Правила осилит сильнейший
Все последние правовые изменения в сфере девелопмента участники рынка рассматривают как трансформацию сложившейся модели бизнеса, устоявшихся отношений в строительной сфере. Именно поэтому в последнее время прошло так много профессиональных обсуждений этой темы. Вот и на пресс-конференции на прошедшей неделе неоднократно звучало: новые правила игры смогут осилить только крупные игроки, корпорации, имеющие межотраслевое происхождение.
Крупным игрокам тоже приходится задумываться о стратегии, о том, при каких условиях бизнес сможет устоять, на что при этом следует сделать акцент в дальнейшей работе. Тем более что курс, заявленный федеральной властью – строить 120 млн кв. метров жилья в год в РФ, – не снимается с повестки дня. Многие застройщики на этот счет уже высказывались в том смысле, что новые правила усложнят работу компаний, в первую очередь в регионах, где бизнес работает с минимальной маржой. Сложности также возникнут и с подрядными организациями. Если в Москве на этом поле обострится конкуренция, то в провинции конкурентной среды нет, строительных организаций, умеющих работать качественно, не так много.
Так, в ГК «Кортрос» сформулировали несколько принципов выживания в новых условиях. Первый принцип связан со спецификой предлагаемого покупателям продукта. Он должен быть ориентирован на определенную аудиторию. Если высотку можно предложить активным, деловым, амбициозным людям, ценящим клубную жизнь и все, что с этим связано, то проект для семейных покупателей должен носить совершенно другие черты. Дружественная среда теперь должна формироваться девелопером и продаваться вместе с квадратными метрами как опция проекта. Второй принцип – комплексность застройки. Преимуществ при этом возникает множество, например, возможность партнерства с другими компаниями, в том числе и зарубежными, а также более широкого взаимодействия с властью. Город получает районы с новой средой – комфортной и безопасной. Еще один аспект, который выйдет на первый план в новых условиях, – это качество брэнда. На брэнд будут ориентироваться и покупатели, и банки, решая вопросы займов. В отношении банков Голубицкий пока оценивает ситуацию как не вполне понятную. Если кредитные учреждения будут вести достаточно гибкую и сбалансированную политику взаимодействия с девелоперами, раскрывать счета с завершением определенных, не слишком продолжительных циклов работ, то это может обеспечить рынку нормальные условия, он сможет функционировать дальше.
Еще одну важную составляющую успешности отметил Алексей Южаков, руководитель компании «Юникор», являющейся резидентом «Сколково». По его мнению, запрос на инновационность со стороны потребителя уже существует. «Умные» квартиры, обеспеченные системами искусственного интеллекта, – это то, что становится конкурентным преимуществом проекта. Внести платежи через смартфон, проследить энергопотребление, не покидая квартиру, управлять домофоном и шлагбаумом при въезде на парковку – все это уже не является экзотикой. На платформе эксплуатирующей компании, открытой для посещения широкому кругу участников рынка, должны предлагаться идеи самых продвинутых сервисов. В данный момент отрабатывается технология распознавания лиц жителей дома, если они заинтересованы в том, чтобы видеодомофон реагировал не на ключи и коды, а на внешность владельца жилья. Алексей Южаков считает, что перспектива организации единых интеллектуальных платформ жилых комплексов и управ города – это не утопия, а почти реальность. А «цифровой мэр» – близкая перспектива.
То, что прошлый год при всех сложностях был насыщенным, но не провальным, подтверждают разработчики электронной платформы bnMAP.pro, позволяющей анализировать разные аспекты рынка. Они зафиксировали, что в 2018 году на столичном рынке было представлено 266 проектов, это почти 3 млн кв. метров новостроек. Количество сделок превысило 2017 год почти в два раза. Пиковыми периодами продаж стали август и октябрь прошлого года: количество покупок в это время возрастало в 1,5 раза. Самым популярным лотом пока остаются однокомнатные квартиры, новым можно считать возобновление интереса к 3–4-комнатным. Наибольшие объемы первичного жилья продаются на стадии проведения строительно-монтажных работ, хотя наметился возврат к прошлому: рост числа покупок на нулевом цикле. Сейчас на столичном рынке предлагается все больше новостроек с домами без балконов, это тоже одна из новых тенденций.
По прогнозам, наступивший год будет более стабильным в отношении числа сделок, существенного их роста не произойдет. На этом фоне рост стоимости жилья, считают они, будет продолжаться. Одна из причин – взимание банками средств за обслуживание эскроу-счетов и высокая стоимость кредитов застройщикам, что ляжет на себестоимость квадратных метров. Однако рост цен не будет безудержным. Причина понятна – невысокий платежеспособный спрос населения.
