Правила без иллюзий
Минстрой, выполняя поручение президента РФ Владимира Путина, определил критерии для продажи квартир в новостройках по старым правилам, без эскроу-счетов. Основные требования – 30%-ная готовность объекта и количество ДДУ, подтверждающее продажу не менее 10% его общей площади. По данным Москомстройинвеста, этим условиям соответствует только половина строящихся в столице многоэтажек, однако у городских властей скорее всего будет возможность смягчить правила.
Как писала «Московская перспектива», отказ от долевого строительства и переход на проектное финансирование стали одной из основных тем заседания президиума Госсовета, состоявшегося в середине февраля. Участвовавшие в нем губернаторы и представители строительной отрасли выражали обеспокоенность форсированным характером реформы: согласно поправкам, принятым Госдумой, с 1 июля 2019 года эскроу-счета и проектное финансирование являются обязательными как для новых, так и для старых проектов. Главы регионов просили Владимира Путина сохранить прежнюю схему финансирования хотя бы для тех объектов, которые находятся в активной стройке. И глава государства пошел им навстречу. «Правительство должно принять решение по поводу того, как поступить с такими проектами, какие дополнительные условия предоставить тем компаниям, которые начали проекты на прежних условиях», – заявил
Путин и отметил, что возможные исключения, которые будут сделаны для ряда застройщиков, не должны создавать иллюзию, что это будет длиться вечно. «Мы все равно должны будем в конечном итоге перейти на новые правила. Это все должны понимать», – подчеркнул президент. Минстрою понадобилось две недели, чтобы провести консультации с регионами и экспертами и определиться с критериями: 27 февраля соответствующий проект постановления правительства РФ появился на портале нормативных актов. В документе указывается, что застройщики смогут продавать жилье по старым правилам в проектах, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а количество уже заключенных ДДУ подтверждает продажу не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений. Кроме того, привлекать средства дольщиков без эскроу-счетов получат право компании, которые участвуют в строительстве жилья по программе реновации с привлечением средств Московского фонда реновации, и достраивающие по соглашению с местными властями проблемные дома для так называемых обманутых дольщиков. При учете степени готовности Минстрой предлагает ввести понижающие коэффициенты для проектов комплексного освоения территорий (КОТ) – 0,5, а для проектов застройщиков, включенных в перечень системообразующих предприятий, – 0,2. Все остальные российские застройщики, проекты которых не удовлетворяют указанным требованиям, должны будут с 1 июля использовать эскроу-счета.
По данным Москомстройинвеста, если критерии Минстроя будут приняты, в столице на сохранение старого механизма финансирования сможет рассчитывать только половина из 18 млн кв. метров строящихся жилых корпусов. Поэтому городские власти выступают за меньший, чем 30%-ный, уровень строительной готовности. «Уровень в 10–15% был бы мягче и понятнее для застройщиков», – считает заместитель председателя Мос-
комстройинвеста Александр Гончаров. По его словам, нет уверенности, что оставшиеся компании смогут получить проектное финансирование. Кроме того, как показывает практика, любое изменение в рамках проекта, который уже находится на стадии реализации, обычно имеет негативные последствия.
Минстрой учел пожелания города: согласно проекту постановления региональные власти своими нормативными актами смогут дополнительно смягчить требования к застройщикам, которые получат возможность работать по старым правилам. «Степень строительной готовности может быть изменена по соглашению между властями региона и правительством РФ или уполномоченными органами федеральной власти при условии, что власти региона возьмут на себя обязательства по достройке таких объектов», – говорится в документе. При этом строительную готовность сначала должен будет определить сам застройщик. Для этого Минстрой разработает специальную формулу.
В дальнейшем его расчеты и право на льготу должны будут подтвердить власти региона. «Москва просит предоставить регионам право самим решать, кому можно работать на жилищном рынке, а кому нет, в том числе по старым условиям, – говорит Гончаров. – Сегодня в долевое строительство вложено более 4 трлн рублей, при этом 1,4 трлн рублей – это деньги, привлеченные московскими застройщиками». Он подчеркивает, что на сегодняшний день столица решает проблемы обманутых граждан самостоятельно, не прибегая к использованию средств из федерального бюджета.
