Строители готовы к новым вызовам
Переход на эскроу-счета и проектное финансирование – самые радикальные шаги по реформированию рынка в последние годы – пока затронули менее трети столичных компаний. Впереди предстоит процесс дальнейшей адаптации к новым правилам игры. Кроме этого, еще в прошлом году наметились тенденции, которые в 2020 году утвердят себя более явно.
Первое, в чем сходится большинство экспертов девелоперского рынка и риелторских компаний, – это относительная стабильность цен. В следующем году не ожидают ни их существенного роста, ни падения. Стоимость метров будет меняться вслед за инфляцией – 3–5%. Наряду с этим станут появляться проекты, которые в ходе продаж смогут вырасти в цене на 30–40%, но это относится к наиболее интересным предложениям. Кстати, банки, кредитующие строительство, к таким прогнозам компаний-заемщиков, закладывающих подобную динамику, относятся скептически и в целом, по отзывам девелоперов, настроены довольно консервативно. Однако они идут на диалог с застройщиками, рассмотрение заявок по проектному финансированию составляет 2–2,5 месяца, что считается вполне нормальным сроком.
Отсутствие ожиданий по росту цен объясняется двумя факторами. Первый – низкий платежеспособный спрос. В этой ситуации завышать цену невозможно, успешно продавать можно только с помощью ипотеки. Процентные ставки снижаются и на данный момент составляют 8,5%. Но до европейских показателей нашему рынку еще далеко. При этом постоянный приток клиентов будут подогревать низкая обеспеченность квадратными метрами населения и высокий износ жилого фонда. Интересная деталь этого года: продление пенсионного возраста позволило удлинять сроки кредитования. Для банков это не становится существенным фактором при одобрении кредита, но для заемщиков платежи могут быть растянуты на более длительный период, поэтому стать более комфортными. Еще одна тенденция, набирающая обороты, – это продажа жилья с отделкой, а в некоторых случаях с меблировкой. Застройщики утверждают, что не зарабатывают на этой услуге ровным счетом ничего, наоборот, получают вместе с этим больше проблем, связанных с качеством производимых работ, подбором отделочников, закупкой оборудования и материалов, удлинением сроков приемки квартир: поле для претензий у клиента растет многократно. Но застройщики вынуждены идти на это ради приобретения конкурентных преимуществ.
Успешными станут агентства, предлагающие услугу трейд-ин – продажу старого и приобретение нового жилья в одной компании. Также эксперты уверены, что будут распространяться форматы коливингов и коворкингов. Сервисы на условиях аутсорсинга вполне компенсируют ограниченность площадей для работы или проживания, пусть даже личное пространство в коливингах формируется из расчета 10–11 кв. метров на человека. Новые форматы могут стать локомотивом для распространения проектов с участием розничных инвесторов, что давно практикуется за рубежом. То есть частный инвестор может выкупить 50 кв. метров в сервисных апартаментах, торговом центре или сервисных офисах, площади в которых будут сдаваться. Доходность таких проектов (они называются кондо-форматы) по разным сегментам составляет 8,6–9,7%. Средний чек такого инвестирования составляет 5–15 млн руб. Все последнее время люди покупали на эти деньги обычное жилье, выступая в качестве инвесторов. По прогнозам, доля кондо-форматов будет расти, причем очень быстро. Одна из причин – полная прозрачность таких проектов, рост их популярности и стабильность доходов по инвестициям.
