Ставка меньше, чем жизнь
Реакция рынка недвижимости на смягчение кредитно-денежной политики ЦБ не заставила себя ждать: ставка по ипотеке в январе опустилась ниже 9%, четвертый месяц подряд обновив исторический минимум. Сейчас стоимость жилищного кредита составляет 8,7–8,8% годовых, однако власти уверяют, что и это не предел. К концу года ставки, по оценкам Минфина, могут опуститься до 8%.
Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», средняя ипотечная ставка к концу 2019 года должна была опуститься до 8,9%, однако на этот показатель в заявленные сроки выйти не удалось. В ноябре кредит на покупку жилья можно было оформить под 9,19% годовых, а в декабре – под 9%. Желаемого результата удалось добиться только после очередной корректировки ставки рефинансирования ЦБ. По итогам января регулятор отчитался, что средневзвешенная ипотечная ставка пробила психологическую планку 9% и опустилась до 8,84%. А количество выданных кредитов по сравнению с первым месяцем прошлого года, выросло на 2,4% – до 80,6 тыс. в целом по стране.
Статистика по Москве более оптимистичная. Столичное управление Росреестра в январе 2020 года зарегистрировало 6346 договоров ипотечного жилищного кредитования, что на 14% больше, чем годом ранее. А по сравнению с январем 2018 года прирост составил 41%. «За последние 12 лет это наивысший показатель первого месяца года по числу ипотек. Впервые в январе преодолен порог в 6 тыс. договоров», – отмечает глава ведомства Игорь Майданов. По его словам, последовательная корректировка ставки рефинансирования шесть раз подряд, безусловно, отразилась на росте спроса на квартиры и повысила доступность жилья.
Такой же оценки придерживаются и московские девелоперы. Хотя стоимость жилья по итогам прошлого года увеличилась, снижение ипотечных ставок, по их мнению, будет поддерживать рынок. «В условиях низкой покупательской способности населения и роста цен на жилье едва ли не единственным и самым действенным решением может стать снижение ставок по ипотеке. Это позволит компенсировать рост стоимости квадратного метра и стимулировать спрос», – считает председатель Клуба инвесторов Москвы Андрей Грудин. Застройщики, опираясь на практику предыдущих лет, подсчитали, что снижение ипотечной ставки на 1% стимулирует покупательскую способность на 10%. Поэтому и смягчение монетарной политики ЦБ, и реакция банков на корректировку ставки рефинансирования является для них благоприятным фактором.
И нижней границы тут не существует: чем меньше стоимость кредитов, тем активнее спрос.
По данным участников столичного рынка, доля сделок с использованием ипотечных кредитов продолжает расти. В январе 2020 года по сравнению с предыдущим месяцем она выросла на 5–7 п.п и вплотную приблизилась к 50%. При этом в сегменте комфорт-класса количество ипотечных сделок достигает 70–75%. А в бизнес-классе находится где-то на уровне 40–45% и демонстрирует тенденцию к росту. В первой половине февраля риелторы зафиксировали всплеск покупательской активности во всех сегментах: объем продаж превысил показатели аналогичного периода января на 60%. Позитивную динамику продемонстрировали и ипотечные сделки. Впрочем, такой рост связан не только со снижением ставок, но и с окончанием длинного праздничного периода и возобновлением сезона покупательской активности.
В правительстве РФ, в свою очередь, заявляют, что продолжат курс на дальнейшее снижение ставок – это один из главных факторов успешного выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда», который президент объявил одним из главных приоритетов. По словам премьер-министра РФ Михаила Мишустина, нынешняя стоимость жилищных кредитов все равно очень высокая для людей, поэтому кабмин будет делать все возможное, чтобы ипотека стала доступнее. Чиновники считают, что шанс добиться успеха у властей есть уже в этом году. По оценкам ДОМ.РФ, в первом полугодии ставки должны опуститься до 8,7%, а в начале второго – до 8,5%. Еще более оптимистичные заявления сделал глава Минфина Антон Силуанов. «Я уверен, что к концу года средний размер ставки по ипотеке можно снизить до 8%. Надеюсь, что с мерами, которые будет предлагать правительство РФ, мы сможем существенно понизить стоимость кредитов», – сообщил министр.
Как известно, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», на ставку 8% предусматривается выйти только к 2024 году. Если прогноз Силуанова сбудется, то план будет выполнен на несколько лет раньше срока, установленного главой государства. Однако ЦБ пока придерживается более острожной позиции и конкретных дат не называет. По словам Эльвиры Набиуллиной, показатели нацпроекта действительно могут быть достигнуты раньше 2024 года. «Если не случится никаких непредвиденных обстоятельств», – подчеркивает глава Центробанка.
