«Рынок недвижимости изменится до неузнаваемости»
Сегодня в портфеле компании более десятка проектов строительства жилья, причем относящегося к разным категориям. Какие общие принципы строительства в мегаполисе вы считаете важными, чтобы проект был успешным и пользовался спросом у покупателя? Какие новые идеи и направления в этой связи вы осваиваете в строительстве в данный момент (планировки, благоустройство, архитектура и пр.)?
– Основной принцип – тщательное изучение окружающего района еще при выборе площадки и анализ локального спроса при создании концепции жилого комплекса. Так как мы видим, что в Москве большинство покупателей наших квартир – это люди, которые уже живут в этом или соседнем районе и хотели бы в нем остаться, но переехать в более современный дом, квартиру с лучшей планировкой.
В зависимости от их предпочтений, которые мы выявляем при помощи опросов, мы формируем будущий проект. Так, например, для жителей района Тимирязевский были важны лаконичная архитектура и современный дизайн, поэтому для оформления дома «Дыхание», расположенного в этом районе, мы пригласили Филиппа Старка. А для жителей района Алтуфьево, где сейчас строится наш проект «Поколение», очень важны традиции и преемственность, поэтому и проект мы ориентировали на семейные ценности.
Известно, что ФСК «Лидер» инвестирует не только в жилье, но и в строительство социальных объектов. Для девелоперского проекта это дополнительная нагрузка или преимущество?
– Во-первых, есть нормативы по необходимым объектам социальной инфраструктуры, которые обязаны соблюдать все застройщики. Без социальной инфраструктуры невозможно комплексное освоение территорий.
Во-вторых, мы на примере своих объектов видим, что вложения в инфраструктуру окупаются в долгосрочной перспективе. Так, хорошая школа или спортивная площадка может стать дополнительным аргументом в пользу выбора квартиры в нашем районе. Покупатель понимает, что, сэкономив при покупке, в дальнейшем он потратит больше на поездки с ребенком в школу или на абонемент в спортзал. А у нас все это расположено в 5–10 минутах ходьбы от дома. Хорошим примером для нас стал проект Up-квартал «Новое Тушино», где темп продаж не замедлился, несмотря на то что рядом конкуренты отчаянно снижали цены, а в нашем объекте цены росли по мере готовности проекта. Все благодаря дополнительным преимуществам, которые дают возможность нашим жителям экономить и время, и деньги.
Известно, что вы применяете передовые идеи при строительстве и сдаче жилья – например, продажу жилья с мебелью. Как вы оцениваете этот ход? Насколько он перспективен и результативен?
– В строительстве мы активно внедряем БИМ-технологии на новых объектах, используем новые материалы в отделке.
А что касается новых продуктов, мы первыми вывели на рынок жилья Московского региона квартиры с мебелью. Хотя на европейском рынке такой продукт давно пользуется популярностью. Существенное преимущество этого предложения для наших покупателей, 70% из которых берут ипотечный кредит для покупки квартиры, – это возможность под ипотечную ставку взять не голые стены, а квартиру с ремонтом и мебелью.
Сначала нам требовалось много рассказывать об этом продукте, даже брать на работу «специалистов по проживанию» – молодых людей, которые на несколько месяцев заселялись в шоу-рум. Чтобы они тестировали наш продукт, а потом описывали свои впечатления в соцсетях.
Но рынок с каждым годом развивается, и теперь квартиры с мебелью мы предлагаем еще в нескольких подмосковных проектах.
В 2016 году вы приобрели ДСК-1. В этом году приобрели еще один домостроительный комбинат у ЛСР. Какая у вас дальнейшая стратегия? Будете еще покупать производственные мощности?
– Приобретение «ДСК-Прогресс» (бывший «ЛСР. Строительство-М») позволило нам приступить к активной фазе модернизации ДСК-1. Так как нам нужно организовать процесс переноса производственных мощностей ДСК-1, не останавливая строительство на объектах, где мы сейчас работаем. «ДСК-Прогресс» оснащен гибкими технологиями строительства, которые позволят нам подключать их мощности к работе на любом проекте.
Следующим этапом реорганизации комбината станет интеграция приобретенного предприятия в состав существующих производственных мощностей ДСК-1, а также реконструкция и модернизация Ростокинского завода. Завершить все этапы модернизации планируется к концу 2019 года, в результате чего ДСК-1 сможет ежегодно производить более 700 тыс. кв. метров жилья по индивидуальным проектам индустриальным методом в год.
С июля текущего года с вступлением поправок в закон о ДДУ практика работы девелоперов изменится. Готовы ли вы к этим изменениям? Разделяете ли вы прогноз, что многие компании уйдут с рынка?
– Поправки, вступающие в силу с 1 июля, существенно ужесточают требования к девелоперу. Ключевые из них – требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет, а также обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства.
Конечно, новым правилам смогут соответствовать не все компании, тренд на укрупнение продолжится. Также получается, что и новым игрокам будет сложнее пробиться, потому что повышается порог входа на рынок.
Девелоперы и застройщики, работающие в Москве, конечно, наиболее подготовлены к изменениям – это, как правило, крупные компании с большим диверсифицированным портфелем проектов, вертикальной структурой, которая включает в себя разные подразделения строительного бизнеса – от производства до эксплуатации, что позволяет компаниям сохранять стабильность. Так что в Московском регионе адаптация к новым условиям должна пройти гладко. Но о новых сделках M&A мы наверняка еще услышим.
Строительство всегда было очень консервативной отраслью, преобразования в которой происходили постепенно, небольшими шагами, растянутыми на несколько лет. Сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений. С 2018 года начинаются перемены, которые изменят рынок недвижимости до неузнаваемости.
