16 октября 2023
14:39
Рекордный год: анализируем ситуацию на столичном рынке аренды недвижимости
Рекордный год: анализируем ситуацию на столичном рынке аренды недвижимости
В этом году на рынке аренды недвижимости фиксировали непривычные тенденции. Высокий спрос наблюдался с самого начала года и не прекращается до последнего времени. В чем причины такой ситуации, что происходит на рынке сейчас и каковы прогнозы на ближайшее время, МП выяснила у представителей ведущих риэлторских компаний.
Данными по средним ставкам аренды с разбивкой на самые дорогие и доступные районы Москвы с нами поделилась эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина. Она же прокомментировала цифры и ситуацию на рынке.
[МП] С чем связано рекордно низкое предложение на рынке аренды Москвы, которое аналитики фиксируют с лета?
- Рост спроса (и связанные с ним увеличение средних ставок и вымывание предложения) в этом году начался не в августе, как это характерно для стандартных сезонных циклов, а в середине июня. Причины - переток аудитории из смежных сегментов (на рынок пришли те, кто не готов покупать жилье на фоне роста цен и повышения ставок по ипотеке), частичное возвращение релокантов, а также прекращение практики удаленной работы некоторыми компаниями. Нестандартно высокая активность привела к рекордам и антирекордам за всю историю наблюдений - максимальные ставки при минимальном выборе.
[МП] Насколько вырос спрос к началу октября? Какова динамика и прогнозы?
- К началу октября сентября пик сезонного спроса пройден, активность арендаторов снижается. Потенциальный спрос на 15% ниже, чем в сентябре и на четверть ниже, чем в период наибольшего спроса (во второй половине августа). При этом относительно аналогичной недели прошлого года сейчас показатель на 10% выше.
[МП] Судя по всему, рост цен продолжается. С чем это связано, ожидать ли стабилизации цен или будет дальнейший рост?
- Средние ставки аренды находятся на исторических максимумах (52,4 тыс. рублей за “однушки” и 83,9 тыс. рублей за двухкомнатные квартиры) и пока что продолжают увеличиваться. Относительно прошлого года цены выше на примерно на 10%. Объем предложения продолжает сокращаться, хотя и медленнее, чем раньше, а вместе со снижением выбора увеличиваются средние ставки аренды, поскольку быстрее с рынка уходят более доступные варианты.
[МП] Какие квартиры и где сейчас наиболее востребованы? Где цены самые низкие, высокие, а где средние по городу?
- По-прежнему, самые востребованные квартиры в аренду: одно- и двухкомнатныне. Соотношение цен между районами Москвы вполне ожидаемое: самые высокие ставки аренды в центральных районах, самые низкие - в локациях Новой Москвы, ЗелАО и районах около МКАД. Так, наиболее дорогой район в плане аренды жилья - Якиманка, где средняя ставка аренды на однокомнатных квартир составляет 105 тыс. рублей, двухкомнатных - 196 тыс. рублей. Наиболее доступное направление по цене аренды квартир - Новая Москва, а частности, Троицк, где средние ставки составляют 30 тыс. рублей и 41 тыс. рублей, соответственно.
[МП] Каковы ваши прогнозы по тенденциям рынка до конца 2023 и на 2024 год?
-Уже сейчас спрос на рынке сокращается, а значит, в ближайшее время прекратится снижение объема предложения. Рано или поздно, но рост объема предложения должен привести к тому, что ставки стабилизируются и даже несколько снизятся от сегодняшних исторических максимумов (надеемся на 5-7% в ближайшие 2 месяца).
Показатели арендных ставок по округам Москвы нам представило агентство ИНКОМ-Недвижимость. Оксана Полякова, заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость пояснила представленные цифры и проанализировала текущее состояние рынка.
"Сейчас мы наблюдаем острый дефицит объектов категории эконом. В течение всего этого года они вымывались с рынка, поскольку спрос в массовом сегменте был сосредоточен именно на них. Кроме того, высокий сезон начался не в конце августа, как это бывает обычно, а в середине лета, так что к осени мы пришли с явным недостатком самых ликвидных дешевых квартир. Спрос на такое жилье в 5 раз превышает предложение.
Относительно показателя августа спрос на аренду в массовом сегменте находится на том же уровне. Но поскольку рост интереса начался в середине лета, справедливо сравнение спроса в мае-июне и в августе-сентябре: оно показывает прирост на 80%. Лоты категории эконом не задерживаются в экспозиции – их снимают сразу после появления в рекламе. Ликвидные квартиры комфорт- и бизнес-класса могут быть сданы в сроки от нескольких дней до 1–2 недель, что также очень быстро.
Ставки в массовом сегменте не снизились, поскольку самое дешевое предложение вымылось, а стоимость аренды объектов более высокой ценовой категории остается на прежних позициях. Среднестатистические цены меняются механически: самые дешевые квартиры активно покидают экспозицию – их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что увеличивает усредненный показатель.
Нижняя ценовая планка в августе поднялась на 5 тыс. руб. – этот уровень сохранялся в сентябре и пока сохраняется в октябре: если в июле в старых границах Москвы (исключая Зеленоград) еще можно было найти квартиры с арендной ставкой 25 тыс. руб., то в августе и сентябре самая дешевая квартира внаем стоила 30 тыс. руб. В сентябре в топ-5 самых дешевых предложений квартир в старой Москве вошли лоты со ставками от 30 тыс. руб. до 36 тыс. руб. – это «однушки» в районах Богородское (ВАО), Кузьминки (ЮВАО), Щукино (СЗАО), Отрадное (СВАО) и Митино (СЗАО).
В общей структуре арендного предложения в Москве 1-комнатные квартиры занимают 27,3%, 2-комнатные 34,9%, 3-комнатные 22,1%, многокомнатные 4,4%, отдельные комнаты под сдачу - 11,3%.
Спрос традиционно ослабевает в конце октября: в ноябре и декабре рынок малоактивный. При низком спросе наймодатели для привлечения новых жильцов предоставляют скидки – таким образом, арендные ставки снижаются на 5-10%.
Предложение пока не успевает увеличиваться, но после бума на рынок придет затишье, и экспозиция должна начать пополняться. Надеемся, предложений от наймодателей постепенно станет больше – в том числе за счет того, что на вторичном и на первичном рынках в августе было очень сильное оживление в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений – часть приобретенных квартир перейдет в сегмент аренды, и выбор у нанимателей расширится." [МП]
[МП] С чем связано рекордно низкое предложение на рынке аренды Москвы, которое аналитики фиксируют с лета?
- Рост спроса (и связанные с ним увеличение средних ставок и вымывание предложения) в этом году начался не в августе, как это характерно для стандартных сезонных циклов, а в середине июня. Причины - переток аудитории из смежных сегментов (на рынок пришли те, кто не готов покупать жилье на фоне роста цен и повышения ставок по ипотеке), частичное возвращение релокантов, а также прекращение практики удаленной работы некоторыми компаниями. Нестандартно высокая активность привела к рекордам и антирекордам за всю историю наблюдений - максимальные ставки при минимальном выборе.
[МП] Насколько вырос спрос к началу октября? Какова динамика и прогнозы?
- К началу октября сентября пик сезонного спроса пройден, активность арендаторов снижается. Потенциальный спрос на 15% ниже, чем в сентябре и на четверть ниже, чем в период наибольшего спроса (во второй половине августа). При этом относительно аналогичной недели прошлого года сейчас показатель на 10% выше.
[МП] Судя по всему, рост цен продолжается. С чем это связано, ожидать ли стабилизации цен или будет дальнейший рост?
- Средние ставки аренды находятся на исторических максимумах (52,4 тыс. рублей за “однушки” и 83,9 тыс. рублей за двухкомнатные квартиры) и пока что продолжают увеличиваться. Относительно прошлого года цены выше на примерно на 10%. Объем предложения продолжает сокращаться, хотя и медленнее, чем раньше, а вместе со снижением выбора увеличиваются средние ставки аренды, поскольку быстрее с рынка уходят более доступные варианты.
[МП] Какие квартиры и где сейчас наиболее востребованы? Где цены самые низкие, высокие, а где средние по городу?
- По-прежнему, самые востребованные квартиры в аренду: одно- и двухкомнатныне. Соотношение цен между районами Москвы вполне ожидаемое: самые высокие ставки аренды в центральных районах, самые низкие - в локациях Новой Москвы, ЗелАО и районах около МКАД. Так, наиболее дорогой район в плане аренды жилья - Якиманка, где средняя ставка аренды на однокомнатных квартир составляет 105 тыс. рублей, двухкомнатных - 196 тыс. рублей. Наиболее доступное направление по цене аренды квартир - Новая Москва, а частности, Троицк, где средние ставки составляют 30 тыс. рублей и 41 тыс. рублей, соответственно.
[МП] Каковы ваши прогнозы по тенденциям рынка до конца 2023 и на 2024 год?
-Уже сейчас спрос на рынке сокращается, а значит, в ближайшее время прекратится снижение объема предложения. Рано или поздно, но рост объема предложения должен привести к тому, что ставки стабилизируются и даже несколько снизятся от сегодняшних исторических максимумов (надеемся на 5-7% в ближайшие 2 месяца).
Показатели арендных ставок по округам Москвы нам представило агентство ИНКОМ-Недвижимость. Оксана Полякова, заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость пояснила представленные цифры и проанализировала текущее состояние рынка.
"Сейчас мы наблюдаем острый дефицит объектов категории эконом. В течение всего этого года они вымывались с рынка, поскольку спрос в массовом сегменте был сосредоточен именно на них. Кроме того, высокий сезон начался не в конце августа, как это бывает обычно, а в середине лета, так что к осени мы пришли с явным недостатком самых ликвидных дешевых квартир. Спрос на такое жилье в 5 раз превышает предложение.
Относительно показателя августа спрос на аренду в массовом сегменте находится на том же уровне. Но поскольку рост интереса начался в середине лета, справедливо сравнение спроса в мае-июне и в августе-сентябре: оно показывает прирост на 80%. Лоты категории эконом не задерживаются в экспозиции – их снимают сразу после появления в рекламе. Ликвидные квартиры комфорт- и бизнес-класса могут быть сданы в сроки от нескольких дней до 1–2 недель, что также очень быстро.
Ставки в массовом сегменте не снизились, поскольку самое дешевое предложение вымылось, а стоимость аренды объектов более высокой ценовой категории остается на прежних позициях. Среднестатистические цены меняются механически: самые дешевые квартиры активно покидают экспозицию – их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что увеличивает усредненный показатель.
Нижняя ценовая планка в августе поднялась на 5 тыс. руб. – этот уровень сохранялся в сентябре и пока сохраняется в октябре: если в июле в старых границах Москвы (исключая Зеленоград) еще можно было найти квартиры с арендной ставкой 25 тыс. руб., то в августе и сентябре самая дешевая квартира внаем стоила 30 тыс. руб. В сентябре в топ-5 самых дешевых предложений квартир в старой Москве вошли лоты со ставками от 30 тыс. руб. до 36 тыс. руб. – это «однушки» в районах Богородское (ВАО), Кузьминки (ЮВАО), Щукино (СЗАО), Отрадное (СВАО) и Митино (СЗАО).
В общей структуре арендного предложения в Москве 1-комнатные квартиры занимают 27,3%, 2-комнатные 34,9%, 3-комнатные 22,1%, многокомнатные 4,4%, отдельные комнаты под сдачу - 11,3%.
Спрос традиционно ослабевает в конце октября: в ноябре и декабре рынок малоактивный. При низком спросе наймодатели для привлечения новых жильцов предоставляют скидки – таким образом, арендные ставки снижаются на 5-10%.
Предложение пока не успевает увеличиваться, но после бума на рынок придет затишье, и экспозиция должна начать пополняться. Надеемся, предложений от наймодателей постепенно станет больше – в том числе за счет того, что на вторичном и на первичном рынках в августе было очень сильное оживление в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений – часть приобретенных квартир перейдет в сегмент аренды, и выбор у нанимателей расширится." [МП]
