20 августа 2017
Издается с 1957 года

Центры набивают себе цену

Рост арендных ставок стал следствием повышения спроса
Максим Клинский10 апреля 2017№14 107

Pic 1491848157

Впервые за последние несколько лет в офисном и торговом сегментах московского рынка коммерческой недвижимости был отмечен рост арендных ставок. Впрочем, аналитики не спешат радоваться: уже в следующем квартале ожидается существенный ввод новых объектов, который повлечет за собой неминуемое увеличение уровня вакантных площадей.

За первый квартал 2017 года в Москве было введено, по разным оценкам, порядка 190–200 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Из них около 30 тыс., по данным руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, в новой Москве. (Основной объем ввода составили два масштабных проекта. Ими стали офисно-складской комплекс в деревне Николо-Хованское площадью 14,3 тыс. кв. метров, а также многофункциональный торгово-производ-
ственный комплекс в деревне Ликова, занявший 11,1 тыс. кв. метров.)
В целом за первые три месяца в коммерческую недвижимость Москвы было инвестировано 662 млн долл., что на 40% ниже показателя октября–декабря 2016 года, отметили аналитики NAI Becar.
По данным консалтинговой компании JLL, Москва сегодня занимает лишь 91-е место в рейтинге интенсивности инвестиций в коммерческую недвижимость (количество инвестиций по сравнению с экономическим размером мегаполиса). При этом отмечается, что за последний год позиции Москвы в рейтинге улучшились – в 2015 году она была лишь 120-й. Возглавляет рейтинг Осло, 2-е место занимает Лондон, за ним следуют Мюнхен и Эдинбург.
За отчетный период в офисном сегменте Москвы было введено 51,8 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Несмотря на увеличение показателя относительно IV квартала 2016 года на 16,4%, аналитики NAI Becar отмечают сохраняющуюся тенденцию замедления темпов ввода офисных объектов. До конца года, по данным департамента управления активами NAI Becar, ожидается сдача еще порядка 430 тыс. кв. метров офисных площадей.
По итогам первых трех месяцев в высококлассных офисных объектах было зафиксировано снижение уровня вакансий, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение арендных ставок впервые с 2014 года. Так, в классе А вакансии сократились на 6% с конца прошлого года, в классе В+ на 12,7%, в классе В – на 8%. Между тем на текущий момент доля свободных площадей в классе А остается на высоком уровне и составляет 21,3%. Арендные ставки относительно конца 2016 года увеличились в классе А на 4,8% (до 1,9 тыс. рублей), в классе В+ на 7,5% (до 1,4 тыс. рублей) и в классе В – на 4,7% (до 1,1 тыс. рублей).
«Рост арендных ставок стал следствием повышения спроса. Бизнес освоился в новой экономической реальности, нашел свои точки опоры и направления развития. Сейчас компании уже не стремятся к жесткой экономии бюджетов, которая в 2015 году заставляла переезжать в бизнес-центры более низкого класса или более тесные помещения. Сейчас компании вернулись к разумному расширению штата и, соответственно, некоторому расширению офисных площадей», – сказал «МП» Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС».
По мнению Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, ключевым трендом начала 2017 года можно считать увеличившийся интерес к коворкингам со стороны собственников действующих бизнес-центров. «Как показывают исследования, размещение оператора коворкинга на территории БЦ в разы повышает интерес арендаторов к самому офисному объекту. Связано это прежде всего с возможностью более эффективного использования своих площадей. К примеру, наличие коворкинга позволяет арендаторам экономить на аренде дополнительных площадей, выделяемых, в частности, для размещения переговорных и конференц-залов. Кроме того, благодаря коворкингам у компаний-арендаторов появляется возможность привлекать сотрудников на проектные работы, не беспокоясь, что тем не хватит места в офисе. Таким образом, развивая инфраструктурную составляющую объектов сегодня, собственники повышают их конкурентное преимущество в будущем», – отметила Онучина.
Эксперты, опрошенные «Московской перспективой», называют коворкинги одним из самых быстрорастущих секторов на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня они привлекают не только фрилансеров и мини-команды, но и международные компании, стремящиеся к поиску инновационных бизнес-решений.
Успех этих пространств стал возможен благодаря гибким условиям оплаты, дополнительным услугам и резидентским привилегиям. В итоге аренда подобных помещений в среднем обходится на 50% дешевле традиционных офисов. К концу 2016 года в Москве было зарегистрировано 103 коворкинга. «Не секрет, что спрос на небольшие площади – до 100 метров – гораздо шире, нежели на большие помещения. Причем малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям интересна аренда 10–50 метров. При этом в большинстве действующих бизнес-центров класса А и В+ возможность сдачи «в мелкую нарезку» не предусмотрена. А вот большое помещение оборудовать под коворкинг – вполне реально», – сказал Андрей Ковалёв.
По мнению Эвелины Ишметовой, директора по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL, интерес к коворкингам наблюдается также из-за исключительно высокой вакансии на рынке офисных площадей. «Собственники ищут любую возможность, пытаются начать работать с мелкими арендаторами, научиться управлять коворкингами и т.п. в попытке хоть чем-то заполнить офисные помещения. В следующем квартале ситуация с вакансией снова ухудшится в связи с вводом новых объектов», – отметила она.
По данным Высшей школы экономики, пока доля фрилансеров от общего числа сотрудников на российском рынке труда составляет не более 2%. Однако тренд к тому, что до 15–17% населения может работать удаленно (данные статистики развитых стран), а это кардинальная смена парадигмы офисного сотрудника.
В сегменте торговой недвижимости Москвы с начала года было введено 11,3 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, что почти вдвое ниже показателей четвертого квартала 2016 года. Ставки для арендаторов торговой галереи упали за отчетный период на 4,1% – до 37,3 тыс. рублей за один кв. метр, для якорных арендаторов они остались неизменными – 12,9 тыс. рублей за «квадрат». Однако, по данным NAI Becar, уже в течение следующих трех месяцев ожидается сдача в эксплуатацию сразу шести торговых объектов совокупной площадью 150 тыс. кв. метров.
Складской сегмент продемонстрировал в первом квартале 2017 года неплохую динамику ввода: на рынок вышло порядка 119 тыс. кв. метров, увеличившись на 10,2% по отношению к концу прошлого года. До конца года ожидается запуск еще 500–600 тыс. кв. метров. Уровень вакансий на этом фоне продолжает увеличиваться: по итогам конца марта составляет 16% в классе А и 15% – в классе В. Арендные ставки в сегменте по сравнению с концом 2016 года упали на 14% (до 4,1 тыс. рублей) в классе А и на 10% (до 3,8 тыс. рублей) в классе В.
В сегменте апартаментов в начале года был отмечен взрывной рост ввода – на 350% по сравнению с концом 2016-го. На сегодняшний день в продаже находится 10,1 тыс. апартаментов в 111 комплексах. В то же время средние цены во всех классах показали небольшой рост в границах от 0,3 до 3,2%, составив в комфорт-классе 152,7 тыс. рублей за один кв. метр, в бизнес-классе – 226,8 тыс. рублей за один кв. метр и в элит-классе – 488,4 тыс. рублей за «квадрат».
Во втором квартале 2017 года аналитики NAI Becar прогнозируют незначительный рост цен в сегменте апартаментов за счет увеличившейся готовности проектов и возрастающего с каждым месяцем спроса со стороны нецелевой аудитории.

Марат Хуснуллин о рекордных показателях развития Москвы, старте программы реновации и новых визитных карточках Москвы
  • 8 августа, 18:08
На ее месте построят жилой квартал площадью 350 тыс квадратных метров
  • 16 августа, 18:13
  • Олеся Маевская,
Новые требования к качеству среды распространяется и на участки сохраняемой жилой застройки в зоне реновации
  • 11 августа, 12:58
  • Анастасия Бушуева