Росреестр сообщил о падении продаж новостроек. Так ли это на самом деле?
В начале августа риелторская компания «Метриум», ссылаясь на данные Росреестра, сообщила, что в Москве впервые с 2017 года упал объем сделок с новостройками. Так, в июле в столице было заключено 5,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 52% меньше, чем месяцем ранее. Тогда Росреестр по Москве зарегистрировал 11,7 тыс. сделок. При этом по сравнению с июлем 2018 года количество ДДУ уменьшилось на 11%.
Мы попытались разобраться, действительно ли на рынке начался спад, и если да, то как это отразится на ценах и стратегии девелоперов. В этом нам помог директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, существует два подхода к расчету динамики сделок: на основании даты договора и на основании даты регистрации договора.
Если придерживаться расчета динамики сделок на основании даты регистрации, то в этом случае недостаточно корректно отражается сезонность совершения сделок, поскольку зачастую их основной объем регистрируется не в месяц совершения сделки, а на следующий месяц или с запозданием на два месяца, особенно если приходится на зимний период, длящийся с ноября по январь. Коллектив bnMAP.pro считает более корректным придерживаться расчета динамики по дате договора, которая более точно отражает реальную дату совершения сделки и их динамику.
Таким образом, когда мы говорим об объеме сделок, зарегистрированных в июле 2019 года, то необходимо учитывать, что только часть из них относится к договорам, подписанным именно в этот летний месяц. Тогда как остальные сделки представляют собой регистрацию договоров за июнь и май 2019 года.
Если смотреть помесячную динамику за первое полугодие 2019 года и сравнивать с динамикой первого полугодия 2018 года (по дате договора), то можно отметить, что единственный месяц, когда количество заключенных договоров было меньше аналогичного месяца предыдущего периода - это май 2019 года.
По всем остальным показателям Старой и Новой Москвы, а также Подмосковья наблюдается небольшой положительный прирост в количестве сделок по периодам. В то же время, если сравнивать оценочную сумму контрактов, подписанных по периодам, можно заметить увеличение суммарной стоимости сделок «в рынок» практически по каждому периоду (за исключением мая 2019 года по Москве в старых границах)
Таким образом, если основываться на данных за первое полугодие 2019 года, то нет никакого повода говорить о каком-либо тренде по снижению числа сделок, который бы продержался более 2-3 месяцев подряд. Напротив, оценочный объем инвестиций от участия в долевом строительстве продолжает расти.
Если говорить о ценах, то в агломерациях Москвы, Новой Москвы и Подмосковья в 2019 году, действительно, наблюдается небольшое удорожание квадратного метра. Рост средней цены 1 кв.м. лота происходил, начиная с января 2019 года, практически по всем сегментам и всем локациям. Однако причина этого заключается, в основном, в увеличении доли 1-комнатных и 2-комнатных квартир, где стоимость квадратного метра традиционно выше.
Подводя итог всему вышесказанному, можно с уверенностью утверждать, что реальная динамика сделок отличается от той, которая отражается статистикой. С начала года только в мае было некоторое снижение числа сделок, которое вновь сменилось реальным ростом в июне.
Вторым трендом можно назвать небольшое удорожание «квадрата» в большинстве классов и локаций. В-третьих, мы не увидим в ближайшее время роста доли сделок со студиями, как это бывает в кризис. Скорее всего, произойдет рост количества сделок с компактными вариантами 1-комнатных и 2-комнатных квартир, которых будет отличать высокая рациональность и функциональность планировок
