Ставка на фаворита
Москва является центром ипотечных продаж жилья: по данным экспертов, в столице заключается каждая третья сделка от всего российского рынка. В 2021 году Управление Росреестра по Москве зафиксировало новый максимум – 127,6 тыс. регистраций ипотечных договоров. Это на 22% больше, чем в рекордном 2020 году. По данным горадминистрации, 41,7 тыс. из этого количества пришлось на льготные кредиты по программе, запущенной весной 2020-го для поддержки населения и строительной отрасли. Хотя с 1 июля ее условия были изменены (ставка повышена с 6,5 до 7%, а максимальный размер кредита установлен на уровне 3 млн рублей вместо 12 млн), льготная ипотека в столице осталась востребованной. Теперь ею активно пользуются заемщики, уже накопившие высокий первоначальный взнос. Если в начале 2021 года из собственных средств граждане оплачивали примерно 30% стоимости покупаемого в Москве жилья, то во втором полугодии этот показатель приблизился к 45%.
С другой стороны, изменение условий выдачи льготной ипотеки повысило популярность другой госпрограммы, рассчитанной на семьи с детьми. Ее неоспоримым преимуществом является возможность оформить кредит на значительно большую сумму – до 12 млн рублей, а также низкая ставка – 6%. Количество потенциальных участников расширилось, когда с июля прошлого года к программе смогли подключиться семьи, в которых с 1 января 2018 года появился первенец (прежде такое право было у родителей двух и более детей). «Семей с одним ребенком в Москве почти в два раза больше, чем с двумя и более», – напомнили в горадминистрации.
Во втором полугодии 2021 года семьи с одним ребенком получили 58% кредитов, с двумя – 25%, с тремя – 14%. Всего в 2021-м программой «Семейная ипотека» воспользовались 9,8 тыс. московских семей. По данным Аналитического центра Москвы, общий объем кредитов, выданных в рамках двух госпрограмм, превысил 300 млрд рублей. Семьи с детьми получили кредитов на 65,4 млрд рублей, льготники – на 240 млрд рублей. Остальные заемщики – порядка 76 тыс. человек – в 2021 году либо брали коммерческую ипотеку, либо стали участниками ипотечных программ столичных застройщиков, которые с осени начали запускать маркетинговые проекты, призванные заменить льготную ипотеку. Как отмечают эксперты irn.ru, к настоящему моменту практически все крупные застройщики Московского региона имеют собственные ипотечные программы со сниженной ставкой: одни готовы субсидировать ипотеку на полгода-год, другие на 3–5 лет, однако есть предложения, рассчитанные на весь срок жизни кредита.
Хотя многие эксперты предполагали, что с повышением ключевой ставки ЦБ и изменением условий льготной программы ипотечный бум закончится, в Москве этого не произошло. Перечисленные выше факторы продолжают не просто оказывать влияние на рынок, но и обеспечивают его рост. Официальные данные по первому месяцу 2022 года еще не подведены, однако участники рынка свидетельствуют, что показатели растут. По предварительным оценкам, всего столичные банки выдали более 110 млрд рублей ипотеки с начала года, что примерно на четверть превышает значения января прошлого года. А у некоторых кредитных организаций, например у ВТБ, результат по сравнению с аналогичным периодом 2021 года вырос на 80%. Среди действующих программ самой востребованной в настоящее время по понятным причинам является семейная ипотека. В ее рамках выдается уже каждый четвертый жилищный кредит. Доля кредитов по программе льготной ипотеки даже у крупных банков снизилась до 10%.
«Несмотря на пессимистические прогнозы, начало года получилось для ипотечного рынка ударным: спрос резко вырос за счет закрытия ранее полученных одобрений и ожиданий населения нового роста ставок по кредитам», – указывают эксперты. Практически никто не сомневается, что Банк России в связи с высокой инфляцией продолжит поднимать ключевую ставку, что для ипотечного рынка будет означать фиксацию двузначных ставок на неопределенный период. Это подталкивает покупателей не откладывать сделку и приобрести жилье, которое также имеет тенденцию дорожать. Помимо политики ЦБ на спрос оказывает влияние завершение программ с господдержкой. (Льготная ипотека действует до 1 июля этого года, семейная – до 31 декабря 2023 года.) В этой связи некоторые аналитики ожидают увеличения доли ипотечных сделок в первом полугодии 2022 года. Если в прошлом году с использованием жилищных кредитов в Москве заключали 55–60% от общего количества покупок жилья, то сейчас этот показатель может вырасти до 80–85%.
