Вид на Кремль уйдет с молотка - Московская перспектива

Вид на Кремль уйдет с молотка

Вид на Кремль уйдет с молотка
Вид на Кремль уйдет с молотка
Правительство Москвы продает последний свободный участок на «Золотом острове»

Торги должны состояться 24 июля. Ранее предполагалось, что напротив Кремля может разместиться Парламентский центр, но от идеи отказались. Новому собственнику разрешат возвести многофункциональный комплекс с апартаментами, офисами, торговой галереей и подземным паркингом.

Для чего город год назад покупал площадку на «Золотом острове», так и осталось тайной. Наиболее вероятная версия – здесь хотели строить Парламентский центр для депутатов, отказавшихся переезжать в новую Москву, но по каким-то причинам от идеи отказались. Самим властям дорогостоящая земля в двух шагах от Кремля оказалась не нужна – в отличие от денег, которые можно за нее выручить. Департамент по конкурентной политике сообщил, что 95,85% уставного капитала ОАО «Каменный мост» и 95,16% уставного капитала ОАО «Кремлин Сайт», на балансе которых находится участок, оценены в 7,895 млрд рублей. Еще 1,105 млрд рублей составляет цена уступки прав требования по договорам займа, которую придется выплачивать будущему владельцу. Таким образом, победителю торгов кусочек «Золотого острова» достанется как минимум за 9 млрд рублей.
Три гектара земли на Софийской набережной не первый раз переходят из рук в руки. Изначально здесь планировалось построить комплекс апартаментов с гостиницей Four Seasons. В 2005 году площадь объекта была утверждена в объеме 86 тыс. кв. метров. Однако в ходе ревизии инвестконтрактов на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), возглавляемой мэром Москвы Сергеем Собяниным, параметры урезали до 47 тыс. В 2011 году компания «А1», инвестиционное подразделение консорциума «Альфа-Групп», приобрела контрольный пакет ОАО «Кремлин Сайт» у компании BrookeMil, которую связывали с бывшим депутатом Госдумы Ашотом Егиазаряном. А еще через два года (в 2013-м) владельцем проекта стало ОАО «Центральная топливная компания», на 100% принадлежащая городу. Столичные власти заплатили компании «А1» 5,4 млрд рублей (или около 170 млн долларов). Однако, по некоторым данным, реальная сумма сделки не превышала 150 млн долларов, поскольку она включала договоренности перед третьими лицами. Косвенно эти слухи подтверждает лотовая документация, которую на днях опубликовал департамент по конкурентной политике: сейчас участок будет продаваться с условием заключения соглашения об уступке прав требования по договорам займа.
«Разработка идеологии острова в центральной части города потребует от потенциального инвестора не только финансовой состоятельности, но и архитектурного полета мысли», – сказал глава департамента по конкурентной политике Геннадий Дёгтев. Аукцион назначен на 24 июля. Для участия в нем претенденты должны внести задаток в размере 789,5 млн рублей. Торги пройдут с «шагом» в 157,9 млн рублей.
В соответствии с режимом использования земель и градостроительным регламентом охранной зоны, в которую входит Софийская набережная, победитель сможет построить многофункциональный комплекс, в состав которого войдут апартаменты, торговые объекты и помещения общественного питания, административно-офисные помещения и подземный паркинг. Высотная отметка построенных зданий не должна превышать 17,1 метра, а плотность застройки участка – 58%. Также победителю аукциона предстоит отреставрировать памятники архитектуры общей площадью почти 9 тыс. кв. метров.
Участники рынка по-разному оценивают перспективы предстоящих торгов и экономику проекта. Так, по мнению руководителя отдела оценки, партнера Cushman & Wakefield Константина Лебедева, аукцион может вообще не состояться, поскольку начальная цена завышена. «Я не представляю, кто сейчас сможет заняться этим проектом, цена очень агрессивная. Обычно в проекте 20–30% – это стоимость земли, значит, придется вложить еще порядка 600 млн долларов (около 21 млрд рублей), например, исходя из себестоимости строительства 2 тыс. долларов за кв. метр», – поясняет он. По оценке господина Лебедева, реальная цена участка должна быть 150–180 млн долларов, то есть 5,2–6,2 млрд рублей.
Другого мнения придерживается управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалёв. Цену, объявленную департаментом по конкурентной политике, он считает ниже рыночной и не исключает, что в ходе торгов она вполне может подняться до 300–350 млн долларов. Финальная цена может вырасти на 50%, соглашается старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. «Вопрос не в том, сколько каждый из участников готов предложить, а в их риске получения прибыли при той или иной цене лота», – отмечает он.
Цены на жилье на Софийской набережной могут быть сравнимы с Остоженкой, поэтому на инвестициях в «Золотой остров» можно хорошо заработать. «Других предложений о продаже участка в данном районе нет и, вероятно, не будет. Таким образом, даже при цене 10 тыс. долларов за 1 кв. метр застройщик может получить прибыль», – рассуждает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости компании CBRE Клавдия Чистова. По ее прогнозу, в ходе торгов стоимость участка подрастет на 20%.
Потенциальными покупателями площадки считаются DB Development и NBM-Стройсервис, которые в свое время вели переговоры с компанией «А1», а также Capital Group, ГК «Ташир», Сбербанк, Роснефть, Авгур эстейт и другие. «Претендентов очень много. Это не только госкомпании и госбанки, но и достаточно широкий круг девелоперов, которые занимаются гостиницами, дорогой элитной недвижимостью. Из окон этого комплекса будет виден Кремль», – подчеркивает управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев.
DB Development и NBM-Строй-
сервис уже подтвердили, что не утратили интереса к «Золотому острову». Компания DB Development, которая на сей раз собирается участвовать в торгах вместе с фондом Valartis, готова потратить на покупку 300 млн долларов, на строительство – 200 млн, сообщил гендиректор компании Дмитрий Гаркуша. По его словам, в случае победы строительство будет закончено в течение года, а средняя цена продажи апартаментов и коммерческой недвижимости составит 15 тыс. долларов за кв. метр. В результате проект получит хорошую рентабельность: с него можно выручить не менее 700–800 млн долларов.
300 млн долларов согласен отдать на торгах и владелец компании «NBM-Стройсервис» Михаил Бабель. По его словам, цена участка, назначенная правительством Москвы, является рыночной, поэтому, вероятно, 300 млн аукцион не ограничится. Господин Бабель готов торговаться и дальше, но не называет максимальную сумму, которую сможет отдать. Что касается инвестиций в проект и его доходности, то, по оценкам бизнесмена, оба параметра составят по полмиллиарда долларов.

СПРАВКА
Заявочная кампания на участие в торгах, стартовавшая 19 июня, завершится 21 июля. На торги выставляются 95,85% акций ОАО «Каменный мост» и 95,16% ОАО «Кремлин Сайт». Оба акционерных общества находятся в собственности ОАО «Центральная топливная компания», которая на 100% принадлежит департаменту имущества Москвы. Остальными акциями владеет компания «Брук Мил Лимитед».
Начальная цена лота – 7,895 млрд руб. При этом сделка должна состояться с условием заключения соглашения об уступке Центральной топливной компанией прав требования по договорам займа двух ОАО. Сумма уступки составляет 1,105 млрд руб. Величина шага аукциона – 157,9 млн руб., сумма задатка – 789,5 млн руб.