Рядом с МЦК заживут по-новому
В зоне влияния Московского центрального кольца (МЦК) в перспективе возможно строительство до 6 млн кв. метров недвижимости различного назначения, в том числе 2 млн кв. метров жилья. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, это привлечет в город 500-700 млрд руб. инвестиций.
С момента запуска МЦК в начале осени минуло два года. Центральное кольцо наземного метро проходит через 26 районов Москвы с населением 1,9 млн человек. Жители шести из них, таких как Метрогородок, Бескудниковский, Коптево, Котловка, Хорошево-Мневники и Нижегородский, ранее фактически не имели близкого доступа к метро. Кроме того, рядом с МЦК находится около 10,8 тыс. га бывших производственных и коммунальных территорий, кварталы пятиэтажной застройки, девять парковых зон (в частности, «Лосиный Остров», Измайловский парк, Ботанический сад), а также крупнейшие вузы страны. Все эти земли после запуска кольца получили новый импульс для развития, но процесс не может быть быстрым — например, реновация большой промзоны занимает не менее пяти лет.
Есть где строить
Тем не менее первые изменения уже есть. Улучшение транспортной доступности районов вокруг МКЦ первыми почувствовали ритейлеры. Трафик в 12 торговых центрах, расположенных на расстоянии одного километра от станций, вырос примерно на 15-20%, в некоторых объектах — до 30%. Это будет стимулировать девелоперов продвигать на рынок новые проекты коммерческих комплексов, причем не только торговых, но и офисных, уверены эксперты. По их прогнозам, в ближайшую пятилетку около 30% нового офисного строительства может прийтись на зону МЦК, а в долгосрочной перспективе суммарный ввод торговых и административных площадей рядом с кольцом составит 3,5 млн кв. метров. К наиболее перспективным площадям относятся территории вблизи станций, расположенных в зоне плотной жилой застройки, но с минимальной конкуренцией, таких как Стрешнево, Хорошево, Панфиловская, Коптево, Окружная и другие. Прилегающие территории заживут по-новому, отмечают участники рынка.
В свою очередь, в жилом сегменте после запуска кольца отмечается повышение ликвидности. Расположенные в пешеходной доступности от станций МЦК новостройки два года росли в цене быстрее рынка, что также способствовало открытию новых проектов. На сегодняшний день в полуторакилометровом радиусе возводится более 30 жилых комплексов различных форматов — от комфорт-класса до элитных. В целом по объемам строительства пока лидируют территории, которые начали активно застраиваться еще до запуска кольца, — это окрестности станций Шелепиха, ЗИЛ и Деловой центр. Однако в перспективе тенденция поменяется: примерно четверть жилых домов в пешеходной доступности от МЦК — пятиэтажки, половина из которых вошла в московскую программу реновации. Городские власти подчеркивают, что намерений превращать прилегающие к кольцу территории в спальные районы у них нет.
По принципу mixed-used
По данным НИиПИ Генплана, более трети земель вокруг станций МЦК занимают неэффективно используемые промышленные или коммунальные зоны. «Запуск движения по кольцу дал колоссальный импульс развитию прилегающих депрессивных территорий, которые вскоре заживут другой жизнью», — подчеркивает Сергей Собянин. Уже сейчас заметно активное освоение земель, примыкающих к МЦК, например, застройка территорий промышленных зон № 56 «Грайвороново», № 27 «ЗИЛ», № 22 «Соколиная Гора», № 50 «Алтуфьевское шоссе», № 6 «Силикатные улицы». Недавно столичные власти конкретизировали планы по градостроительному развитию еще одной крупной промзоны, расположенной рядом со станцией МЦК Лихоборы. На территории бывшего Автокомбината № 3 планируется построить многофункциональный общественный центр, включающий гостиницу на 575 номеров, офисы и торговые помещения, а также многозальный кинотеатр, объекты бытового обслуживания и общественного питания. Кроме того, на площади бывшего предприятия возведут блок начальных классов на 200 мест с дошкольным отделением и православный храм для 500 прихожан.
Похожая идеология заложена в концепцию освоения промзоны «Варшавское шоссе», которая имеет три площадки, разделенные крупными городскими магистралями — Варшавским шоссе и МЦК. По планам властей производственную территорию ждет частичная реорганизация: участки будут застраиваться по принципу mixed-used — на них возведут жилье, а также офисные центры, гостиницу, школу и детский сад.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов анонсировал развитие территории рядом со станцией МЦК Хорошево. «Она исторически проблемная, там находится бывшая коммунальная зона. Сейчас в ней расположены автосервисы, мастерские и так далее, которые для этого места выглядят анахронизмом. Я думаю, мы увидим в течение пяти-шести лет развитие этой территории. Она неплохая», — считает Кузнецов. В целом, по оценкам городских властей, вблизи МЦК реновации подлежат около 10,8 тыс. га земель, входящих в так называемый «ржавый пояс». На его расчистку может уйти около 10 лет. Реорганизация промзон — это, как правило, крупные проекты с большим количеством участников и сложными земельно-правовыми отношениями.
Кроме того, большой объем недвижимости должен появиться в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые будут строиться на некоторых станциях МЦК. Пока коммерческая застройка предусмотрена в составе восьми ТПУ («Владыкино», «Ботанический сад», «Ярославская», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Новопесчаная», «Николаевская» и «Сити») — площадки планируется развивать комплексно, чтобы одна функция поддерживала другую, обеспечивая синергетический эффект. Всего ожидается строительство 845,5 тыс. кв. метров площадей различного назначения. При этом жилые дома не будут входить в границы инфраструктуры самого узла.
