Ипотечный брокер Зарита Акматова: "Жёсткие меры ЦБ не поставят крест на возможности получения ипотеки”

[МП] Насколько обоснованными были такие нововведения со стороны регулятора?

- Прежде всего стоит разобраться, что послужило причиной ужесточения правил со стороны ЦБ. За последние полтора года регулятор зафиксировал тревожную тенденцию нарастания рисков как для отдельных заемщиков, так и для банковской системы в целом:

Во-первых, резко выросла доля кредитов, выдаваемых лицам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%). Если в начале 2022 года таких заемщиков было 30%, то к концу 2023-го уже 47%. Во-вторых, половина всех ипотечных займов приходится на категорию с минимальным первоначальным взносом (менее 20%). Это самый рискованный сегмент. В-третьих, отмечается тревожный разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем (порядка 40%).

Это связано в том числе с популярными программами льготного кредитования новостроек. Но в случае принудительных продаж квартир их стоимости может не хватить для погашения ипотечных обязательств.

Чтобы предотвратить накопление системных рисков и перегрев рынка, Банк России и вынужден был пойти на ужесточение отдельных требований к кредитованию. 

[МП] На какие категории заемщиков распространяются новые ограничения по ипотеке?

С 1 марта 2024 года банки обязаны применять повышенные надбавки по рискам к ипотечным кредитам в отношении следующих категорий заемщиков:

1. Граждане с очень низким размером первоначального взноса (менее 15% от стоимости жилья). Если раньше такие условия не предусматривали дополнительных надбавок к ставке, то теперь банки вынуждены закладывать повышенную маржу для таких займов в размере от 3 до 9% в зависимости от уровня долговой нагрузки.

2. Лица с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%). Даже при крупном первом взносе для них теперь действуют повышающие коэффициенты по рискам (до 6%).

3. Получатели «серой» ипотеки, когда помимо основного жилищного кредита оформляется потребительский заем на оплату первого взноса. Хотя пока доля таких сделок невелика (около 7%), но ЦБ хочет минимизировать подобную практику.

Таким образом, новые требования ЦБ фактически снижают доступность льготных ипотечных программ для ряда категорий заемщиков, которые ранее активно ими пользовались. Для банков эти займы теперь становятся менее привлекательным по рентабельности. 

[МП] Как повлияют нововведения ЦБ на основных участников рынка жилья в перспективе?

Если говорить о потенциальных заемщиках, то для многих граждан с низким первоначальным взносом или высокой долговой нагрузкой доступ к льготной ипотеке существенно усложнится. Придётся либо откладывать сделки, либо искать более дешёвое жильё. В первые месяцы ожидается активность в попытках успеть получить займы по «старым» правилам.

Что касается банков, то им придётся закладывать бóльшую стоимость рисков в отдельные ипотечные продукты и запасаться дополнительным капиталом. Возможна корректировка бизнес-процессов и скоринговых моделей. Нельзя исключать и временное снижение объемов кредитования после вступления мер в силу.

Ощутят эффект от мер ЦБ застройщики и риэлторы. Сокращение выдачи ипотеки (по разным оценкам, на 30-40% по итогам года) неизбежно ударит по спросу на новое жилье. Придётся предпринимать меры по стимулированию продаж – скидки, акции, рассрочки. Возможна даже заморозка части проектов.

И, наконец, меры отразятся на вторичном рынке жилья. Здесь также пострадает платёжеспособный спрос со стороны заёмщиков. Частично это компенсируют сделки с инвесторами и более состоятельными покупателями без кредитов. Радикального падения цен не ожидается из-за дефицита предложения во многих регионах.

Общий вывод такой – сокращение выдачи льготной ипотеки по определенным категориям граждан неизбежно ударит по спросу и затормозит развитие рынка жилья. Но полного коллапса тоже не предвидится.

[МП] То есть будущее для всех не слишком радужное? Ипотека перестанет быть доступной?

Как владелец агентства недвижимости "Планета-312" с 10-летним стажем, я внимательно отслеживаю все тенденции в нашей сфере. И могу с уверенностью заявить – не стоит драматизировать ситуацию с новыми правилами по ипотеке. Несмотря на опасения участников рынка, это не поставит крест на доступности кредитования для граждан.

Да, банкам придется тщательнее анализировать кредитоспособность заемщиков, учитывая уровень их доходов и долговой нагрузки. Но это разумная мера для избежания перекредитования населения.

Главное - всем участникам рынка, включая агентства недвижимости, нужно адаптироваться к новым реалиям. В нашей компании мы уже внедрили ряд мер для максимально комфортного оформления ипотеки клиентами и в новых условиях.

Во-первых, теперь еще более тщательно собираем полную информацию о покупателях недвижимости - данные о доходах, месте работы, имеющихся кредитах. Это нужно, чтобы полноценно подготовить документы для банка и облегчить прохождение скоринга даже при повышенных требованиях.

Во-вторых, проводим внутренний анализ кредитоспособности заемщиков, делаем оценочный расчет по ПДН и сумме возможного займа. Это позволяет заранее понимать шансы на одобрение ипотеки и готовить более убедительное досье для банков.

В-третьих, подбираем оптимальные схемы финансирования - с учетом величины первого взноса и особенностей программ конкретных банков. У нас налажены партнерские отношения с крупнейшими кредитными организациями, поэтому мы всегда в курсе их актуальных предложений по ипотеке.

В-четвертых,  контакты с большинством застройщиков, налаживание взаимовыгодных вариантов партнерства позволяют и дальше предлагать широкий спектр недвижимости под любой запрос.

[МП] Дайте советы, как эффективно функционировать в текущей ситуации основным участникам рынка жилья и связанным отраслям?

Мои советы банкам:

- Пересмотреть скоринговые модели, делая упор на оценку ПДН и кредитной истории заемщиков;

- Снизить аппетит к рискам по высокодолговым заемщикам и кредитам с минимальным первоначальным взносом;

- Разработать специальные ипотечные программы для клиентов с устойчивым финансовым положением;

- Повысить финансовую грамотность населения, разъясняя новые правила и условия по ипотеке.

Рекомендации агентствам недвижимости и риэлторам:

- Взять на контроль проверку кредитоспособности потенциальных покупателей жилья ещё на этапе подбора вариантов;

- Помогать клиентам готовить полный пакет документов для банков с подтверждением доходов и обязательств;

- Информировать клиентов о реалистичных шансах на одобрение ипотеки под выбранный объект недвижимости.

Что нужно предпринять застройщикам и девелоперским компаниям:

- Корректировать ценовую политику и запускать специальные акции для поддержания спроса в новых условиях;

- Внедрить дополнительные инструменты стимулирования продаж – трейд-ин, рассрочки, субсидии по ипотеке из бюджета региона;

- Расширить взаимодействие с банками-партнёрами для предложения клиентам готовых одобренных ипотечных решений на конкретные объекты.

Ну а физическим лицам необходимо сделать следующее:

- Заранее оценить текущее финансовое положение и перспективы роста доходов / расходов на 2-3 года минимум;

- Накопить максимально возможный размер первоначального взноса по ипотеке (желательно от 30%);

- Проработать вопрос с рефинансированием текущих кредитов, чтобы минимизировать долговую нагрузку к моменту оформления ипотеки.

[МП] Резюмировав вышесказанное, какие долгосрочные прогнозы и общие советы можете дать?

Подводя итог, ещё раз подчеркну – жёсткие меры ЦБ не поставят крест на возможности получения ипотеки. В 2022 году уже были высокие ставки по ипотечным программам (20-22%), но рынок выстоял. Просто реалии сегодняшнего дня таковы, что требования вырастут к заёмщикам с шатким финансовым положением. Главный совет – максимально ответственно подходить к накоплению первого взноса и подтверждению своей кредитоспособности.

Банкам и игрокам рынка недвижимости тоже придётся скорректировать свои подходы. Но в целом правильная реакция и адаптация всех участников рынка помогут избежать шоков и дисбаланса. А значит, не стоит ждать и обвального падения цен или объёмов сделок на фоне нововведений по ипотеке. [МП]