«Каскадам» перекрыли кран
Депутаты Госдумы в пятницу, 21 июля, приняли в третьем чтении закон об особенностях формирования Компенсационного фонда долевого строительства. Как ожидается, документ в большей мере, чем раньше, защитит права дольщиков. Однако, как считают эксперты, он может негативно сказаться на деятельности застройщиков. «Из текста мы видим, что это практически новые правила игры в строительном секторе. Все станут перед выбором: работать в жилищном строительстве или прекратить свою деятельность», – заявил Сергей Камлюк, генеральный директор инвестиционной компании KEY CAPITAL.
Компенсационный фонд дольщиков планируется создать в форме публично-правовой компании (ППК), которая должна появиться в течение трех месяцев после принятия закона. «Для государства создание ППК облегчает доступ к свободным средствам на ее счетах. Дольщикам становится понятнее механизм получения компенсации, точнее, лицо, к которому надо обращаться за компенсацией. Что касается застройщиков, они будут вынуждены приспособиться к новым правилам игры», – рассказал «МП» Евгений Кольцов, старший юрист компании Storm Properties.
При этом, отметил Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой», государственный Компенсационный фонд долевого строительства был создан еще 1 января текущего года, и в целом уже тогда были понятны масштабы грядущих изменений, поэтому можно предположить, что большинство застройщиков имели возможность подготовиться к нововведениям.
В управление Компенсационного фонда дольщиков предполагается включить представителей Государственной Думы, что, как ожидается, позволит осуществить контроль за деятельностью организации. «Это, безусловно, повысит прозрачность в данной сфере и позволит следить за целевым расходованием средств. По сути, государство через некоммерческую структуру берет на себя обязательство по разрешению проблемных ситуаций в случае их возникновения», – рассказал нашему корреспонденту Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
Закон устанавливает единую ставку взноса застройщиков в Компенсационный фонд – 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Его величина фиксирована до 10 июля 2018 года, в дальнейшем она может изменяться, но не чаще одного раза в год. Взносы должны быть внесены на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора. В законе прописываются условия и случаи возврата застройщику взноса. «Для крупных застройщиков с наличием достаточных сумм на счетах эти условия легко выполнимы, а вот мелким компаниям придется изыскивать на это средства», – отметил Владислав Мельников. Согласен с таким мнением и Алексей Харитонов. По его словам, все эти меры являются довольно серьезной финансовой и бюрократической нагрузкой. «Ни для кого не является секретом, что в России распространена схема, когда проекты достраиваются каскадно – то есть на новую стройку финансы берутся из текущей. Сейчас такая ситуация будет невозможна», – отметил он.
Кроме того, документ закрепляет нормы о конкурсном отборе застройщика, который претендует на получение средств Компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроль за использованием представленных средств.
Дольщики самостоятельно смогут принять решение – получить возмещение или достроить проблемный объект за счет средств Компенсационного фонда. При этом застройщик, претендующий на получение средств Компенсационного фонда, должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам финансовой устойчивости. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, важно, чтобы фонд был экономически обоснованным и чтобы за счет отчисляемых застройщиками средств фонд сумел обеспечить либо денежные выплаты, либо достройку объекта.
Предусматриваются изменения в существующий закон о долевом строительстве. Так, устанавливается принцип «одна компания – одно разрешение на строительство». То есть для каждого объекта необходимо создавать отдельную проектную компанию. Также поправками вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) – он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Документ определяет финансовые требования к застройщику. Размер его собственных средств должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Более того, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган минимальный остаток денежных средств в счете уполномоченного банка должен составлять 10% от проектной стоимости.
«Ужесточения финансовых требований к застройщику негативно скажутся прежде всего на деятельности небольших компаний. Далеко не каждый сможет на момент получения разрешения на строительство консолидировать на своем счету 10% от проектной стоимости объекта. Это повлечет за собой необходимость укрупнения компаний – корпоративных слияний, за счет которых эти структуры смогут выжить в новых условиях», – считает Татьяна Павлова, коммерческий директор компании «Отрада Недвижимость». По ее словам, «на плаву» смогут остаться те, у кого достаточно опыта и денежных средств, а также те, чьи проекты ликвидны и востребованы.
У застройщика теперь не должно быть задолженности по налогам, и он должен будет предоставлять бухгалтерскую отчетность и результаты аудиторской проверки дольщикам и фонду.
Новый закон предусматривает создание единой информационной системы жилищного строительства. Информация, содержащаяся в системе, будет размещаться в интернете на сайте единого института развития в жилищной сфере с 1 января 2018 года.
К сожалению, несмотря на все усилия, проблема обманутых дольщиков все еще стоит довольно остро. «Последние изменения в ФЗ-214 довольно масштабны, и хочется искренне верить, что подобная «соломка» со всех сторон – в частности создание «подушки безопасности» в виде Компенсационного фонда, а также введение повышенного контроля за строительным рынком – сможет положительно повлиять на ситуацию в будущем», – отметил Харитонов.
«В случае массового краха застройщиков никакого Компенсационного фонда не хватит для выплат всем дольщикам. К сожалению, есть шанс, что подобные масштабные изменения могут привести к переделу рынка и вытеснению части игроков. Если вернуться к банковскому сектору, возможно, мы еще увидим Минстрой в роли регулятора-санатора, которую сейчас нередко на этом поле исполняет ЦБ», – отметил Алексей Харитонов.
По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сложно сказать, как будет работать создаваемый механизм. Тем не менее, считает она, новая схема кажется более эффективной, чем предшествующие. «Кроме того, как говорится в документах, размер компенсации должен быть равен цене договора, но она не должна превышать предельной суммы. Предельная сумма, в свою очередь, равняется максимально установленной площади (120 кв. метров), умноженной на среднюю цену квадратного метра в данном субъекте на момент заключения договора. Как известно, в Москве значительный разброс цен в зависимости от округов, районов и конкретных новостроек, а официальная статистика не всегда отражает реальное положение дел. Таким образом, не все дольщики смогут получить полную компенсацию затраченных средств. В первую очередь такая участь может постичь купивших крупные или дорогостоящие квартиры – отметила Шаталина.
Власти Москвы предлагали ограничить права на компенсации тех инвесторов, которые покупали квартиры на начальном этапе строительства для бизнеса. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял на парламентских слушаниях в Госдуме, что нужно защищать интересы обычных граждан, которые покупают квартиру для того, чтобы в ней жить, а не инвесторов, которые скупают по несколько квартир с целью перепродажи. Но поскольку застройщики будут отчислять проценты со всех сделок, то отказывать покупателям нескольких квартир в гарантиях было бы нелогично. Поэтому инициативу отклонили, но ограничение в виде рыночной стоимости 120 кв. метров квартиры все-таки ввели.
