Сложности переходного периода
Строительная отрасль всей страны переживает очень сложный период, связанный как с радикальными изменениями законодательства, так и с непростыми экономическими условиями. В ближайшее время изменится механизм жилищного строительства, возрастет роль банков как участников бизнес-процессов, что может привести к изменению всей инвестиционной карты. В Москве прошел X Финансовый форум по недвижимости, на котором представители власти и банковских структур, руководители девелоперских компаний обсудили будущее рынка.
Одной из основных тем, поднятых на форуме, стал переход от «долевки» к проектному финансированию. Министерство строительства РФ продолжает разработку критериев отбора застройщиков, которые смогут возводить свои объекты по старым правилам после 1 июля 2019 года. По предварительным предложениям ведомства, для достройки жилья по старым правилам застройщик должен иметь проекты с привлечением не менее 10% средств по договорам долевого участия (ДДУ), а их строительная готовность должна быть не менее 30%.
По оценке заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, в случае утверждения предложенных федеральным ведомством критериев только половина строящихся в столице проектов смогут им соответствовать, а в регионах ситуация может оказаться и того хуже. Ранее сообщалось, что проектное банковское финансирование может не получить пятая часть всех реализуемых сегодня жилых проектов в Москве, в то же время в рамках этих проектов не может проводиться работа за счет средств дольщиков.
В связи с этим Гончаров заявил о необходимости наделения региональных властей полномочиями по регулировке этих критериев. «Москва просит предоставить регионам право самим решать, кому можно работать на жилищном рынке, а кому нет, в том числе по старым условиям. Сегодня в долевое строительство вложено более 4 трлн рублей, при этом 1,4 трлн – это деньги, привлеченные московскими застройщиками», – пояснил Гончаров и добавил, что столица самостоятельно решает проблемы обманутых граждан, не прибегая к использованию средств федерального бюджета.
Помимо строительной готовности объекта, по мнению столичных властей, важно учитывать и финансовые вложения в проект. И это не только число заключенных договоров долевого участия, но и количество реализованных в объекте площадей. Также девелоперов волнует вопрос возможности поэтапного раскрытия эскроу- счетов, но с точки зрения банка для этого необходимо минимизировать риски недостроя жилых домов. Если застройщики смогут предложить такой механизм, Центробанк, скорее всего, будет готов его рассмотреть.
Вместе с тем в Москомстройинвесте напомнили, что переход к проектному финансированию неизбежен, а значит, надо готовиться заранее. Для этого всем застройщикам необходимо обратиться в уполномоченные банки для оценки проектов. Крупные застройщики уже прошли эту процедуру, но многие мелкие компании еще не сделали этого.
Значительная часть форума была посвящена обсуждению инвестиционной привлекательности территорий и перспектив новых интересных проектов в столичном регионе. Участники мероприятия попытались выделить основные факторы формирования благоприятного инвестиционного климата. Так, глава департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин заявил, что основной причиной повышенной заинтересованности девелопера в той или иной площадке является ее обеспеченность инфраструктурой. В качестве примера он привел проекты, стартовавшие в Троицком и Новомосковском округах в последние годы. «Мы отмечаем рост цен на жилье в новой Москве, но это связано с развитием инженерной инфраструктуры и, самое главное, транспортной. Потенциальные инвесторы видят, что мы уже открыли четыре станции метро, реконструировали Калужское шоссе, построили более 160 км дорог, тем самым повысив капитализацию земли и привлекательность жилья», – отметил Жидкин.
Так, до 2035 года, по словам Жидкина, планируется построить 72 км линий метро, 33 станции, а также 140 км трамвайных путей и около 290 км дорог. Такие планы развития и темпы их реализации дают девелоперам уверенность в будущей окупаемости инвестиций. Все это приводит к повышенной конкуренции буквально за каждый участок, пригодный под застройку. Уже сейчас у властей есть возможность не просто соглашаться с предложениями инвестиций, а регулировать основные направления развития новой Москвы. Следуя принципам комплексного освоения территорий, инвесторов обязывают возводить всю социальную инфраструктуру, необходимую для обеспечения новых жилых кварталов. В частности, до 2035 года планируется построить 125 объектов здравоохранения, 86 парков, 700 спортивных объектов, 320 детских садов и 170 школ. Глава департамента подчеркнул, что основным вектором развития Троицкого и Новомосковского округов на ближайшие годы станет создание полноценной городской среды.
Сегодня городские власти фактически приостановили согласование новых жилых проектов на присоединенных землях. Всего в настоящее время в новой Москве по действующим Правилам землепользования и застройки можно возвести около 54 млн кв. метров различной недвижимости. Примерно две трети из них – нежилые коммерческие объекты, а остальные 18 млн кв. метров – жилье. «Это достаточный запас. Мы намерены в ближайшие годы сконцентрироваться на выработке этого потенциала. В ближайшие 5–7 лет мы не планируем согласовывать возведение дополнительных жилых площадей, разве что это будут единичные или знаковые объекты», – отметил Жидкин.
При этом новые округа столицы будут открыты предложениям по возведению коммерческих объектов с новыми рабочими местами. Например, до 2035 года здесь планируется построить от 2 до 3 млн кв. метров площадей логистического назначения, в основном вблизи железных дорог и ЦКАД. Это обоснованно с экономической точки зрения и отвечает интересам девелоперов и города.
