Заемщики в безопасной зоне
В апреле исполнится год с начала льготной ипотеки, в рамках которой за счет субсидий государства жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке можно оформить под 6,5% годовых. Первоначально программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но, видя позитивный эффект, власти решили ее продлить до 1 июля 2021 года. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, решение о субсидировании ставки позволило привлечь в российскую экономику 865 млрд руб., около 100 млрд руб. поступит в бюджет в виде налогов. Тогда как затраты государства выльются в гораздо меньшую сумму – порядка 140 млрд руб.
Снизившаяся до исторического минимума ставка, как и рассчитывали чиновники, привлекала на рынок новых покупателей квартир. Сегодня каждый четвертый ипотечный кредит в России оформляется в рамках программы – объем выданных средств превысил 1,2 трлн руб. В 2020 году самыми активными с точки зрения оформления льготной ипотеки стали Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, Татарстан, Новосибирская область и Краснодарский край. По данным столичных властей, на Москву приходится 15% всех выданных в России льготных ипотек. К февралю 2021 года жители мегаполиса оформили более 56 тыс. льготных кредитов на сумму около 314 млрд руб. «Программа льготного ипотечного кредитования стала мощным драйвером роста в сфере реализации столичной недвижимости. Спрос на нее восстановился практически до уровня прошлого года», – отмечают в горадминистрации. За счет возросшего спроса удалось поддержать и предложение. Несмотря на заморозку строек в течение нескольких месяцев пандемии, в 2020 году было построено 4,9 млн кв. метров новостроек, что составляет 96,2% от уровня 2019 года. Сейчас столица занимает 2-е место среди субъектов РФ по объему жилищного строительства: в городе введено 6,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом.
Без льготной ипотеки таких результатов могло бы и не быть, поэтому московские застройщики не меньше других заинтересованы в дальнейшем продлении программы. Они отмечают, что сегодня строительные компании имеют множество социальных обязательств перед покупателями жилья и публичными органами в плане строительства домов, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, поэтому нуждаются в поддержке государства. «Региональные застройщики часто благодарят правительство России и Центральный банк РФ за поддержку в виде субсидирования ипотеки, которое в сложных экономических условиях стало «спасательным кругом» для стройотрасли. Большинство из них просит продлить программу, чтобы поддержать существующий спрос, сохранить набранные темпы строительства и при этом обеспечить доступность покупки жилья для жителей регионов», – говорит замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, правительство РФ в настоящее время обсуждает возможные критерии для продления программы после 1 июля 2021 года. Михаил Мишустин поручил Минстрою и Минфину совместно с ЦБ представить свои предложения до 15 апреля 2021 года.
В строительном ведомстве придерживаются позиции, что льготную ипотеку нужно продлевать по всей стране, при этом применять дифференцированный подход к регионам. «Необходимо увеличивать объем жилищного строительства во всех городах и регионах нашей страны. При этом понятно, что приоритет на 41 агломерацию, потому что на них приходится чуть больше половины всего объема жилищного строительства», – отмечает Стасишин. По словам главы Минфина Антона Силуанова, существуют различные варианты развития льготной ипотеки: пролонгация существующей программы на более длительные сроки, особый упор на социальный аспект, расширение поддержки для семей с детьми, поддержка через льготную ипотеку индивидуального жилищного строительства. «Еще до завершения программы будут приняты решения по дальнейшим действиям правительства в этом направлении», – пообещал Силуанов. В свою очередь, в Кремле напоминают, что президент РФ Владимир Путин поручил кабмину принять консолидированное решение, которое бы наилучшим образом соответствовало интересам людей и экономики в постковидный период.
Основные аргументы противников продления льготной ипотеки – рост цен на жилье, который в некоторых регионах в 2020 году существенно превысил средние показатели, а также риск надувания ипотечного «пузыря», что чревато серьезными проблемами для экономики. Однако многие эксперты и участники рынка вообще не видят связи между этими явлениями. По мнению завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елены Иванкиной, рост цен на недвижимость произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов и оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Также на подорожании жилья сказался инвестиционный спрос, спровоцированный снижением процентов по банковским вкладам.
Что касается покупателей, оформивших льготные кредиты, то они в любом случае выиграли. В самом начале действия программы снижение ставки с рыночных 8 до 6,5% позволило уменьшить ежемесячный платеж в среднем на 13%. Сейчас из-за роста цен на новостройки эффект уже меньше, но он все равно есть: ежемесячная экономия составляет около 5%. Наиболее выгодна программа для заемщиков, у которых на руках уже есть 20% первоначального взноса. Им банки будут предлагать более выгодные условия – ставку ниже 6%, а это позволит дополнительно снизить переплату. «С помощью господдержки люди смогли приобрести более комфортные квартиры с большим количеством комнат, чем, возможно, планировали до старта программы», – отмечают эксперты. Если льготную ипотеку отменят, это будет удар не только по застройщикам, но в первую очередь по самим покупателям жилья: цены на новостройки поднялись, доходы пока не выросли, а тут еще и льготной ставки лишили.
Что касается опасений относительно надувания ипотечного «пузыря», то, судя по банковской статистике, они являются абсолютно беспочвенными. Доля плохих кредитов с просрочкой на три и более месяца в России составляет 1,4%, тогда как во всем мире – 3%. Уровень платежей ипотечных заемщиков составляет около 22% от зарплаты двоих супругов. «Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне», – комментирует Иванкина. В банковском сообществе также отмечают высокий уровень платежной дисциплины россиян. «Сниженные ставки и продление условий льготной ипотеки, по нашей оценке, не должны стать поводом для возникновения на рынке России ипотечного «пузыря», – уверен вице-президент ВТБ Евгений Дячкин.
