Продать нельзя оставить

ИПОТЕКА – НЕ ПРИГОВОР
Как известно, у владельцев ипотечных квартир есть немало проблем. И они обостряются в условиях галопирующего снижения доходов. Но продать недвижимость, находящуюся в залоге, вполне возможно. Более того, подобная сделка даже может стать выгодной. Прежде чем использовать крайнюю меру, стоит подумать об ипотечных каникулах. «Продажа квартиры оправдана лишь в исключительных случаях, в частности, при переезде на ПМЖ в другой регион или в результате заболевания, повлекшего инвалидность и лишение трудоспособности», – говорит директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. В остальных случаях возможны каникулы или реструктуризация задолженности.
Каникулы оформляются на срок от месяца до полугода один раз за время кредитования. Придется подтвердить причину – например, снижение дохода не менее чем на 30% по сравнению со средним значением за последний год, отсутствие в собственности второй квартиры и т.д. Как отмечает директор проекта «Экоформула: первый федеральный ипотечный справочник» Юлия Смолянинова, не все клиенты подойдут под жесткие условия. Тогда остается реструктуризация. В этом случае банк меняет условия кредитного договора: несколько месяцев платятся только проценты, или только основной долг, или 20-летний кредит растягивается на 30 лет. Однако эксперт отмечает, что в последнее время банки все чаще отказывают в реструктуризации, поскольку ЦБ требует формировать дополнительные резервы, то есть замораживать на счетах банка деньги, аналогичные размеру реструктурированной задолженности.

ШАГ ЗА ШАГОМ
Если продажи ипотечной квартиры все же не избежать, то не стоит паниковать. «Опасаться, что банк немедленно заберет залоговую квартиру, не нужно, – советует Дмитрий Веселков. – Чтобы это случилось, необходимо соблюдение одновременно двух условий: сумма долга должна быть не меньше 5% от стоимости недвижимости, а просрочка – более трех месяцев. Подобный сценарий характерен исключительно для злостных неплательщиков». Реализовать ипотечную квартиру можно разными способами. Первый вариант – получить деньги с покупателя и отдать их в счет погашения долга, а разницу забрать себе.
В этом случае можно даже подзаработать – ведь квартиры в России только за прошлый год, по данным Росстата, выросли в цене на 21% на первичном рынке и на 11,8% – на вторичном. «Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указано, что объект недвижимости в залоге, продавец получает свои деньги на счет, где у него есть ипотека, закрывает ее и забирает дельту себе. В Росреестр предоставляется документ о закрытии ипотеки, и происходит передача права собственности на объект недвижимости», – объясняет Юлия Смолянинова. По словам директора агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Регины Гордеевой, о желании продать недвижимость ставить банк в известность необязательно. Только после того, как нашелся покупатель, стоит обращаться к кредитору за разрешением.

С этим мнением согласны не все эксперты. «По правилам действующего гражданского законодательства заемщику для продажи ипотечной квартиры нужно получить предварительное согласие со стороны банка. Такой пункт банк обычно включает в условия договора ипотечного кредитования с заемщиком», – комментирует генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель. В любом случае – при выходе на сделку или до начала поиска покупателя – известить банк о своем намерении придется. В большинстве случаев банки не препятствуют реализации ипотечной квартиры, если клиенты продолжают обслуживать кредит до момента подписания договора купли-продажи с новым собственником. Если же просрочка составляет один-два месяца, банки могут с неохотой пойти навстречу заемщику и начать процедуру самостоятельного поиска покупателя на проблемную недвижимость.

Как отмечает Юлия Смолянинова, отказ банка может последовать, только если у продавца более длительная просрочка – свыше трех месяцев, – тогда банк по закону имеет право самостоятельно реализовать недвижимость. Если клиент допустил просрочку хотя бы месяц и продает жилье уже с согласия кредитора, то сроки реализации объекта, которые устанавливает банк, обычно не превышают одного-двух месяцев. После этого кредитор начинает процедуру взыскания недвижимости.

ПЛАН «Б»
Второй способ продать залоговую квартиру – предоставить право банку покупателя, где у него оформлена ипотека, выкупить недвижимость. В этом случае банки просят продавца выступить поручителем по ипотеке покупателя, пока право собственности не будет оформлено на покупателя, а ипотека – на новый банк. Далее поручительство убирается. При этом для покупателя ставка по кредиту не увеличивается. Эта схема неожиданно получила новое звучание. Недавно Сбербанк предложил покупателям залогового вторичного жилья ипотеку на тех же условиях, которые были и у не справившегося с финансовым бременем собственника. Это предложение интересно тем, что ипотека на вторичном рынке за последние пару лет подорожала минимум
на 3–5%. Чаще всего ипотечные квартиры продаются с дисконтом до 10%, отмечает руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН», вице-президент Гильдии риелторов Москвы, член московского регионального отделения «Деловой России» Екатерина Никитина. Причина в том, что приобретение такого жилья – дополнительное неудобство для покупателя. Если желающих на квартиру «с нагрузкой» нет, то, как отмечает директор компании Next Estate Павел Красавцев, продавец может взять ипотечные каникулы и за полгода найти покупателя, после взять потребительский займ, за счет которого будет закрыт остаток по кредиту. Но для этой схемы нужно иметь хорошую кредитную историю. Доля квартир с обременением в общем объеме предложения растет, уверена Екатерина Никитина. Чаще они реализуются не с дополнительными скидками, а с дополнительными затратами – продавец несет расходы в виде оплаты процентов по потребкредиту и работы риелтора. Но даже эти затраты лучше, чем бегать от кредитора и дожидаться продажи ипотечной квартиры по суду.