябре они выдали 173 550 кредитов на 309 млрд руб. Благодаря господдержке рынок ипотеки по итогам 2015 года просел не в разы, как опасались эксперты, а примерно на 40%. Но эти данные неокончательные. Выдача кредитов по субсидированным ставкам продолжается до 1 марта 2016 года, а дискуссия о дальнейшей судьбе программы может дополнительно подстегнуть спрос.
Первым масла в огонь подлил замминистра финансов РФ Алексей Моисеев, объявивший, что субсидирование ставок за счет средств госбюджета продляться не будет, вместо этого появятся другие меры поддержки рынка, которые сейчас обсуждаются. Эти слова вызвали резкую критику руководства Минстроя, который выступает за сохранение программы. «Ранее было принято решение, что мы вернемся к рассмотрению вопроса о продлении или завершении (льготной ипотеки) в течение первого квартала, то есть это конец февраля – март, когда мы будем рассматривать и подводить итоги за предыдущий год ее работы», – заявил глава ведомства Михаил Мень. По его мнению, программа серьезно повлияла на сохранение ипотеки, поэтому вопрос о ее продолжении должен приниматься не на уровне замминистра финансов. «Наша точка зрения, что ее в том или ином виде нужно продлевать, а окончательное решение будет принимать премьер-министр», – сказал господин Мень.
Ведущие банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, к возможному сворачиванию субсидирования отнеслись спокойно. Сбербанк, занимающий более половины ипотечного рынка, заявил, что ждет его роста в 2016 году даже в случае закрытия госпрограммы.
«Мы не ожидаем негативного эффекта, но, с другой стороны, надеемся, что меры по поддержке ипотеки будут продолжены. Считаем, что это была одна из наиболее действенных мер, принятых в прошлом году для поддержки и застройщиков, и населения», – сообщил финансовый директор крупнейшего российского банка Александр Морозов. В 2015 году Минфин выделил Сбербанку лимит на 200 млрд руб. в рамках программы, в декабре банк получил одобрение министерства об увеличении объема выдачи льготных кредитов до 225 млрд руб. Однако обе планки оказались недостижимы для заемщиков. По госпрограмме было выдано 187 млрд руб., а всего 657 млрд руб. – в 1,4 раза меньше, чем в 2014 году. «Если будет принято другое решение и меры (господдержки) будут свернуты, то в этом случае подчеркну, что у нас две трети рынка – «вторичка», стоимость квадратного метра на которой снижается и еще будет некоторое время снижаться», – отметил господин Морозов и добавил, что «позитивная динамика развития рынка ипотеки» для Сбербанка сохранится при любом сценарии.
У другого крупного банка – ВТБ24 – ипотечные кредиты, выданные в рамках программы госсубсидирования, составляют только 7,6% портфеля. Их было выдано 42 тыс. на общую сумму 75 млрд руб., тогда как в целом банк прокредитовал покупателей жилья на 779 млрд руб., выдав 553 тыс. кредитов. Высокий спрос на ипотечные продукты не должен вызывать беспокойства у руководства, однако в банке рассчитывают, что, взвесив все за и против, правительство продлит программу. «Продление программы субсидирования ипотеки, безусловно, остается важнейшим фактором для поддержки рынка и, по нашему мнению, позволит рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20–25%», – говорит замначальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов ВТБ24 Михаил Сероштан.
Оптимизм банкиров не разделяют эксперты. По мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, даже в случае продления субсидированной ипотеки спрос может упасть на 15–20%. По ее словам, сложно рассчитывать на положительную динамику с учетом того, что текущий курс доллара почти на 30 руб. выше заложенного в бюджете страны. «Без господдержки спрос упадет еще ниже. Ориентиром может быть результат на вторичном рынке жилья в Москве за прошлый год, где падение по количеству сделок составило 30%», – поясняет свои выводы госпожа Литинецкая.
Примечательно, что участники рынка расходятся и в оценке влияния мер господдержки на ценовую динамику. Так, глава департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов в интервью агентству строительных новостей «АСН-Инфо» заявил, что отказ государства от продления программы льготной ипотеки может стать причиной заметного – до 25% – роста цен на новостройки. А вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарёв, напротив, спрогнозировал дальнейшее снижение рынка: «Безусловно, цены будут падать. С одной стороны, для населения это создает хоть какую-то возможность покупать жилье, но строителей это ставит на грань банкротства, их разоряет». Прошлогодний мониторинг свидетельствует, что субсидирование ставок привело к временному повышению цен. Если в январе 2015 года средняя стоимость московских новостроек составляла 147 тыс.руб. за кв. метр, то после запуска программы льготной ипотеки она скакнула на 9%, до 160 тыс. руб. Впрочем, оживление было недолгим: осенью цены вновь начали падать вслед за снижением цен на нефть и ростом курса доллара.
Застройщики, как и банкиры, рассчитывают, что госпрограмма будет продлена: ипотека – это основной инструмент для большинства покупателей, и субсидирование ставок значительно оживило рынок. Если же этого не случится, государство примет другие меры поддержки отрасли, надеются в ГК ЛСР. Будучи одним из крупнейших застройщиков жилья эконом-класса на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, ЛСР в этом году собирается не снизить, а, наоборот, увеличить продажи на 13%, до 700 тыс. кв. метров. «Покупательную активность может подстегнуть отложенный спрос, который сформировался в период смутного времени 2015 года», – оправдывает оптимизм застройщика директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Эксперты отмечают, что в случае отказа от госпрограммы девелоперы будут вынуждены запускать собственные инструменты стимулирования спроса. Вероятнее всего это будет субсидирование, которое активно применялось и в прошлом году (например, ФСК «Лидер» дополнительно субсидировала ставки банков до 8%). В результате отмена льготной ипотеки для покупателей жилья станет не такой болезненной, как это кажется на первый взгляд.
