Секьюрити в доле
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о расширении покрытия ипотечных облигаций. После вступления закона в силу в них можно будет включать права требования по договорам участия в долевом строительстве. Инициатором законопроекта выступило правительство РФ. Одна из его задач – снижение ставки по ипотеке.
Привлекая деньги через ипотечные облигации, банки сегодня могут обеспечивать их только закладными на физические квадратные метры. То есть, выдавая ипотеку, банк может перезанять эти деньги у покупателей облигаций. Однако право требования по договорам долевого участия секьюритизировать было нельзя, что снижало возможности банков по привлечению ликвидности.
Механизм подобных операций рефинансирования довольно прост. Когда банк выдает ипотеку, он единовременно перечисляет застройщику крупную сумму, а от клиента получает стабильные многолетние поступления. Чтобы сумма ипотечных кредитов не выпадала из оборота кредитного учреждения на 15–20 лет, банк объединяет несколько ипотечных кредитов в пул и секьюритизирует его, то есть выпускает облигации, обеспеченные ипотечными выплатами. Сумма от продажи облигаций возвращается в банк, который зарабатывает на разнице процентной ставки: ипотека выдана, например, под 10% годовых, а облигации принесут своим держателям 8%. Разница в 2% – маржа банка.
Новый закон позволяет охватить ипотечными ценными бумагами ранее недоступную область ДДУ и расширить возможности долговых инструментов. По замыслу авторов инициативы, банки смогут рефинансировать выданные под долевое строительство ипотеки, чем сократят свои издержки. Логично, что за снижением издержек должны поползти вниз и ипотечные ставки.
Изменится и сам подход к ипотечным ценным бумагам. Облигации с ипотечным покрытием теперь будут биржевыми, что позволит упростить их регистрацию и ускорить размещение. Также их можно будет не регистрировать в Центробанке, заявил зам-главы Минэкономразвития РФ Илья Торосов.
При этом банки всего мира хорошо запомнили урок 2007 года, когда с массового дефолта по ипотечным облигациям в США начался мировой финансовый кризис. По недосмотру ФРС (американский аналог Центробанка) облигации были обеспечены кредитами «плохих» заемщиков, которые не платили ипотеку. Банки следом не смогли рассчитаться по облигациям, и принцип домино обрушил всю мировую экономику – в 2008–2009 годах впервые со времен Второй мировой войны ушел в минус глобальный ВВП.
В связи с этим ИЦБ находятся под пристальным контролем регулятора во всем мире. Российские ипотечные облигации должны соответствовать следующим требованиям: доля ДДУ не должна превышать 40% размера ипотечного покрытия, договор залога прав требования по ДДУ должен предусматривать открытие залогового счета заемщика, задолженность дольщика по кредиту не должна превышать 80% рыночной стоимости его прав требования по ДДУ.
В совокупности эти меры снизят риск дефолта по ипотечным облигациям до минимума. На фоне организации долевого строительства через эскроу-счета снижение ипотечных ставок может повысить спрос на недвижимость, сгладив переходный период.
