Жилье падает без спроса
Менее 1,6 млн кв. метров жилья, согласно прогнозам некоторых экспертов, будет введено на территории старой Москвы по итогам 2015 года. Это рекордно низкий показатель за последние годы. При этом городские власти утверждают, что никакого спада объемов строительства в столице нет, а прогнозы экспертов лишний раз свидетельствуют о реализации планов, намеченных пять лет назад городской администрацией.
По данным Росстата, объем строительства жилья в Москве, после падения в 2010 году, неуклонно рос и к 2014 году составил 3,34 млн кв. метров, что на 69,6% больше, чем в том же 2010-м. Однако если взглянуть на этот показатель в разрезе старой и новой Москвы, то ввод жилья в эксплуатацию на территории столицы в старых границах увеличился до 2,55 млн кв. метров в 2012 году, а потом снизился до 1,74 млн кв. метров к 2014 году. «В текущем году в старой Москве ожидается сдача порядка 1,6 млн кв. метров, что является самым низким показателем за последние 6 лет», – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалёв.
По мнению экспертов, значительное влияние на рынок недвижимости оказало появление в конце 2010 года Градостроительно-земельной комиссии, которая после масштабной ревизии всех инвестконтрактов отменила значительную их часть.
Это, с одной стороны, упорядочило рынок, с другой – привело к снижению объема строительства в старой Москве.
В стройкомплексе столицы информацию о снижении объемов ввода жилья в границах старой Москвы подтвердили. «Свободных участков практически не осталось, к тому же мы еще 5 лет назад полностью сменили градостроительный вектор развития, отказавшись в том числе от точечной застройки в старой части города, и перешли к комплексному освоению территорий со строительством жилья, социальной инфраструктуры и дополнительных рабочих мест в периферийных районах. А главным градостроительным ресурсом столицы является новая Москва», – отметили в стройкомплексе.
Еще одна причина снижения объемов ввода жилья на территории старой Москвы, по мнению директора департамента «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Натальи Кругловой, заключается в низком спросе. Застройщики, которые не связаны кредитными обязательствами, растягивают сроки ввода жилья, чтобы не вызвать перенасыщения рынка и конкуренции за покупателя, что привело бы к падению цен, считает она. «Поскольку тенденции рынка были известны еще год назад, то многие застройщики приостановили планы развития и строительства новых объектов. Реализация таких планов была очень рискованной, особенно в преддверии выхода на рынок крупных проектов девелопмента промзон, которые окажут давление на рынок», – сказала госпожа Круглова.
При этом общие показатели объема ввода жилой недвижимости в городе растут год от года. Так, за 9 месяцев 2015 года, по данным столичного стройкомплекса, введено в эксплуатацию более 5,78 млн кв. метров недвижимости, из которых 2,4 млн кв. метров – жилье. Всего до конца нынешнего года планируется построить около 9 млн кв. метров недвижимости, включая 3,4 млн кв. метров жилья (для сравнения: в 2014 году было построено 8,7 млн кв. метров недвижимости, включая 3,2 млн кв. метров жилья). Таким образом, объемы ввода жилья в целом выросли, а не упали. Однако вектор развития Москвы действительно изменился. «С целью полицентрического развития столицы мы приняли решения, которые сегодня позволяют формировать рабочие места на периферии города. Новая Москва имеет существенный градостроительный и экономический потенциал: к 2035 году там будет возведено 100 млн кв. метров недвижимости в рамках сбалансированной комплексной застройки, там станут проживать 1,5 млн и работать 1 млн человек», – отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительного развития и строительства Марат Хуснуллин.
Уже сейчас развитие новой Москвы идет высокими темпами. Это касается не только жилищного строительства: за 3 года введено в эксплуатацию более 7 млн кв. метров недвижимости, из которых жилье составляет 4,25 млн кв. метров. При этом прирост населения за 3 года составил 34% (увеличение на 78 тыс. человек), а прирост рабочих мест – 95% (на 80,5 тыс. человек), то есть городские власти не собираются делать из новой Москвы еще один спальный район.
По мнению Натальи Кругловой, в 2016 году объем ввода жилой недвижимости на территории старой Москвы продолжит уменьшаться. Но уже в 2017–2018 годах, отметил Константин Ковалёв, можно ожидать роста объема ввода жилья в старой Москве благодаря проектам, реализация которых началась в этом году. По мнению депутата Мосгордумы Олега Сороки, на жилищные показатели также повлияет реновация промышленных и коммунальных зон. Промзоны рассматриваются городскими властями как главный ресурс градостроительного развития в старых границах.
«Наша основная задача – превратить промзоны из заброшенных и депрессивных территорий в привлекательные точки экономического роста, в первую очередь для создания рабочих мест. К реализации этого масштабного проекта мы приступили в 2013 году, сейчас по большинству территорий завершается проработка и согласование проектов планировок. В некоторых промзонах строительство уже ведется», – рассказал Марат Хуснуллин. Например, реновация территории ЗИЛа – это самый крупный проект развития промзоны, по своим масштабам сопоставимый с постройкой среднестатистического российского или европейского города. В северной части ЗИЛа уже ввели в эксплуатацию крупнейший и самый современный на сегодняшний день в Европе Ледовый дворец, возводится Центр водных видов спорта для синхронного плавания им. Анастасии Давыдовой. Все это – часть строящегося квартала «Парк легенд», который станет крупным спортивным кластером. Кроме того, построят образовательный кластер, состоящий из трех школ и 12 детских садов, и до 1 млн кв. метров жилья.
В начале следующего года начнется реновация промзоны завода «Серп и Молот». «В целом у нас разработана градостроительная документация по всем основным территориям развития, имеющим стратегическое значение для столицы. Кроме уже упомянутых, это Мневники, Нагатинский затон, территории Тушинского поля, парка «Зарядье», Большого Сити, Молжаниновского района за пределами МКАД, ВДНХ, МГУ», – пояснил Марат Хуснуллин. По его словам, общий градостроительный потенциал промышленных и коммунальных зон столицы оценивается в 40 млн кв. метров недвижимости.
