Кампус для новых свершений
На территории знаменитого завода «Мосрентген», находящегося в Новомосковском районе столицы, можно встретить все то же, что и на любой заводской площадке, существующей с советских времен: разнотипную застройку промышленными и складскими терминалами, такие же разные по времени строительства административные здания, штабеля готовой продукции из металлоконструкций и дерева, трубы ТЭЦ и прочее. Впрочем, есть и еще кое-что, обращающее на себя особое внимание, – идеальная чистота, розарий у главного входа в «заводоуправление», крупные раскидистые ели (на современных предприятиях с декором дело обстоит не очень) и встречающиеся то тут, то там нетипичные для промышленного объекта вывески: «Пожалуйста! Не спешите! Не курите! Не сорите!» Далее следует небольшая приписка: «Хотя бы на территории завода «Мосрентген»!»
Вадим Бережной, генеральный директор завода «Мосрентген», и коммерческий директор предприятия Сергей Константинов говорят о том, что через несколько лет вся заводская территория площадью 20 гектаров приобретет совершенно новый вид. Собственно, обновление уже началось – ведется строительство производственного корпуса и офисного здания. Идея обновления заключается в создании технологического кампуса KalevaPаrk, технопарка современного типа, включающего производственную, офисную и лабораторную зоны и масштабную рекреационную территорию.
Название «Мосрентген» на слуху у многих. Какова истории предприятия и что оно представляет собой сейчас?
В.Б.: Развитие этой промышленной площадки началось в 1937 году, когда в Советском Союзе возникла необходимость в выпуске диагностической рентгеновской техники. Долгое время завод был одним из трех ведущих советских предприятий этого профиля. Так продолжалось до 2000-х. С приходом на российский рынок европейских аналогов медицинской диагностической техники, существенно более совершенной по своим возможностям, завод сменил специализацию. Сейчас он выпускает антитеррористическую досмотровую технику, которая устанавливается в метро, в аэропортах для проверки багажа и ручной клади. Техника выявляет наркотики, взрывчатку, оружие. В целом историческая функция завода сохранилась, а освободившиеся площадки занимают арендаторы. Это отечественные и зарубежные компании, занимающиеся производством строительной продукции (окна, профиль), испытательного высоковольтного оборудования, рентгеновской техники, работающие в сфере телекоммуникаций, биомедицины, стоматологии, косметологии, в швейной отрасли. Значительные по площади производственные цеха занимает крупная немецкая компания Meesenburg, выпускающая комплектующие для окон и дверей, и скандинавская фирма Lindstrom, занимающаяся пошивом спецодежды и чисткой промышленных ковровых покрытий. В списке наших арендаторов такие известные марки, как Kaleva – производитель высококачественных окон.
В ходе проекта реновации промышленная функция площадки сохранится. Территория не превратится в логистический парк, как это часто бывает, а будет существовать как технопарк для размещения высокотехнологичных предприятий – не грязных и тяжелых, а современных и прогрессивных.
На какой стадии находится проект технопарка сейчас и как он будет развиваться?
В.Б.: Получено ГПЗУ от столичного правительства на строительство 195 тыс. кв. метров объектов. В ходе проекта реновации 70–80% корпусов старого фонда (постройки 50–60-х гг.) будут демонтированы, это примерно 20 сооружений, а небольшую часть сравнительно новых реконструируют. В результате появится порядка 15 современных промышленных, офисных и лабораторных объектов: у каждого производителя есть свой штат офисных специалистов, своя команда, а иногда и научное подразделение, которые должны иметь свои помещения. Офисные и лабораторные здания будут невысокими – до четырех этажей. Лабораторную, промышленную, офисную и складскую части технологического кампуса разграничат.
С.К.: У нас есть архитектурная концепция. К сотрудничеству приглашено бюро «Вышегор» архитектора Павла Лысихина. Выбор пал именно на это бюро в связи с тем, что Павел долгое время работал в известных московских архитектурных компаниях и в Дании, он знает специфику промышленной и офисной архитектуры, ландшафтного проектирования. Мы сами много ездили по Европе и смотрели технопарки, индустриальные площадки. Почерпнули для себя много интересного.
Что, например?
С.К.: Мы увидели необычные планировочные решения, которых в России пока нет. В Англии – интересные проекты с точки зрения ландшафта и отделки помещений, во Франции – фасадные решения технопарков с точки зрения применяемых материалов и пр. Мы рассматривали и изучали эти проекты в деталях, изучали навигацию, структуру внутренней транспортной сети. Кое-что уже внедрили, например, круговые полосы движения автомобилей.
В.Б.: Одной из наших настольных книг является «Справочник строительного проектирования» Эрнста Нойферта. Он переиздается уже более 40 раз и служит нам большим подспорьем при подборе технических решений.
Мы обратили внимание на то, что европейские парки внешне выглядят максимально просто, но они очень функциональны, уютны, комфортны и воспринимаются как клубные территории. Часто это выделенные, обособленные пространства, огороженные прозрачными заборами и закрытые для постороннего доступа.
Существенно расширяя арендные площади, более чем в три раза, вы уверены, что найдете необходимое количество арендаторов? Существует ли востребованность в таких площадях?
В.Б.: Конечно. У «Мосрентгена» есть важное преимущество – близость к столице, закрытая, ухоженная территория. А для бизнеса это важно. Мы заранее формируем список арендаторов. В их числе будет одно из подразделений крупной немецкой компании, которое занимается погрузочно-разгрузочной техникой, здесь будет вестись ее постпродажное обслуживание, передача в лизинг и пр. Эта же компания будет занимать значительные площади офисных объектов. Благодаря тому, что договоренности о партнерстве и размещении с этой компанией были достигнуты заранее, начавшееся строительство нового корпуса было скорректировано с учетом ее потребностей – были найдены нестандартные инженерные решения по параметрам объекта, высоте помещений для размещения в цехе кран-балки.
Но главная наша задача – сохранить всех арендаторов, которые работают здесь сейчас, создать им более комфортные условия на новых объектах. Обычно переговоры по поводу переезда в новый корпус начинаются задолго до этого события. Для успешного решения нам, как организаторам проекта реновации, важно понимать запросы арендатора, специфику его деятельности, потребности в инженерном обеспечении. Это дает возможность на новом месте организовать и распланировать все максимально эффективно. Сам переезд должен идти поэтапно, чтобы не нарушить производственный процесс.
Вы сказали, что рекреационная часть будет довольно масштабной. Что именно она будет включать и чем вы руководствуетесь, делая акцент на этом?
В.Б.: Зеленых насаждений много и сейчас. Они поддерживаются в хорошем состоянии. В дальнейшем на территории появятся несколько парков, а в целом под зеленую зону будет отведено более 4 гектаров земли.
С.К.: Кроме того, в планах развития рекреационной зоны создание вело- и беговых дорожек, искусственного водоема, площадки для занятий баскетболом, футболом, большим теннисом. На территории KalevаPark будут работать 6 тыс. человек. Нужно, чтобы люди могли здесь не только трудиться, но и заряжаться позитивной энергией. Часть открытых пространств отдадут для кафе уличного формата. Всю инфраструктуру для отдыха и спорта на территории распределят равномерно. Например, две столовые будут находиться в противоположных ее концах и смогут предлагать сотрудникам технопарка блюда разных кухонь. Для свободного доступа в интернет уже сегодня почти вся территория покрыта сетью Wi-Fi. Зимой водоем превратится в каток. То есть люди смогут работать, общаться, перемещаться и отдыхать.
В.Б.: На территории есть старый и много раз перестроенный объект – дореволюционная конюшня. Мы специально приглашали специалистов, которые определили, что она была построена в XIX веке. Конюшню мы планируем бережно реконструировать, хотя объектом культурного наследия она не является.
С.К.: Мы планируем там разместить коворкинг, чтобы любой человек мог прийти и воспользоваться точкой доступа в интернет, там же может разместиться и читальный зал. Кроме того, на такой площадке удобно проводить различные презентации проектов, продукции и новых компаний.
Ландшафт, рекреация, среда – это то, о чем пока говорят девелоперы, занимающиеся развитием жилых проектов. Промышленный девелопмент – дело пока не слишком распространенное, а тем более с довольно необычными задачами создания комфортной среды.
Если посмотреть на макет вашего парка, то обращает на себя внимание невысокая этажность и плотность застройки. Привычнее другое – когда закладывается максимальная этажность для достижения максимальных доходов от размещения арендаторов.
В.Б.: Идея именно такого парка родилась достаточно давно – более 10 лет назад. Мы могли бы вывести с площадки производство и построить жилье. Доходы были бы выше, а удовольствия меньше. Но концепция именно такого технопарка – это наш сознательный выбор. Когда мы обсуждали с городом вопросы объема новых площадей, то не просили дать разрешение на повышение плотности и высотности застройки. Мы решили ограничиться тем, что вы видите на макете. Но проект не утрачивает своей экономической целесообразности. Существенное увеличение площади аренды и повышение комфортности объектов, конечно, повысят доходность технопарка в целом. Наши арендаторы это прекрасно понимают и готовы к повышению ставок.
Вы создаете 6 тыс. рабочих мест. И это является не социальным обременением, которое несут застройщики, занимающиеся жи-
лым строительством, а «параметром» вашего проекта. Как ваш проект воспринимают городские власти?
В.Б.: «Мосрентген» посетил руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. Он убедился, что здесь находится не склад, не торговая база, что здесь действительно размещен и успешно работает целый ряд промышленных и технологических компаний. В департаменте понимают, что жилья в городе много, торговых площадок тоже, а промышленные проекты развития в том формате, который выбрали для себя мы, – огромная редкость, если не сказать, что они уникальны.
Мы ознакомили Владимира Федоровича с планами развития и очень надеемся на помощь города в решении принципиально важного для нас вопроса – вывода с территории завода объектов коммунальной инфраструктуры, оставшейся здесь с советских времен. «Мосрентген» был когда-то градообразующим предприятием. Оно обеспечивало все население близлежащих районов теплом, водой, на его территории находились канализаци-
онно-насосные станции, котельные и прочее. Два года назад мы обозначили свою готовность вывести эти объекты и построить за собственный счет новые и современные, но вне технопарка. Городу и ресурсоснабжающим организациям такое обновление мощностей было бы выгодно. Но вопрос этот комплексный, поэтому решается он сложно. Объекты МОЭК, МОЭСК, водоканала обслуживают их же специалисты, а земельные площадки принадлежат городу. Нужны новые территории для размещения, но даже существующие пока не оформлены по всем правилам. Мы надеемся на помощь департамента в решении этого вопроса.
