Строить быстрее себе дешевле
Проблемы с бюджетом заставили российские власти взяться за жилые долгострои. Минфин предлагает взимать налог с самих объектов незавершенного строительства, а Счетная палата и Минэкономразвития – кратно увеличить налогообложение земельных участков, на которых они расположены, тем самым стимулируя владельцев завершить стройку. В столичном регионе планируемые поправки в первую очередь затронут дачников и владельцев загородной недвижимости, строительные компании за нарушение сроков и так платят большие штрафы.
Правительственные чиновники неоднократно заявляли, что не пойдут по пути усиления налоговой нагрузки на бизнес и граждан, но будут стремиться к улучшению администрирования и ликвидации «лазеек», которые позволяют одним платить меньше, чем другим, или же не платить вовсе. Одной из таких «лазеек» являются объекты незавершенного жилищного строительства, не имеющие регистрации. По данным Росреестра, на начало 2016 года их доля составляла около 40% от общего числа всех объектов капитального строительства. Это в первую очередь дачные дома и загородные коттеджи, чьи хозяева, ссылаясь на недоделки, не торопятся оформлять их в собственность. А раз нет прав, то нет и обязанности платить налог на имущество, который с этого года в ряде регионов начали взимать по кадастровой стоимости.
В целом по России нет зарегистрированных зданий на 4,4 млн участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, говорят в Минэкономразвития.
Их коллеги из Минфина предлагают совершить революцию в налоговой сфере и обложить налогом на имущество объекты незавершенного строительства, вне зависимости от наличия оформленных прав собственности. «В целях вовлечения в налоговый оборот объектов капитального строительства, поставленных на кадастровый учет, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, прорабатывается вопрос законодательного закрепления обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении таких объектов за собственниками земельных участков, на которых расположены указанные объекты», – говорится в проекте «Основных направлений налоговой политики на 2017–2019 годы», подготовленных финансовым ведомством. Однако в Счетной палате такие предложения считают «непроходными». «У проблемы нет решения через оценку «недостроя», так как налог уплачивает собственник, а собственник появляется, когда имущество введено и на него оформлены все документы. Нет объекта – нет собственника и, соответственно, нет налога», – подчеркивает глава СП Татьяна Голикова. По ее словам, решить вопрос можно только через «кратное увеличение налога» на земельные участки, выделенные под жилищное строительство, где в установленные сроки объекты не введены в эксплуатацию.
Аналогичного мнения придерживается и Минэкономразвития: еще два года назад министерство разработало проект поправок к Налоговому кодексу (НК), предусматривающий шестикратное (пятикратное для ИЖС) увеличение земельного налога в случае, если стройка и регистрация права на жилой дом затянулись более чем на пять (десять) лет. Согласно действующей редакции НК, участки, занятые жи-
лищным строительством, уже облагаются налогом по повышенной ставке. В течение трех лет до госрегистрации права на дом земельный налог уплачивается в двойном размере. Если же собственник уложился с постройкой в этот срок, то ранее уплаченный налог пересчитывается по коэффициенту 1 и разница возвращается налогоплательщику. Если же строительство и регистрация затянулись более чем на три года, применяется максимальный коэффициент 4. Для индивидуального жилищного строительства режим более щадящий: коэффициент 2 вводится по истечении десяти лет с момента регистрации права на участок. Минэкономразвития предлагало поднять максимальный коэффициент до 6 для тех собственников, которые не могут завершить строительство и зарегистрировать объект в течение пяти лет. А для индивидуального жилищного строительства по окончании десяти лет ведомство хотело увеличить кратность налога до пяти. Хотя эксперты позитивно оценили эти инициативы, законопроект так и не вышел из недр Белого дома.
В настоящее время похожий по содержанию документ на рассмотрение парламентариев собираются внести власти Московской области. «С помощью высококачественной съемки мы стали системно выявлять объекты, которые по какой-то причине не поставлены на учет, собственники этих объектов недвижимости не платят налоги. Таких объектов до 30% от всех объектов недвижимости Московской области», – сказал зампредправительства Подмосковья Александр Чупраков и уточнил, что всего в регионе около 2,6 млн зарегистрированных объектов недвижимости. По его словам, областные власти намерены добиваться «внесения изменений в Налоговый кодекс, где стоимость выявленных объектов недвижимости будет определяться как кадастровая стоимость участка, на котором они расположены, умноженная на определенный коэффициент». «Например, коэффициент будет 5. В итоге собственник, получив налог за землю, увеличенный в пять раз, я думаю, сразу начнет процесс оформления документов», – пояснил конечную цель инициативы Чупраков. Ожидается, что соответствующий законопроект будет внесен в Госдуму до конца текущего года. При этом размер коэффициента будет определяться властями субъекта Федерации исходя из региональных особенностей. Депутат Госдумы от «Единой России», член думского Комитета по бюджету и налогам Сергей Чижов поддерживает инициативу повышения налога на землю с «недостроем», однако, по его мнению, вступление в силу такой нормы следует отложить на год или два, чтобы владельцы земельных участков навели порядок в своих активах. «Значительная часть населения уклоняется от регистрации загородной недвижимости не из-за экономии на налогах, а из-за бюрократических сложностей и высокой стоимости оформления», – вторит ему президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Эксперты затрудняются оценить, в какой мере инициатива чиновников повлияет на строительные компании. Подавляющее большинство много-
этажных жилых домов сейчас строится в рамках 214-ФЗ. В разрешительной документации указаны четкие сроки завершения строительства, существует жесткий надзор, штрафные санкции, которые являются более серьезной финансовой нагрузкой, чем налоги. «Если же застройщик заведомо не выполняет в срок свои обязательства перед дольщиками, то он и метры не построит, и ни новый, ни старый налог платить не будет», – рассуждает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «На работу добросовестных застройщиков, профессионально рассчитывающих сроки строительства, новая инициатива никак не повлияет. Для государственных органов и участников долевого строительства это станет дополнительной гарантией выполнения застройщиком своих обязательств», – соглашается президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков.
